각종 규제 등으로 인해 날이 갈수록 정비사업 환경이 열악해 지고 있는 가운데 성공적으로 조합을 이끌어나갈 수 있는 노하우를 공유하는 뜻 깊은 시간이 마련됐다. 지난 2007년 ‘재건축 환경 발전의 힘’ 세미나를 시작으로 현재까지 꾸준히 정비사업 현장과 소통하고 있는 (주)넥타우스씨엠이 마련한 자리다.

넥타우스씨엠은 지난 9월 25일 대림대학교 건축공학과와 함께 서울 논현동 건설회관 2층에서 ‘제6회 정비사업 세미나’를 개최했다.

‘성공적인 조합경영 노하우, 알면 돈, 모르면 독’이라는 주제로 열린 이날 세미나는 전국 추진위‧조합 임원 및 조합원들을 비롯한 수많은 정비사업 관련 종사자들이 참석한 가운데 성료했다.

본격적인 세미나 진행에 앞서 한국CM협회 배영휘 회장은 축사(한국CM협회 건설산업연구센터 정녕호 연구소장 대독)를 통해 “CM은 건설사업을 종합적이고 체계적으로 관리하고 발주자의 부족한 점을 보완하는 역할 등을 통해 4차 산업혁명에 따른 변화의 큰 물결에 수월하게 대응할 수 있도록 하는 수단이 될 수 있다”며 “특히, 현재도 CM은 정비사업 분야에서 큰 역할을 하고 있는데, 일례로 신반포4지구가 초과이익환수제를 적용받지 않을 수 있었던 배경에도 빠른 CM이 있었다”고 밝혔다.

이어 배영휘 회장은 “10년 전까지만 해도 추가 비용 등으로 인한 부담으로 도입을 꺼리기도 했지만, CM으로 인한 사업기간 단축 및 경비절감 효과 등이 나타나면서 이제 CM은 선택이 아닌 필수가 돼가고 있다”며 “이번 세미나가 정비사업 현황 및 발전동향을 살펴보고 성공사례를 공유하는 의미 있는 시간이자 정비사업에서 CM이 더욱 확산되는 계기가 되길 기대한다”고 말했다.

또한 행사를 주최한 넥타우스씨엠 금경철 대표는 인사말을 통해 “정부의 각종 부동산대책과 관련 법‧조례‧규칙 강화 등으로 부동산 거래가 위축되고, 건설산업 전반에 악영향을 미치고 있어 정비사업 현장 또한 전문가의 손길이 필요한 상황에 처하게 됐다”며 “이로 인해 많은 정비사업 현장이 건설사업관리자 선정에 나서고 있는 것은 다행이지만, 입찰공고문 등의 선정기준을 보면 아직까지 CM과 감리를 다소 혼동하는 것 같아 아쉬움이 남는다”고 말했다.

이어 금경철 대표는 “건설사업관리자 즉, CM은 전문성을 바탕으로 조합 편에서 ‘골리앗’에 비유되는 시공사와 협상할 수 있는 능력을 갖춰야 하는 것은 물론이고 단지의 가치를 상승시킬 수 있는 치밀한 분석능력과 계획수립 능력 등도 있어야 한다”며 “넥타우스씨엠은 전문성으로 무장한 인재들을 두루 갖춘 작지만 강한 CM 전문회사로, 특히 정비사업 분야에서 사업관리 및 시공관리 등에 총체적인 다양한 경험을 갖고 있다. 오늘 세미나는 그동안의 경험을 바탕으로 각 조합이 보다 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 도움이 되고자 마련한 자리”라고 밝혔다.

∥“재건축사업의 성공 척도는 속도와 품질”

본격적인 세미나에서는 서울시립대 법학전문대학원 구대환 교수(서초무지개아파트 재건축조합장)가 ‘성공적인 재건축사업의 조건’이라는 주제로 첫 번째 강연을 진행했다. 특히, 구대환 교수는 조합장으로서 서초무지개아파트 재건축사업을 이끌면서 겪은 경험담을 중심으로 강연을 진행해 참석자들의 갈채를 받았다.

강연에서 구대환 교수는 “사업기간이 길어지면 비용만 증가하고 기회비용을 상실하는 경우가 많다. 빠르면 최소한 중간의 성공이라도 거둘 수 있다”며 “즉, 재건축사업에서 늦은 성공은 없다”고 강조했다.

이어 구대환 교수는 “속도만큼 중요한 것이 품질인데, 신축 아파트단지의 품질은 사실상 시공자 선정 과정에서 발표하는 사업설명회 자료 및 제안서로 대부분 결정되는 것이 현실이다. 시공자 선정 후 조건을 변경할 경우 많은 조합원들이 ‘애초 시공사의 제안서대로 진행하라’고 요구하는 경우가 많고, 당초 계획보다 업그레이드할 경우 비용도 부담이 만만치 않기 때문”이라며 “따라서 조합이 입찰 전 만든 현장설명회 자료 등에 사업의 성패가 달려있다고도 볼 수 있는데, 현장설명회 자료 등을 제대로 만들기 위해서는 각 시공자들이 최대한 경쟁할 수 있는 여건을 만들고, 각 조합의 여건에 따라 최대한 많은 것을 요구해야 한다”고 밝혔다.

또한 구대환 교수는 “서초무지개아파트의 경우 다행스럽게도 입찰에 참여한 건설사들의 경쟁 등을 통해 좋은 조건으로 시공자를 선정할 수 있었지만, 사실 수십 년간 같은 일을 하며 노하우를 쌓아온 각 건설사들에게 조합원들의 입장에서 최선의 선택을 강요하는 것은 쉬운 일이 아니다”라며 “최대한 빨리 CM회사를 선정해 처음부터 각 사업단계 마다 전문가들의 도움을 받는 것이 필요하다. 특히, 설계변경이 선택이 아닌 필수가 되고 현실을 감안하면 CM은 시공사와 싸울 수 있는 무기 즉, 합리적인 근거자료를 만들어 주는 든든한 사업파트너가 될 수 있다”고 말했다.

∥ “건설경기 경착률 가능성 가시화 … 신상품 개발에 주력해야”

두 번째 강연에서는 대림대학교 건축공학과 안경환 겸임교수(한국CM협회 전문강사)가 ‘2019년 건설산업 전망과 정비사업의 솔루션, CM'을 주제로 강연을 진행했다.

안경환 교수는 “2017년 2/4분기 이후건설투자 증가세 둔화가 시작되고 지난해 2/4분기 이후에는 감소세가 이어져 올해 안에 최대 감소율을 보일 것으로 예상된다. 더불어 2017년 3/4분기 이후 건설투자가 후퇴국면에 돌입한 데 이어 2018년 중반 불황국면에 진입하는 등 건설경기가 과거 대비 2배 이상 빠른 하강 속도를 보이고 있다”며 “건설경기의 경착륙 가능성이 가시화되고 있는 만큼 보다 적극적인 정책 대응이 필요하다”고 밝혔다.

이어 안경환 교수는 “정비사업 규제 강화, 주택경기 둔화 등의 영향으로 지난해 이후 건설사의 정비사업 수주실적인 감소세로 전환됐는데, 이는 올해도 지속될 것으로 전망된다”며 특히 금리인상, 초과이익환수제 부활 및 안전진단 강화 등 수도권과 지방을 가리지 않고 부정적 요인이 증가하고 상황인데다가 2017년부터 올해까지 입주 물량이 역대 최고 수준일 정도로 신규주택이 과잉공급된 만큼 신기술과 마케팅 분석, 사회 트렌드 등을 기반으로 신상품을 개발해야 한다“고 강조했다.

또한 안경환 교수는 “CM이 (이러한 국면을 헤쳐 나갈 수 있는) 만병통치약이라고 이야기할 순 없겠지만, 기획단계에서의 상품개발, 단위세대 및 주민편의시설 등의 계획 등에 충분한 역할을 할 수 있다”며 “현재 정비사업 현장의 경우 설계사는 단순히 설계에만 집중하고 시공자가 사업성검토 및 공사, 상품구성에 큰 역할을 하는 비체계적인 구조로 돼 있는 곳이 많은 데, 앞으로는 CM이 사업성 검토와 상품기획, VE를 맡고 설계사가 상품제안 및 설계를, 시공사가 공사를 맡는 정상적인 R&R구조로 변화될 필요가 있다”고 말했다.

∥ 내외부 디자인 및 커뮤니티, 어떻게 해야 하나?

이번 세미나에서는 ‘미래지향적인 정비사업을 위한 공동주택 디자인의 유행, 트렌드 그리고 패러다임’을 주제로 한 (주)FACTORY HOOO 안흥준 디자인 디렉터의 강연과 ‘커뮤니티 주거 서비스 전문화’를 주제로 한 (주)쏘시오리빙 김덕원 본부장의 강연도 이어졌다.

먼저 안흥준 디렉터는 우리나라 주택산업의 전반적인 설명과 함께 변화하고 있는 각 시대별 공동주택 내‧외부 디자인 및 특화방안 등에 대해 설명하고 “정비사업을 성공적으로 진행하기 위해서는 트랜드를 읽고 예측해 패러다임에 맞는 상품을 3~5년 전에 기획해야 한다”며 “아파트가 완성됐을 때 그 시대의 유행에 뒤처지지 않고 계속 변화할 수 있어야 하기 때문”이라고 강조했다.

또한 김덕원 본부장은 “지금까지는 위치 및 구조, 마감재 등이 아파트를 선택하는 중요한 기준이었다면, 앞으로는 이를 기본으로 단지에서 어떤 서비스를 제공하느냐가 아파트의 가치를 좌지우지할 것으로 보인다”며 “이에 많은 아파트 단지들이 화려한 커뮤니티 시설을 도입하곤 하지만, 운영상의 문제 등으로 인해 사용도 제대로 하지 못한 채 애물단지로 전락하는 곳이 상당하다”면서 “면역공방, 조식서비스 등 각종 특화방안을 고민하되 인건비를 절감할 수 있는 커뮤니티 자동화, 공지‧안내‧예약‧결재를 하나의 입주민 전용앱으로 구현한 종합 플랫폼 등을 구축하고 철저한 커뮤니티 운영 계획을 세워야 한다”고 말했다.