이후 A건설과 조합은 공사도급계약 변경에 2차례 합의하여 시공사가 조합원세대의 발코니 확장, 전체 샷시설치를 포함하여 시공하기로 하였다.

조합은 조합원에게 공급한 아파트에 시공된 발코니 확장에 대해서 관리처분의 변경을 추진하여 분담금을 조정할 계획이다.

해설) 일반분양자에게 제공되는 발코니 확장용역에 대해 과세관청의 입장은 부가가치세를 과세해야 한다는 쪽이다. 따라서 일반분양자와 조합이 발코니계약을 체결하고, 조합이 시공사 또는 전문건설업자등에게 공사용역을 공급받는 경우라고 한다면, 조합은 해당 발코니의 대가에 대해서 부가가치세를 납부하여야 한다. 물론 공급받은 건설용역에 대한 부가가치세는 매입세액으로 공제받을 수 있다.

일반분양자가 시공업자등과 직접 발코니확장용역계약을 체결한 경우라고 한다면, 조합과는 별도의 회계이므로 신경쓸 일이 아니다. 시공업자가 부가세를 납부하고, 수분양자들은 해당 부가세를 최종부담하면 된다.

일반분양자가 아닌 조합원에게 발코니확장이 제공된 경우 상황에 따라 달리 판단하게 된다.

조세특례제한법 제104 조의7 【정비사업조합에 대한 과세특례】 제3항 규정에 따르면, “정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다.)은 「부가가치세법」 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.

즉, 발코니의 확장용역을 관리처분계획당시 사업비로 반영하여 조합원의 비례율이 산정되어 조합원이 추가부담금외의 별도의 부담을 하지 않는다면, 조합원아파트공사비에 포함된 것이므로 부가세가 과세되는 재화의 공급에 해당하지 않는다.

그런데, 관리처분인가이후 일반분양이 조기완판되었다고 해보자. 분양관련경비등이 절감되어 거액의 사업비가 남겨지게 된다. 이러한 경우 조합은 추가 특화공사를 할 건지, 조합원의 추가부담금을 줄여줄 건지 고민을 하게 된다. 만약, 조합원에 대한 발코니확장공사를 그 연장선상에서 결정하여 제공하기로 했다면, 부가가치세가 과세될 수 있으므로 유의해야 한다.

즉, 조합원에게 공급하는 재화로서 관리처분에 의하여 종전토지를 대신하여 공급되는 경우만 부가세가 면제되는 데, 위와 같은 경우는 관리처분에 의한 공급에 해당하지는 않기 때문에 과세될 수 있는 것이다. 따라서 추가로 관리처분변경등의 후속조치를 통해서 과세관청과의 다툼에 대비할 필요가 있다.

한편, 도정법상 정비사업이 아닌, 지역주택조합과 직장주택조합의 조합원에게 공급되는 발코니확장에 대해서 의문이 있을 수 있다.

세법에서 일정 혜택을 부여하는 경우 엄격 해석해야 한다. 주택조합의 조합원은 주택법에 의하여 사업을 진행하므로 도시 및 주거환경정비법상의 조합원이 아니다. 결국, 조특법 104조의7에 의한 과세특례적용대상이 되지 못한다. 결국 조합이 조합원에게 발코니확장을 제공하는 경우라면, 무조건 해당부분에 대해서는 부가가치세를 신고 납부할 의무가 있다. 해당 세액이 거액이므로 반드시 매입부가세액을 공제 받아야지만, 불이익을 면하게 된다. 따라서 시공사에게 일괄도급해 준 경우라면, 건설용역중 발코니확장부분에 대해서 별도 세금계산서를 요청하여 수취하여야 한다.

문의) 02-555-5366