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주용철 세무사의 세무 이야기 - 청산금의 중과세 판단시기
조정대상지역 지정 전 조합원분양계약 체결한 경우 환급청산금 중과세 면한다
2019년 11월 12일 (화) 13:47:04

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 1세대 2주택자로서, 2주택 중 1주택은 1995년 10월 취득한 서울 송파구 소재한 아시오아파트다. 아시오아파트는 재건축사업으로 2015년 1월 관리처분계획인가를 받고, 이후 준공되어 래미오아파트라는 이름으로 2019년 11월 현재 입주하고 있는 상태다.

지율씨는 관리처분계획에 따라 2015년 6월 조합원분양계약(공급계약)을 체결했다. 종전주택 권리가액(4.6억)과 신규주택 분양가액(3.5억)의 차액인 청산금(1.1억)을 지급받는 계약이었고, 조합으로부터 계약금(계약시), 중도금(6회), 잔금(입주지정시)으로 나누어 청산금을 수령하기로 약정되었다.

지율씨는 잔금을 수령하면 양도소득세를 내야한다는 조합의 안내문을 받았고, 주변 세무사에게 물어봤더니, 2주택자의 경우 양도소득세를 중과세율을 적용받게 되고, 장기보유특별공제도 배제된다는 말에 상심이 크다.

이럴 바에는 더 큰 평형을 선택하여 추가부담금을 내는 게 유리했었을 것이라는 후회도 밀려왔다.

 

해설) 조합원의 권리가액이 조합원분양가액보다 더 클 경우 추가부담금을 납부하는 대신, 청산금을 환급받게 된다. 이 경우 환급금의 성격은 조합원이 종전부터 가지고 있던 부동산의 일부를 양도하고 그 대가로 수령한 매매대금으로 보게 된다.

세법은 해당 환급청산금의 잔금청산일을 양도시기로 보고, 해당일을 기준으로 다주택여부를 판단하고 있다. 즉, 2주택이상인 경우 해당 주택이 일시적 2주택 등의 비과세 대상에 해당하지 않는 경우 중과세대상으로 불이이익을 받게 된다.

정부가 본격적으로 주택시장의 안정화를 위한 대책을 쏟아내기 시작한 것이 2017년 8월 3일 대책이라고 할 수 있다. 해당 일에 조정대상지역이라는 새로운 규제대상 지역이 발표되었고, 지율씨가 소유한 재건축아파트도 그 시기에 조정대상지역에 포함된 상태다.

다만, 조정대상지역으로 지정되기 전에 매도하기로 계약한 경우에는 비록 지역지정이후에 잔금을 받기로 한 경우에도 중과세를 적용하지 않는다.

즉, 2017.8.3. 이전에 매매계약을 체결하고, 그 이후에 잔금을 받은 경우 비록 잔금청산일 현재 2주택상태이고, 조정대상지역에 소재한 주택을 양도한 경우라고 하더라도 중과세대상에서 제외해준다는 것이다.

문제는 재건축으로 인해 지급받게 되는 환급청산금에 대해서도 동일한 잣대를 적용할 수 있는지 여부다.

환급받는 청산금이 종전에 소유한 재건축이전 아파트의 일부가 양도되는 것이라는 부분에는 이견은 없는 듯하다. 다만, 해당 조합원분양계약을 일반적인 매매계약으로 볼 수 있는 지, 또한 계약서상의 1차 환급금을 계약금의 성격으로 볼 수 있는 지, 그리고, 환급금의 잔금일 현재 재건축아파트가 사업이 완료되어 준공입주한 상태라면, 주택수의 판단을 어떻게 할 것인지 명확한 개념정리가 수반되어야 하는 데, 과세관청의 판단은 역시 그때그때 다르다.

현재 과세관청의 해석은 다음과 같다.

<사전-2019-법령해석재산-0155, 2019.06.25.>

거주자가「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여하여 당해 조합에 기존주택(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 청산금에 상당하는 기존주택의 양도시기에 2주택을 보유한 경우에는 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제11호에 해당하는 것입니다.

 

즉, 조정대상지역 지정전에 조합원분양계약을 체결하고 1차 환급금을 통장으로 지급받았다고 한다면, 중과세대상 주택으로 보지 않는 다는 것이다.

문제는 조합의 형편으로 조합원분양계약은 했지만, 준공시 일시금으로 환급금을 지급하기로 약정한 경우다. 조합원분양계약 자체가 일반적인 매매계약과는 성격을 달르고, 조합의 형편에 따라 환급금의 지급시기가 동일하지 않는 사정을 고려하지 않는 편의적인 해석으로 볼 수 있다.

조합원의 경우 현물출자시점에 이미 종전부동산을 양도한 것이므로 계약금의 수수에 불구하고, 또한 조합원분양계약체결에 불구하고, 해당 일을 계약일 및 계약금의 수수일로 보는 것이 법리상 타당할 것이다.

한편 청산금의 양도시기와 관련하여 과세관청은 실제 환급청산금에 대한 대금을 받지 못하고 양도소득세를 내는 불합리함으로 인하여 양도시기를 장기할부조건으로 해석하여, 최종잔금일과 이전고시일의 익일중 늦은 날로 유권해석 했었다.

이후 다시 잔금청산일과 장기할부조건에 해당하는 지 여부를 사실 판단하여 양도시기를 정하겠다고 한다. 도대체 어떤 날이 기준일이 되는 지 정확히 아는 사람은 없는 듯하다.

해당 양도시기가 이리저리 변동됨에 따라서 이미 준공된 이후에 잔금을 받는 경우가 잠재적인 과세대상이 된다. 이유는 재건축 아파트가 준공이 되는 순간 주택수가 1채 더 늘어나게 된다. 기존에 종전아파트와 일반아파트, 그리고 신규취득한 재건축완료 아파트 총 3채가 되는 것이다.

따라서 조정대상지역 지정전에 조합원분양계약을 하지 못한 조합원의 경우 환급청산잔금의 지급이 재건축아파트의 준공시점이후로 지연될 경우 2주택이 아닌 3주택으로 중과세될 수도 있다. 과세관청이 언제 입장을 바꾸게 될지 알 수 없지만, 명확한 해석이 필요한 부분이다.

문의) 02-555-5366

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