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김래현 변호사의 법률 이야기 - 분양 신청 관련 제 법률 문제
2019년 10월 28일 (월) 13:35:31

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 도정법 제72조 제2항에 따른 분양신청 기간 연장 시 연속성 요부

 

가. 법제처의 회신

도정법 제72조 제2항 단서에 따라 사업시행자가 분양신청 기간을 연장하고자 할 경우 당초의 분양신청 기간에 이어서만 연장할 수 있는지 아니면 관리처분계획에 지장이 없는 한 당초의 분양신청 기간과 이어지지 않는 기간을 별도로 정하여 연장할 수 있는지에 대하여, 법제처는 도정법 제72조 제2항 단서에 따라 사업시행자가 분양신청 기간을 연장하고자 할 경우 당초의 분양신청 기간에 이어서만 연장할 수 있다고 할 것이다. 그 이유로는 ① 도정법 제72조 제2항 단서에서 규정하고 있는 ‘연장’의 사전적 의미는 ‘시간이나 거리 따위를 본래보다 길게 늘림’을 의미하고, 위 규정에서 분양신청기간을 정하고 있는 취지는 도시정비사업의 법률관계를 조속히 확정하여 법적 안정성을 확보하기 위한 것이므로, 이러한 연장의 개념 및 같은 규정의 입법 취지에 비추어 볼 때, 사업시행자는 분양신청 기간을 연장하고자 하는 경우 당초의 분양신청 기간에 이어서 20일의 범위 이내에서 분양신청 기간을 연장할 수 있다고 해석하여야 할 것이며, ② 만약 사업시행자가 제한 없이 도정법 제46조 제1항에 따른 통지 및 공고 이후에 처음의 분양신청 기간과 이어지지 않는 기간을 별도로 정하여 연장할 수 있다고 해석한다면 사업시행자의 청산금 지급 의무 시기가 사업시행자의 자의에 따라서 무제한으로 지연될 수 있어 분양을 신청하지 아니하는 자 등의 재산권을 침해할 우려가 있기 때문이다.

 

나. 고등법원의 입장

최초의 분양신청 기간과 연속되지 아니한 일자에 제2차 분양신청을 받은 경우, 당초의 분양신청 기간에 연속되지 아니하였다는 사정만으로 분양신청 절차가 위법하다고 볼 수 없다.

 

다. 검토

조합에서 최초 분양신청 기간을 정했다고 하더라도 분양신청 기간 중 기간 연장의 필요성이 발생할 수 있고, 통상 분양신청 관련 절차 진행에 대해서는 대의원회 또는 적어도 이사회 결의를 거쳐서 진행하는 것이 통상적인 바, 실무 상 연장 결의에 대한 내부 의사 결정 절차 등을 고려했을 때 위 법제처 회신은 다소 형식적 문구에 치우쳤다는 비판이 많았다. 그러나 위 법제처 해석 이후 대부분의 조합에서는 위 유권해석을 존중하여 사실상 최초 분양신청 기간에 이어사만 추가 분양신청 기간을 진행하고 있다. 물론 위 고등법원 판례는 법제처 유권해석에도 불구하고 분양신청 기간이 연속되지 않았다는 사정만으로 위법하지는 않다고 하였지만 이와 같은 판단은 분양신청 기간 단절의 기간 및 그 사유 등을 종합적으로 고려하여 내려진 판단으로서 조합 상황에 따라서 얼마든지 다른 판단이 내려질 수 있는 부분이라고 할 것인 바, 일선 조합에서는 구체적 타당성을 고려한 위 판례보다는 법제처 유권해석을 존중하여 분양 신청 기간 연장 시 최초 분양 신청 기간과 이어지도록 기간을 설정해야 할 것이다.

 

2. 분양신청 공고 시점 등에 관한 도정법 제72조 제1항 규정의 성격

가. 구 도정법 제72조 제1항에 따르면 조합은 사업시행계획의 인가 고시가 있은 날부터 60일 이내(현행법은 120일로 변경되었음)에 토지등소유자에게 개략적인 부담금 내역 등을 포함하여 분양신청의 통지를 해야 하는데 위 기간을 도과하여 분양신청의 통지가 이뤄진 경우 바로 위법한지가 문제되었다.

 

나. 이에 대해서 법원은 ‘구 도정법 제46조 제1항 소정의 분양신청 기간의 통지 등 절차는 재개발 구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 취지이며, 분양신청 기간에 관한 구 도정법 제46조 제1항 규정을 효력 규정으로 해석할 경우 분양신청 통지 기간을 준수하지 못하는 때에는 그 위반의 정도나 경위, 그로 인해 조합원들의 권리 의무에 미치는 영향 등을 고려하지 않고, 그 분양신청 절차와 뒤따르는 관리처분계획 모두 하자가 있는 것이 되어 재개발조합으로서는 사업시행계획 인가 절차를 다시 진행한 후에 분양신청 절차를 새로이 진행해야 하는 결과가 된다. 이는 조합원들의 재산권이나 분양신청 절차에서 합리적인 의사결정을 할 권리 등의 권리의무에 미치는 영향에 비해 과도한 절차의 반복을 요구하는 것이 되어 부당하다. 따라서 구 도정법 제46조 제1항은 훈시규정이라 할 것이고, 위 조항에서 정한 기간을 도과하였다는 사정만으로는 분양신청 절차에 하자가 있다고 볼 수 없(다)’고 판시하였다.

 

다. 위 판례는 훈시 규정이라고 해석을 하여서 위 기간을 도과하여 분양신청 통지가 이뤄졌다는 점 만으로 위법하다고는 하지 않지만 위 기간을 상당할 정도로 도과할 경우 사업시행인가 고시 시점을 기준으로 조합원에게 통지되는 종전자산평가액 및 그에 따른 분담금의 추산액 등이 적정한 것이냐 혹은 분양신청 여부를 결정할 만한 최근의 자료에 해당하느냐 등에 대한 다툼들이 발생할 수 있는 바, 가급적이면 훈시규정이라고 하더라도 특별한 사정이 없다면 위 법령 상의 기간을 준수함이 안전하다고 할 것이다.

문의 02-2673-3809

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