정부가 정비사업 옥죄기의 마지막 수단으로 활용하고자 하는 분양가상한제의 윤곽이 드러났다.

국토부는 지난 12일 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝히고 14일 관련 내용을 포함한 ‘주택법 시행령’을 입법예고했다.

개정안에는 예상대로 분양가상한제 적용 지역 확대를 위해 필수 기준을 기존 ‘3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역’에서 ‘투기과열지구’로 변경하는 내용이 포함됐다.

관심이 집중됐던 재건축․재개발 등의 정비사업에 대한 적용도 확대했다.

재건축·재개발 사업의 경우, 기존 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 한 것을 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하도록 했다.

또한 분양보증 없이 분양이 가능한 후분양 공정 기준도 기존 ‘지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성’에서 ‘지상층 골조공사 완료’로 강화했다.

최근 일본의 수출규제 등으로 인해 경제 위기가 우려되는 상황에서 여당 내부에서도 이견이 있어 발표가 연기되거나 내용 수정이 있을 수 있을 것이라는 예상을 뒤집고 발표를 강행했으며 유예기간도 두지 않았다.

다만 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 적용하는 것이 아니라 “지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 것”이라고 밝혀 개정안 시행시점에 맞춰 부동산 시장의 상황에 따라 지정하겠다는 입장을 보였다.

분양가상한제의 주 타겟이 된 정비사업 현장에서는 즉각 반발하고 나섰다.

관리처분인가를 받은 곳까지 확대 적용하겠다는 방침에 “조합원의 권리와 부담이 확정되는 관리처분인가 이후 사업장에도 적용하는 것은 소급입법금지 원칙을 무시한 처사”라고 목소리를 높이고 있다.

하지만 국토부는 “관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니고 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다”고 밝혔다.

이에 대해 한 조합 관계자는 “공익을 운운하며 소수인 재건축․재개발 조합원들에게만 피해를 강요하는 것이 과연 민주주의 원칙에 부합하는 것인지 묻고 싶다”며 “재건축․재개발 사업만을 집값상승의 주범으로 낙인찍고 여론을 호도해 정치적으로 이용하고 있는 것”이라고 강조했다.

분양가상한제 시행으로 저품질의 아파트가 양산될 것이라는 우려에 대해 국토부는 “주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로 과거 획일적 분양가 규제와는 다른 제도로 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려할 수 있다”고 밝히고 있다.

택지비에서는 가산비로 ▲연약 또는 암석지반 공사비 ▲간선시설 설치비 ▲지장물 철거비 ▲기타 수수료 등을 책정할 수 있고 건축비에서는 ▲주택 유형(초고층 주택, 테라스하우스 등) ▲초과 복리시설 (피트니스센터 등) ▲인텔리젼트설비 ▲설계 특수성(특수자재·설비) 등을 책정할 수 있다는 것.

하지만 이 역시 지자체의 분양가심의위원회가 일정 수준 이상의 분양가를 인정해주지 않을 가능성이 높기에 기존의 고급화 전략이 분양가에 그대로 반영될 수 있을지는 미지수다.

정부는 분양가상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 예상하고 있지만 기존 주택 대비 2~3%에 불과한 신규 주택에 대한 가격 통제가 실제 주택가경 안정에는 큰 영향을 미치기 어렵다는 의견이 지배적이다.

그동안의 사례를 통해 확인할 수 있듯 분양가상한제를 통해 인위적으로 분양가격을 낮췄다 하더라도 결국 인근 시세에 수렴할 수밖에 없고 결국 최초 분양을 받은 당첨자만 막대한 시세차익의 불로소득을 얻게 된다.

정부는 “시세보다 저렴한 분양가격 설정은 무주택 실수요자의 내집 마련 기회 확대에 도움이 될 것으로 생각한다”고 밝혔다. 결국 개발이익을 조합원보다 분양 당첨자에게 귀속시키는 것이 바람직하다는 판단을 하는 것으로 보인다.

하지만 각종 기반시설 부담과 임대주택, 재건축 초과이익환수 등 각종 부담은 모두 조합원에게 떠넘기고 있고 사업에 대한 리스크 역시 모두 조합원이 감당하는 재건축․재개발 사업에서 그 이익은 조합원이 아닌 당첨자가 누린다고 하는 것은 합리적이지 않다는 지적이 힘을 얻고 있다.