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주용철 세무사의 세무이야기 - 혼동되는 조합의 취득세 과세표준 산정
2019년 10월 28일 (월) 13:31:02

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율아파트재건축정비사업조합은 강남에 공동주택 1,000세대(일반분양용 600세대, 조합원분양용 400)를 신축하여 2019.8.1. 준공인가를 득했다. 총 신축비용 천억원이 소요되었는데. 이를 전체건축물의 연면적중에 일반분양용면적으로 안분하여 일반분양분 건축물의 취득가액을 산정하였고, 여기에 감면등을 적용하여 취득세 과세표준을 신고하고, 구청에서 고지서를 받아서 납부했다.

지율 조합장은 급한 마음에 구청에 취득세를 납부했지만, 과세표준에 조합운영비로 사용한 금액까지 포함되었다는 말이 도저히 납득되지 않았다. 아파트를 짓는 데 투입된 직접비용과 간정비용이 과세표준액이라고는 하지만, 공사현장과 먼 사무실에서 사용한 비용에 왜 세금을 물리는 것인지 조합원에게 설명할 자신이 없었다.

 

해설) 조합이 아파트의 사용승인을 득하게 되면, 해당일로부터 60일이내에 취득세를 신고하고 납부해야 한다. 해당 행위는 등기와는 별개로 진행된다. 다만, 등기가 선행되는 경우라고 한다면, 등기일전까지 취득세를 신고하고 납부해야 소유권에 대한 등기가 진행된다.

따라서 준공후 단시간내에 결산을 마감하여 신축된 아파트와 상가등의 공사비등 직접비와 간접비용을 확정하고, 이를 토대로 과세표준 신고를 하게 되는 데, 법령의 모호함으로 인하여 과세표준에 포함되는 사업비에 대해서 지속적인 다툼의 소지가 있어왔다.

아래는 조합의 사업비중 과세표준에 포함되는 것에 대한 조세심판례의 내용이며, 의외로 조세심판례가 신축건축물의 과세표준을 포괄적으로 판단하고 있음을 알 수 있다.

심판례의 기본적인 판단의 근거는 대법원 1996.1.26. 선고내용을 내세우고 있다.

취득세의 과세표준이 되는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이나 다만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조)

 

1. 채권매입비가 취득가격에 포함되는지 여부

건축물 신축을 위하여 주택건설사업계획 승인을 받은 경우에는 관련법령에서 국민주택채권 및 지역개발채권을 매입하여야 하는 것으로 규정하고 있어 이를 매입하지 아니하고는 이 건 건축물을 신축할 수 없다. 따라서 조합이 매입한 채권의 매입비용은 이 건 건축물을 취득하기위한 간접적인 비용에 해당한다.

 

2. 교통시설부담금이 취득가격에 포함되는지 여부

「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」 제11조에서는 주택재개발사업·주택재건축사업 등을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부하도록 규정하고 있다. 따라서 조합이 지출하는 광역교통시설부담금은 건물을 취득하지 않는 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 토지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이라기보다는 이 건 건축물의 취득을 위해 지출한 비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 직접·간접비용에 해당된다.

 

3. 감정평가비가 취득가격에 포함되는지 여부

「도시 및 주거환경정비법」에서는 조합은 분양신청기간이 종료된 때에는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 하는 것으로 규정하고 있고, 이 건 감정평가비는 종후 감정평가비용이라 하더라도 재건축사업의 관리처분계획의 승인을 받기위하여 지출된 비용으로서 재건축사업의 추진과정상 필수적으로 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 자산의 공정하고 객관적인 평가를 통한 부담금 산정기준 등의 재건축사업의 관리처분계획의 추진을 위하여 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 또한, 이 건 건축물을 취득(준공인가)를 받기 전에 지출한 비용이므로 취득가격의 범위에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

 

4. 행정용역비가 취득가격에 포함되는지 여부

행정용역비는 조합사업의 자문, 조합설립인가의 대행, 조합총회 업무, 관리처분계획 관련 업무대행 등 조합사업추진에 관한 제반업무를 용역업무의 범위로 하고 있다. 비록 공사도급계약서에서는 제외되었지만 이는 아파트건설공사에서 있어서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은 지방세법령상 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 일체의 비용에 해당된다.

 

5. 조합운영비가 취득가격에 포함되는지 여부

조합은 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 조합의 추진운영비는 재건축사업의 추진과정에 수반되는 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 따라서 과세표준에 포함된다.

 

6. 철거비가 취득가격에 포함되는지 여부

기존 건축물 철거비용은 신축 건축물의 직접 비용으로는 볼 수 없으나 건축물을 신축하기 위해서는 반드시 기존 건축물을 멸실하여야 하므로, 이는 신축건축물 취득을 위한 사전적 비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 간접비용에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다.

 

7. 무이자이주비, 금융비용 등이 취득가격에 포함되는지 여부

과세관청은 이처럼 조합의 사업비예산중 토지매입과 분양관련비용(분양촉진을 위한 일반분양자 중도금무이자비용, 모델하우스관련비용, 분양대행수수료등) 그리고, 사업비에 포함된 부가가치세를 제외한 일체의 사업비를 신축건축물의 과세표준으로 판단하고 있다.

비록, 해당 분류가 토지를 취득하기 위한 사업비, 예를들어 환경영향평가용역, 교통영향평가용역, 안전진단용역등처럼 사업의 인허가를 위하여 투입된 원가라고 할지라도, 과세관청은 이를 건축물의 취득원가에 산입하여 취득세를 부과하고 있다.

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