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김래현 변호사 법률 이야기 - 분양가 상한제 관련 소고
2019년 08월 29일 (목) 13:20:15

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1.문제의 소재

국토부는 2019. 8. 12 .민간택지에 대한 분양가 상한제 적용을 확대하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 발표하였고, 분양가 상한제 적용지역으로 지정된 경우 그 기준 시점에 대해서 현행 법에서는 ‘관리처분계획 인가를 신청하는 분부터’ 적용키로 되어 있으나, 위 기준 시점을 일반주택사업과 동일하게 ‘최초 입주자 모집 승인 신청한 단지’부터로 일원화 하는 내용이 담겨 있다.

위 개정안은 입법예고 등을 거쳐서 10월 초 공포 시행될 예정이고, 투기과열지구로 지정된 지역을 필요적 요건으로 하면서 ‘직전 월부터 소급하여 12개월 간의 아파트 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역’, ‘직전월부터 소급하여 3개월 간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역’. ‘직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10 대 1을 초과한 지역’ 중 한 가지 요건이라도 충족하면 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐서 분양가 상한제 적용 지역으로 지정할 수 있게 되었다.

연일 뉴스에서 분양가 상한제 시행에 따른 일반 분양가 하락 및 그로 인한 재개발 재건축 정비사업 조합의 사업성 하락 등에 관련한 보도를 쏟아내고 있지만 본 칼럼에서는 헌법적 법률적 측면에서 위와 같은 주택법 시행령 개정안의 합헌 합볍 여부 및 위 분양가 상한제 확대 적용과 관련 일선 조합이 미리 고민해 봐야 할 지점들에 대해서 언급하고자 한다.

 

2. 소급 입법에 따른 위헌성 문제

정부는 이미 9. 13. 대책에서 관리처분인가 이후 입주권은 1주택으로 인정해서 대출 및 청약을 규제하고, 세금 부과의 대상으로 삼은 적이 있다. 정비사업조합이 수립하여 인가 받는 관리처분계획은 ‘정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물을 처분 또는 관리하는 계획을 말하며, 분양대상자, 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전 자산의 가액, 정비사업비의 추산액 등이 포함된 계획’을 말한다.

실무적으로 조합 설립, 건축심의, 사업시행계획 인가, 시공사 선정, 분양신청, 관리처분계획안 수립 등을 거쳐 관리처분총회를 치루면 관리처분계획에 대한 인가 처분을 득하게 되고, 위 인가 고시를 득하게 되면 구역 내 부동산 사용수익권이 사업시행자인 조합에게 귀속되므로 이 즈음 구역 내 이주가 시작되고 이주 후 철거 착공에 들어가게 되는데, 이 단계에서 무엇보다도 이주비 대출이 이뤄지면서 조합 입장에서는 사업 지연 시 구역 규모에 따라서 수백 억, 수십 억 원에 달하는 이주비 금융비용 상당의 사업비 손해를 입게 된다.

또한 관리처분계획 인가 고시가 나면 물론 나중에 다시 사업시행계획 변경 인가 고시 등을 거쳐서 관리처분계획 변경 절차가 이뤄질 가능성도 있지만 일단 위 관리처분계획 인가 고시 시를 기준으로 분양대상 조합원과 청산자가 갈리게 되며, 분양대상 조합원의 경우 본인이 분양받게 될 신축 건물과 관련하여 본인이 부담해야 할 분담금 또는 환급액이 정해지게 된다. 위 과정에서 조합에서는 관리처분계획 당시를 기준으로 일반 분양가를 산정하고 그에 따른 사업 수익을 예상하여 조합원 분담금 역시 정해졌는데 사후적으로 분양가 상한제가 소급 적용된다면 일반분양 수익이 예상 범위를 벗어나 하락하게 되고 이로 인한 사업 수익 감소 및 조합원의 분담금 증가는 피할 수 없게 됩니다.

이와 같이 조합원 재산권 침해라는 위헌 이슈가 있음에도 불구하고 국토부 입장은 ‘입주권은 법률상 확정된 재산권이 아니라 기대이익에 불과’하므로 분양가 상한제 적용으로 인해서 관리처분계획 인가 고시 당시 정해졌던 조합원의 분담금 등이 증가한다고 하더라도 위헌이 아니라는 주장이다. 그러나 분양가 상한제의 그간 적용 결과를 보면 주택 가격 안정에 기여하기보다는 로또 아파트 양산 등 많은 부작용을 낳아왔던 것이 사실이며, 관리처분계획 인가 고시를 득하여 현재 이주 철거 중인 현장에까지 위와 같이 분양가 상한제 확대 적용의 가능성을 열어둔 주택법 시행령 개정안은 그 입법 목적을 달성하기 위한 수단의 적정성 및 침해의 최소성이라는 헌법 심사 측면에서 그 위헌성을 완전히 벗어났다고 보기 어려워 보인다.

 

3. 관리처분계획 변경 절차의 필요성

일부 조합에서는 분양가 상한제 후폭풍으로 인해서 사업 중단을 모색하는 곳도 있겠지만 관리처분계획 인가 고시를 득하고 입주자 모집 승인 신청 이전 단계에 있는 조합의 경우에는 분양가 상한제 시행 전 주도보 분양심사를 거쳐서 주도보 승인 하에 분양 절차를 진행할 것인지 아니면 10월 초로 예정되어 있는 분양가 상한제 적용 지역으로 선정되서 분양가 상한제의 적용을 받을 것인지 선택해야겠지만 어느 쪽으로 가든 관리처분계획 당시 예정했던 일반 분양가보다 실제 승인받은 일반 분양가가 대폭 하락할 것임은 명약관화하다고 할 것이며, 그렇다면 조합 입장에서는 일반 분양가 하락으로 인하여 ‘조합원들의 비용 부담’에 ‘중대한 변경’이 발생하게 되며, 이로 인해서 관리처분계획 변경 절차를 위한 총회 등을 다시 개최해야 할 필요성이 있다. 다만 일반분양 수익 하락으로 인한 조합의 사업성 하락을 자인하고, 자신들의 분담금을 늘리게 되는 관리처분계획 변경을 위한 총회가 쉽지는 않을 것이다.

 

4. 일반분양가 하한선을 보장한 시공사와의 분쟁 사례

실제 사례로 현대건설은 반포주공1단지124주구의 시공사로 선정되면서 ‘일반 분양가 평당 5,100만원’이라는 조건을 제시한 것으로 언론에 보도된 바가 있다. 이에 따르면 예상대로 분양가 상한제 적용 지역으로 지정될 경우 평당 분양가는 3,000만원 수준을 넘지 못할 것으로 보이고, 이와 같다면 나머지 차액분에 대해서 시공사가 일정 부분 보전을 해줘야 하는 문제가 생길 수 있다.

이에 대해서는 조합과 시공사 간 별도 협의가 있어야겠지만, 해당 현장의 경우 본격적인 이주 개시 전 관리처분 총회 결의 무효 확인 판결 등으로 인해서 일정 부분 사업 일정 지연은 불가피하며 해당 기간 동안 위 분양가 상한제 확대 시행에 따른 사정 변경 등에 대해서는 쌍방 간 논의할 여지가 있을 것으로 보인다. 하지만 위 현장 외에도 드물긴 하지만 확정 지분제 방식으로 시공 계약이 체결된 현장 등은 분양가 상한제 확대 적용에 따른 기존 협력사와의 분쟁 사례가 생길 것으로 보인다.

 

5. 결어

분양가 상한제 확대 적용은 그 입법 목적의 정당성 등은 수긍할 수 있다고 하더라도 기존 조합원의 재산권을 침해하는 소급 입법이라는 위헌 논의에 휘말리고 있고(관리처분계획인가 고시를 득한 현장만이라도 위 적용 대상에서 제외했다면 이와 같은 위헌 논의는 훨씬 적었으리라 본다), 실제로 단기적으로 가격 상승 억제 효과는 있지만 인근 신축 단지 위주로 한 집값 대폭 상승 가능성, 로또 아파트 당첨 문제, 장기적으로는 주택 공급 억제 현상으로 이어지면서 추후 공급 위축에 따른 집값 앙등 현상 등 여러 부작용을 실제 낳았던 정책이어서 여러 정권을 거치면서도 그 부침이 심했던 정책이라고 할 수 있다. 분양가 상한제 확대 적용 자체를 강행하겠다면 정부 입장에서는 주거정책심의위원회의 위원 등을 개편해서 실제 정부 측 인사가 아닌 전문가들이 참여하여 분양가 상한제 적용 지역을 엄격히 심의 지정할 수 있는 실질적 통제 시스템을 구축해야 할 것이며, 일선 조합 입장에서는 정부 정책이라고 하더라도 부당한 분양가상한제 적용지역 지정에 대한 취소 소송, 재량 일탈 남용의 입주모집승인 신청 거부 처분에 대해서는 그 취소 소송 등을 통해서 권리 구제 방안을 모색할 필요성도 있을 것으로 보인다.

문의 02-2673-3809

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