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김래현 변호사의 법률 이야기 - 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법
2019년 10월 14일 (월) 13:02:08

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 동일한 수인이 수개의 부동산을 공유하는 경우

甲과 乙이 A부동산과 B부동산을 동시에 공유하는 경우와 같이 동일한 수인이 수개의 부동산을 공유하는 경우에는 토지등소유자의 산정방법이 문제되는데 판례는 “도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있는 경우와 1인이 하나의 부동산을 소유하고 있는 경우에 있어서 토지등소유자는 모두 1인임에 비추어, 동일한 수인이 다수의 부동산을 공유하고 있는 경우와 수인의 공유자가 하나의 부동산을 소유하고 있는 경우를 다르게 취급해서는 아니 될 것” (서울행정법원 2009구합9192판결, 부산고등법원 2006누3841)이라고 하여 동일한 수인이 수개의 부동산을 공유하는 경우 토지등소유자를 1인으로 보고 있다.

 

2. 1인이 2개의 부동산을 각기 다른 사람과 공유하는 경우

甲이 乙과는 A부동산을 丙과는 B부동산을 공유하고 있는 경우와 관련하여 판례는 “1인이 수개의 부동산을 소유하고 있는 경우 또는 수인이 1개 부동산을 공유하고 있는 경우 또는 수인이 수개 부동산을 공유하고 있는 경우와 달리, 수개의 부동산에 대한 소유자가 동일하다고 평가하기는 어렵다”고 하여 토지등소유자를 2인으로 보았다(위 2009구합9192, 2006누3841 판결 참조).

 

3. 부동산 공유자 중 1인이 별도의 단독으로 소유하고 있는 경우

甲과 乙이 A부동산을 공유하고 이와 별도로 甲이 B부동산을 단독소유하고 있는 경우와 관련하여 판례는 “1인이 하나 또는 다수의 부동산을 단독으로 소유하면서 다른 사람과 하나 또는 다수의 부동산을 공유하는 경우 단독으로 소유하는 부동산의 소유형태와 다른 사람과 공유하는 부동산의 소유형태가 다른 점에 비추어 토지등소유자도 별도로 인정하는 것이 원칙이라 할 것”이라고 하여 토지등소유자를 2인으로 보고 있다.

 

4. 부동산의 공유자 전원이 별도의 부동산을 각기 단독으로 소유한 경우

甲이 乙과 A부동산을 공유하고 있고, 이와 별도로 甲은 B부동산을, 乙은 C부동산을 단독소유하고 있는 경우 판례는 “이 경우 3인의 토지등소유자를 인정한다면, 다수의 부동산을 소유하는 1인이 2명 존재하는 경우에 대해서 2인의 토지등소유자만이 존재하는 것(도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 다목 참조)과 비교하여 균형이 맞지 않을 뿐만 아니라, 그와 같은 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정하지 않는다고 하더라도 위 각 부동산에 관련된 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 아니하는 불이익을 입는 사람은 없을 것”이라고 하면서 甲, 乙이 공동소유하는 A부동산을 근거로는 토지등소유자를 별도로 인정하지 않고, 각자의 단독소유만을 근거로 2인의 토지등소유자를 인정하였다(위 2009구합9192판결).

 

5. 결어

정비사업을 추진하는 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받아 정비사업을 시행하는데, 강제가입제를 취하고 있는 재개발사업의 경우 토지등소유자의 동의 여부와 관계없이 조합원이 되므로, 동의 여부에 대한 의사표시를 할 수 있는 수(數)가 일응 조합원의 수가 되고, 조합원 별로 분양권을 보유하게 됩니다. 따라서 도시정비법령 상 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 규정을 조합원 수 및 분양권 개수를 판단하는 일차적 기준으로 고려할 수 있다.

물론 투기과열지구에서 조합설립인가 또는 관리처분인가 후 조합원지위양도가 제한되는 경우에 해당되거나(도시정비법 제39조 제2항), 기존 조합원이 소유하고 있는 정비구역 내 일부 재산만을 양도받음으로써 대표조합원 선정 관계에 놓이는 등(도시정비법 제39조 제1항 각호) 정비구역 내 토지 등을 소유하고 있음에도 조합원지위를 인정받지 못하는 경우가 있고, 1+1분양과 같이 조합원 수와 분양권 수가 일치하지 않기도 하므로, 토지등소유자 수·조합원 수·분양권 수가 불일치하는 경우가 발생할 수도 있으니 유의 바란다.

문의 02-2673-3809

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