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서울 주택거래 ‘침체’ 수준 … 시장 정상화 위해 규제 완화 필요
지난 10일 주택산업연구원 ‘주택거래 활성화를 위한 정책 대안 모색 세미나’ 개최
2019년 10월 14일 (월) 13:04:00 김진성 기자 kjs@rcnews.co.kr

   

정부의 각종 규제와 경기 침체로 인해 서울의 주택 거래가 침체 수준을 보이고 있어 시장 정상화를 위해서는 규제 완화가 필요하다는 진단이 나왔다.

10일 주택산업연구원과 한국주택협회는 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’를 공동 개최했다.

이번 세미나에서는 주택산업연구원 권영선 책임연구원이 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’에 대해 주제발표를 했으며 이어 김덕례 선임연구위원은 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’에 대해 발표했다.

세미나를 주최한 주택산업연구원 추병직 이사장은 인사말을 통해 “이번 세미나는 최근 주택거래가 급격히 감소하면서 나타나고 있는 시장의 문제점을 진단하고, 향후 주택시장을 전망하며, 주택거래의 정상화와 활성화를 위해서 필요한 정책과제에 대해 포괄적으로 논의할 수있다는 측면에서 큰 의미가 있다”고 밝혔다.

아울러 “정부에서는 주택시장 안정을 위한 크고 작은 대책발표를 통해 투기수요를 차단하고, 서민․실수요자들을 보호하기 위해 많은 노력을 하고 있으며 지난해 조세·금융 등 강력한 수요억제 정책인 9.13대책 시행 이후, 서울을 중심으로 주택가격 급등 문제는 크게 진정되었으나 최근 서울 집값이 재상승하는 현상이 나타나면서 정부는 다시 긴장하고 있고, 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 관련 법 개정을 추진하고 있다”며 “오늘의 세미나를 통해 주택거래 감소로 인한 시장의 어려움을 이해하고 주택거래를 활성화하기 위한 다양한 해법이 모색되어 안정적인 주택시장 여건이 조성되기를 바란다”고 말했다.

한국주택협회 김대철 회장은 환영사를 통해 “최근 주택시장은 정부의 규제 중심 부동산정책으로 주택 관련 각종 지표가 좋지 않은 상황”이라며 “특히 세제·금융·공급 등을 총망라한 작년 9.13대책 이후 서울 아파트 매매 거래는 61% 급감했고 9.13대책 이후 서울 청약경쟁률은 더욱 상승하여 실수요자의 내집마련은 더 어려워졌다”고 밝히고 “지난달 여론조사 전문기관이 정부가 부동산 정책을 잘하고 있는지 조사한 결과, 응답자의 26%만 ‘잘하고있다’고 답하고 2배 가까운 48%는 ‘잘못하고 있다’고 응답했다”고 강조했다.

덧붙여 “주택업계는 침체에 빠진 내수경기를 견인하고 국민의 주거안정과 국가경제발전에 기여해왔으며 대량의 획일적인 주택공급방식에서 벗어나 국민 개개인의 삶의 질을 높이기 위한 주택을 공급하기 위해 기술개발에 온 힘을 기울이고 있다”며 “주택건설산업은 국내 총생산의 6%를 차지하고, 제조업 등 타 산업에 비해 취업유발 및 생산유발 효과가 큰 국가기간산업”이라고 강조했다.

아울러 “국내외 여건은 내수경기 부진, 한·일경제분쟁, 미·중무역갈등 등으로 불확실성이 증폭되고 있는 가운데 주택거래감소 등 주택시장 침체는 내수경기 위축과 일자리 감소를 불러와 국가경쟁력 강화에 걸림돌이 되고 있다”며 “무주택 서민 등 실수요자를 위한 신규 주택을 원활히 공급하기 위한 기반을 마련하고, 기존 주택거래를 활성화할 수 있는 방안 마련이시급한 실정”이라고 지적했다.

 

∥주택매매거래지수(HSTI) 진단 결과 대부분 지역 거래침체

주제발표에 나선 권영선 책임연구원은 현재 주택거래 통계는 분양권검인, 최초공급계약, 기타거래 등이 통합 공표되어 의미 파악이 어렵기에 ▲거래시장에서의 중요성 ▲거래규모 ▲데이터의 안정성 등을 고려해 매매거래 중심으로 분석하는 것이 필요하다고 진단하고 주택거래수준 진단지표를 발굴하는 것이 중요하다고 지적했다.

권 연구원은 주택매매거래지수(HSTI) 진단 척도를 도입했다.

HSTI는 기준값 대비 당해 연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 기준값은 주택 경기 사이클을 고려해 금융위기 이후 10년(2008~2017년)간의 평균값을 말한다.

1을 기준으로 1미만일 경우 기준거래수준(2008~2017년 10년 평균)에 미치지 못하고, 1을 초과할 경우 기준거래를 넘어선 거래활황기인 것으로 해석된다.

전국 시군구별·연도(반기)별 주택매매거래지수, 아파트 매매거래지수 분석결과를 바탕으로 진단척도를 설정해서 기준선(1.00)을중심으로 90~110% 수준을 정상거래시장, 90% 미만을침체수준으로, 110% 이상을 활황으로 진단한다.

이러한 HSTI 진단 결과 올해 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선 1.00을 크게 밑돌았다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)지역의 거래 침체가 심각한 수준인 것으로 나타났다.

서울은 지난해까지 활황이었으나 올해는 침체 2단계 수준으로 위축된 것이며 현재의 거래 위축은 전국적 현상으로 금융위기 이후 최저 수준으로 조사됐다.

또한 현재의 거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되는 양상을 보인다.

권 연구원은 거래침체 현상에 대해 “정부의 수요억제 정책 기조로 인해 불안정한 시장상황을 초래한 것”으로 진단했다.

그는 “대부분의 규제지역이 ‘거래침체와 가격상승’ 현상을 보이고 있는데 거래없는 가격상승은 안정적 시장회복이라고 해석할 수 없다”며 “시장 불확실성이 증폭되고 있어 서울과 경기 일부 지역의 가격 상승세를 근거로 한 규제 확대정책은 재검토가 필요하다”고 지적했다.

 

∥실수요자 고려한 경제상황 기반 거래시장 정상화 필요

김덕례 선임연구위원은 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’ 주제발표를 통해 규제정책이 주택시장에 미치는 영향과 부작용을 진단하고 정부의 규제정책 개선방향과 정책과제에 제언했다.

김 연구위원은 “최근 경기부진과 규제의 영향으로 인허가 감소, 매매거래 감소, 증여거래 증가 등이 이어지고 있고 서울 및 국지적인 가격상승이 있으나 일부 지역 고가주택 중심의 거래시장으로 견조한 가격상승으로 해석하기에는 한계가 있다”며 “규제강화와 정책변경으로 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되어 시장 예측 가능성이 저하되고 있다”고 밝혔다.

아울러 “대출·조세규제는 거래 위축 및 가격 안정화 효과가 미미하고 향후 주택관련 세수 감소가 불가피하며 공급 규제 강화로 중장기적으로 주택공급이 감소해 주택산업 위축, 서민일자리 감소, 관련업종 위축 등이 불가피하다”고 진단했다.

또한 정부의 규제강화 기조유지로 재건축 단지를 비롯한 민간택지 분양사업에 어려움이 가중되고 있다며 “안전진단 강화로 안전진단 미진행 단지의 사업추진 지연이 불가피하고 고분양가 관리지역의 분양보증 협의 지연과 민간택지 분양가상한제의 적용 시점 변경에 따라 관리처분인가 단지의 사업지연 및 논란 불가피한 상황”이라고 설명했다.

특히 민간택지 분양가상한제 적용에 대해 ▲재건축 등 정비사업 단지의 사업구조 변경 관련 논란이 이어지면서 지역 내 갈등, 대립, 다툼, 연기, 보류 등 불필요한 사회적 매몰비용이 크게 증가하게 된다는 점과 ▲로또분양을 기대하는 수요가 늘어나면서 임차수요가 늘어 전월세가격이 오히려 상승하고 특정지역의 청약시장이 지나치게 과열될 수 있는 점, ▲새 집에 대한 수요가 줄지 않은 상황에서 신규 주택이 줄어들 것이라는 인식이 확산되면서 최근에 지어진 신축아파트에 대한 수요가 증가하고 가격이 오히려 상승할 수 있는 점, ▲장기적으로 공급이 줄어들면서 수요공급법칙에 따라 시장의 주택가격이 올라갈 수 있는 점 등 부작용이 우려된다고 지적했다.

김 연구위원은 정부의 규제정책 개선방향에 대해 ▲시장을 고려한 정책대상 및 정책수단 재설계 ▲지역특성을 고려한 주택규제개선 및 정책추진 ▲지속가능한 주택공급 환경 조성 등을 제시했다.

먼저 모든 무주택 가구가 정책적으로 배려해야 하는 저소득층은 아니며, 저소득 가구 중에는 고자산 가구도 있으니 주택보유유무+소득+자산 등을 모두 고려한 실수요를 정의하고 정책을 설계하는 것이 필요하다고 지적했다.

아울러 주거이동을 제약하는 대출규제를 완화하고 주택 소비 계층의 구매력을 제고할 수 있는 금융 지원체계를 마련하는 것이 필요하고 보유세 강화와 거래세 인하도 중요하다고 밝혔다.

또한 지역 특성을 고려해 지방 미분양 주택취득시 취득세, 양도세 한시적 지원과 아파트 잔금 대출규제 완화, 조정대상지역 해제 또는 조정대상지역 적용 규제 수도권과 지방 차등 적용 등이 필요하다고 강조했다.

김 연구위원은 “30년 이상 된 노후주택이 전국 308만채가 있는 점을 고려해 정비사업 추진제약 요인을 점검해 개선할 필요가 있다”고 밝혔다. “재건축 초과이익부담금, 분양가상한제, 임대주택 의무비율 등 각종 정비사업 규제에 있어 공공성과 수익성 조화를 고려해 규제선을 설정하는 것이 중요하다”고 지적했다.

아울러 “분양중심의 주택공급 방식에서 벗어나 공급주체를 다양화하고 청약제도 등 공급방식을 개선하는 것도 필요하다”고 강조했다.

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