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신반포3차․경남, 일반분양 일괄매각의 향방은?
서초구, 정관․관리처분 변경신청 ‘반려’ … 조합, 행정소송 ‘맞불 대응’
2019년 11월 12일 (화) 14:08:25 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

“죽느냐 사느냐 그것이 문제로다”

신반포3차․경남아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=김석중)이 결국 ‘일반분양 통매각’을 감행했다. 치명적 손실이 예고된 분양가 상한제를 피할 수 없는 조합으로선 못 먹어도 고 할 처지다. 결과는 예상했던 바와 같이 서초구로부터 반려 됐다. 기호지세다. 호랑이 등에 올라탄 조합으로선 행정소송을 예고하며 마지막 투쟁을 다짐하고 있다.

 

∥마지막 승부수, 일반분양 일괄매각

지난 29일 신반포3차․경남아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=김석중)은 임시총회를 개최해 일반분양 물량을 민간임대사업자에게 전량 매각하는 방안을 결의했다. 당초 조합은 내년 3월경 일반분양이 가능할 것으로 예상했지만 철거 절차 중 구조․굴토심의 등으로 인해 내년 하반기로 시기가 늦춰짐에 따라 상한제 적용을 피할 수 없을 것으로 보고 있다.

당초 신반포3차․경남은 7천~8천만원 수준으로 후분양을 검토했었다. 그러나 후분양에 대한 관심이 높아지고 집값 상승을 우려한 정부가 분양가 상한제를 전격 시행함에 따라 사업방향을 수정하게 됐다. 손실을 최소화 하고자 상한제 적용을 피하는 방안도 검토했지만 사업일정상 유예기간내 분양신청이 어려울 것으로 예상된다.

조합으로선 사면초가의 위기인 것. 조합원 분양가가 3.3㎡당 4800만원이지만 상한제 적용시 일반분양가가 약3천만원에 불과해 막대한 부담금을 떠안아야 한다. 분양가 상한제를 피해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받으면 5천만원 정도의 분양가를 받을 수 있다. 그러나 임대사업자에게 매각하면 6천만원 이상을 받을 것으로 예상됨에 따라 통매각 방안을 추진하게 됐다.

지난 10일 민간임대사업자 입찰마감 결과 ‘트러스트 스테이’가 3.3㎡당 6천만원에 입찰에 참여했다. 트러스트 스테이가 제안한 금액은 HUG 분양기준보다 1천만원 이상 높다. 일반분양 346세대를 주택형별로 환산하면 전체 매각가는 약8천억원에 이를 것으로 보인다.

이후 임대사업자는 입주시까지 8천억원을 조합에 분할 지급하고, 8년간 임대주택으로 운용하며 해당수익으로 이자비용을 감당하게 된다. 8년 이후 이를 되팔아 차익을 보전한다는 구상이다.

 

∥29일 일괄매각 압도적 찬성 결의

29일 임시총회 안건은 ▲조합정관 변경 ▲관리처분계획 변경 ▲일반 분양주택 일괄 매각 ▲기업형 임대사업자 선정 및 계약체결 등이 상정됐다. 서면결의서 포함 2300여명이 참석했으며 대부분의 조합원이 찬성 의사를 나타내 모두 통과됐다. 조합은 안건 심의에 앞서 그간 사업진행 과정과 조합의 입장, 향후 추진 방침 등을 설명하며 조합원의 이해를 구하기도 했다.

이 날 연사를 맡은 신반포1차 한형기 조합장은 분양가 상한제 등 정부 정책의 부당성을 강하게 성토했다. 먼저 “분양가 상한제가 소급 적용될 것으로 알았다면 이주하지 않았을 것”이라면서 “정부를 믿고 이주를 했기 때문에 사면초가의 상황에 빠졌다”며 부당성을 호소했다.

이어 “6700억원에 달하는 기부채납과 3100억원이 넘는 임대주택을 강제함으로써 사유재산을 과도하게 침해했으며, 조합원 분양가가 평당 4800만원인 것에 반해 일반분양가를 2800만원으로 규제함에 따라 형평성과 공정성에 현저히 반한다”고 성토했다.

또한 “사업시기를 고려할 때 현실적으로 일반분양 일괄매각이 가능한 곳은 신반포3차․경남이 유일해 주택시장에 미치는 영향 또한 경미함에도 불구하고 국토부와 서울시가 너무 과민하게 반응하고 있다”고 비판했다.

한 조합장은 “향후 추진 과정에서 인허가 지연과 이자 부담, 기타 사유로 인해 일괄매각 방안이 성공하지 않을 수도 있다”면서 “사업 성패는 조합 집행부를 중심으로 조합원들의 결집된 단결력과 의지의 강도가 결정할 것”이라며 조합원의 적극적 성원과 지지를 당부했다.

한편 총회에 참석한 트러스트 스테이 공승대 대표는 “이번 거래를 성사시키기 위해 법적 검토를 충분히 가졌다”면서 “조합과 저희 모두 성공적으로 치르기 위해 조합원과 함께 끝까지 가겠다”며 굳은 각오를 밝혔다.

 

∥서초구, 정관․관리처분 변경 ‘반려처분’

지난 29일 총회 직후 신반포3차․경남이 일반분양 일괄매각 방안을 반영한 정관 및 관리처분계획 변경절차를 신청했지만 서초구는 이를 반려했다. 이와 관련 서초구는 서울시에 유권해석을 요청했고, 서울시는 ‘임대주택의 공급에 관해 조합 정관 등을 변경하려는 경우 정비계획에 우선 반영돼야 한다’는 입장이다. 이에 따라 서초구는 “서울시청의 회신 내용을 근거로 조합의 정관변경과 관리처분계획 변경 신청을 반려 처분했다”고 전했다.

이와 관련 국토부와 서울시는 “조합 정관은 조합에서 해당 사업의 특성 등을 고려해 관계 법령과 선행 계획 등에 위배되지 않는 범위 내에서 정해야 한다”며 “임대주택 공급 관련 조합 정관을 변경하고자 하는 경우 관련 내용이 해당 정비계획에 우선 반영돼야 한다”는 입장이다.

정비계획 변경을 위해서는 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 최종적으로 서울시 승인 절차를 거쳐야 한다. 한시가 급한 조합 입장에서는 사실상 일반분양 일괄매각이 불가하다는 것. 이와 관련 서울시는 “재건축 일반분양분을 일괄매각하는 행위는 청약제도를 통해 주택을 공급하는 현행 주택공급질서를 무너뜨리는 불공정행위로 판단해 허용하지 않을 것”이란 입장을 밝혔다.

 

∥조합, 행정소송 제기 ‘결사항전’

서초구청의 반려 처분을 예상했던 신반포3차․경남은 계획대로 행정소송을 준비한다는 입장이다. 이와 관련 조합 관계자는 “일괄매각 관련 정관 및 관리처분계획 변경 절차는 경미한 변경에 포함되기 때문에 정상적인 인허가 절차를 진행하는 것이 아니라 변경신고로 충분하다”는 입장이다.

이어 “도시정비법 시행령 61조에 의거 법적 다툼의 소지가 있지만 법률 자문을 거친 결과 충분히 승산이 있다”면서 “시 조례에 임대주택 공급에 대한 사항이 있지만 민간임대특별법이 조례에 우선하기 때문에 별 문제가 없을 것”이라고 말했다.

<민간임대주택에 관한 특별법> 제18조 제6항에 따르면 ‘주택법 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(같은 법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택은 제외한다.) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다’고 명시하고 있다.

<도시 및 주거환경정비법>과 동법 시행령 등 관련 법령에 따르면 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장․군수 등에게 신고하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 조합의 주장처럼 일괄매각 방안이 경미한 사항이면 각종 인허가 절차를 진행할 것 없이 신고로 갈음되기 때문에 일괄매각이 가능할 것으로 보인다.

법조계에서도 ‘관리처분인가를 받아 분양가 상한제가 유예된 단지가 내년 4월 이전에 계약을 체결하면 일괄 매각 추진이 가능하다’고 보고 있다. 특히 신반포3차․경남의 일반분양 일괄매각 입찰의 당사자인 트러스트 스테이의 경우 변호사로 이뤄진 전문가 집단이다. 지난 29일 총회에서 트러스트측은 일괄매각에 대해 충분한 법률 검토를 마친 것으로 밝혀 행정소송 방침에 설득력을 더하고 있다.

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