: 2019.10.16 수 11:46
> 뉴스 > 오피니언 > 칼럼 | 주용철 세무사의 세무이야기
       
발코니 확장공사 용역이 국민주택규모 이하 주택 건설용역에 부수되어 부가가치세 면제대상인지 여부
2019년 09월 16일 (월) 12:20:03

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 삼송건설은 2008.8월 지율주택재개발정비사업조합(이하 “시행사”)과 재개발정비사업 공사계약을 체결하고 아파트 신축 공사용역을 제공하기로 하였다. 당초 공사계약서상 공사금액은 건축연면적에 평당 4백만원을 곱한 금액으로 하되 해당 공사금액에는 발코니 확장비를 포함하지 아니하는 것으로 약정했다.

이후 삼송건설과 조합은 공사도급계약 변경에 2차례 합의하여 시공사가 조합원세대의 발코니 확장, 전체 샷시설치를 포함하여 시공하기로 하였고, 기존 공사비와는 별도로 일반분양분의 발코니 확장 및 외부창호공사도 시공하기로 하였다.

조합은 원활한 일반 분양을 위하여 수분양자들에게 발코니 확장을 무상 제공하는 것으로 홍보하였고 실제 분양시에도 입주자 모집공고 및 분양계약 체결시 발코니 확장을 아파트 공급과 별도로 구분, 기재하지 않았다.

조합은 분양 아파트 중 국민주택규모 이하 아파트에 대하여 발코니 확장분을 포함하여 부가가치세 면세로 신고하였는데, 세무조사결과 발코니 확장분은 부가가치세가 과세되는 것이므로 부가세를 더 내라고 한다.

 

해설) 원칙적으로 사업자가 제공하는 모든 재화와 용역의 공급에 대해서 부가가치세를 과세한다. 다만, 저소득층의 부가가치세부담을 경감시키기 위해서 기초생활필수품등에 대해서 예외적으로 부가가치세를 면세해준다. 그래서 국민주택이하의 소형 아파트를 건설하는 용역도 부가세가 면제된다.

사례의 경우 시공사는 아파트 건설용역을 제공하고, 발코니 확장 및 외부창호공사도 함께 시공해주고 있다. 그런데, 발코니확장공사가 아파트 건설용역에 포함된 것인지, 아니면, 별개의 공사인지 여부에 따라서 세법상의 취급은 달라진다.

부가가치세법은 주된 재화나 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 대가를 별도로 받지 않는 부수재화나 용역 그리고 관행적으로 주된 재화등에 부수해서 공급되는 재화등에 대해서는 별도의 공급으로 보지 않는다.

즉, 주된 재화등을 기준으로 판단하여 세금계산서도 교부하고, 부가가치세가 과세인지 면세인지 판단하게 된다.

예를들어 국민주택이하 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면세하고 있는데, 해당 발코니확장의 용역이 아파트의 분양가격에 통상적으로 포함되어 있거나, 관행적으로 아파트를 건설할 때 대가를 별도로 받지 않는 무상용역이라고 한다면, 부수적인 용역의 공급으로 보아 면세된다.

그런데, 과세관청의 입장에서는 해당 발코니확장 용역이라는 것이 필요에 따라서 제공되는 용역이며, 별도 옵션계약에 의하여 진행되는 용역이므로 아파트 건설용역의 부수되는 용역에 해당하지 않는다는 입장이다.

건축법에 의한 발코니 란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실・침실・창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

또한 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조【입주자모집공고에 제시되는 선택품목】에서는 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 “발코니 확장”을 예시하고 있다.

결국, 계약서상에 별도의 대가를 구분표시하지 않았지만, 분양가에 포함되지 않는 품목이므로 표시여부에 불구하고, 대가를 분양가에 통상 포함되어 공급되는 것으로 볼 수 없고, 또한, 아직까지 관행상 아파트의 공급시 당연하게 공급되는 것으로 인정되는 부수용역으로 볼 수 없다는 논리다.

이에 따라 조합의 입장에서 일반분양가액중에서 발코니확장에 대한 대가를 구분하여 부가가치세과세표준을 산정해야 하는 문제가 생긴다. 물론, 발코니 확장이 부가세과세이므로 관련되는 공사비관련부가세는 공제가능하다. 그런데, 세무조사를 받아서 세금을 추징당하는 경우는 당초 시공사측에서 해당 발코니 확장용역에 대해서 별도의 세금계산서를 교부하지 않는 경우가 대부분이므로 공사비에 대한 부가세는 부담했지만, 공제는 받지 못하게 되는 불이익을 당하게 된다.

실상 국가의 입장에서 볼 때 국민주택규모이하의 아파트 발코니 확장용역을 부수용역으로 본다고 하더라도 전혀 손해볼 것이 없다. 왜냐하면, 관련 매입부가세를 불공제하기 때문이다. 또한 실무상 발코니확장비용만큼 분양가액에 가산하게 되므로 별도의 부가가치세는 발생하지 않는다.

그럼에도 세법은 현재를 반영하지 못하고 있기 때문에 위와 같은 예상치 못한 불이익을 당하게 된다.

문의) 02-555-5366

ⓒ 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 | 저작권문의  

     
전체기사의견(0)  
 
   * 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte/최대 400byte)
   * 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
전체기사의견(0)
서울 주택거래 ‘침체’ 수준 …
가좌진주1차, 이제 빠른 사업진행
북아현3구역 “역경 딛고 비상하다
‘대학생이 만든 우리동네 예술명소
가좌진주1차 지영일 조합장 “조합
서울시 광진구 뚝섬로 599, 3층 (자양동), 전화: 02)461-5824, 팩스: 02)461-5827
정기간행물 등록번호 : 서울다05503 | 발행인 : 김진수 | 편집인 : 권종원 | 등록일 : 1998년 12월 16일
청소년보호책임자 : 권종원 | Copyright 2003 주거환경신문. All rights reserved. webmaster@rcnews.co.kr