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주용철 세무사의 세무 이야기 - 조합원입주권을 팔 때 또 다른 조합원입주권을 보유할 경우의 비과세 적용
2019년 11월 26일 (화) 12:40:41

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 20년전에 강남에 주공아파트를 취득하여 지금까지 거주하다가 겨우 정비사업이 진행되어 얼마 전에 관리처분인가를 득하게 되었다. 이후 조합원분양을 받았는데. 하필이면, 저층에 당첨되는 바람에 고민이 많다. 과거에도 지율씨가 보유했던 아파트가 저층이고 조망이 좋지 않아 시세가 낮게 형성되었던 기억 때문에 지율씨는 저층을 팔고, 로얄층에 당첨된 다른 조합원의 입주권을 취득하기로 했다.

저층을 내놓았으나 안팔리는 바람에 일단, 로얄층의 입주권을 먼저 취득하기로 했다. 집 두채를 유지하는 것이 지율씨의 형편상 불가능했기 때문에 저층은 시세보다 조금 싸게 하여 어렵게 처분했다. 로얄층 입주권취득 후 3년 내에 양도했고, 20년간 거주했기 때문에 양도세는 추호의 걱정도 없이 비과세라고 판단했다.

그런데, 세무서에서 양도소득세 비과세 대상이 아니라며, 거액의 세금을 내라고 한다.

 

해설) 소득세법 제89조 1항 제4호는 비과세되는 조합원입주권에 대해서 규정하고 있다. 요건을 살펴보면 다음과 같다.

우선, 입주권으로 변하기 직전상태에 이미 1세대 1주택의 요건, 즉, 주택상태로 2년 보유하고, 거주요건일 필요한 경우라면, 거주요건을 추가로 충족한 상태에서 입주권이 되어야 한다.

게다가, 주택을 양도할 때처럼 입주권양도당시에 다른 주택이 없어야 하고, 다른 주택이 있다고 하면, 일시적2주택의 요건에 맞도록 3년내에 입주권을 양도해야 비과세가 된다.

지율씨는 위 요건을 충족했다. 다만, 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이 아닌 다른 입주권을 보유하고 있었을 뿐이다. 원래 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세 과세대상이 되는 것이 원칙이지만 주택의 전신(前身)으로서의 성격을 가지고 있다. (대법원2010두13807 2011.11.24.) 따라서 조합원입주권을 주택과 달리 취급할 이유가 없다.

그러나, 과세 관청은 현행 소득세법 제89조1항4호의 규정을 문리해석하여 그 적용범위를 축소하고 있다. 해당 호의 규정을 보면 “ 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득”은 비과세라고 하고 있다.

즉, 조합입주권을 1개 보유한 상태에서 그 입주권을 양도해야 비과세이며, 이 때 다른 입주권을 가지고 있는 경우라면, 조합입주권이 2개이므로 비과세대상이 아니라는 주장이다. 언뜻 보면, 합리적인 해석으로 보이지만, 거주이전을 위한 일시적2주택비과세 규정을 두고 있는 마당에 유달리 조합원입주권에 대해서만, 다른 잣대를 들이대는 것은 납득하기 어렵다.

만약 지율씨가 조합원입주권외의 다른 부동산 또는 일반 아파트입주권, 심지어 다른 주택을 취득하고 3년 이내의 기간 내에 쟁점입주권을 양도하는 경우 쟁점입주권은 비과세 대상이다.

세법을 해석하고 적용할 때는 과세의 형평과 해당 조합의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않아야 한다. 1세대 1주택에 대해서 비과세해주는 이유는 주거의 안정성을 보호하고, 주거이전의 자유를 보장하기 위함이다. 조합원입주권 역시 주택의 전신으로서 성격을 가지며, 종전의 주택이 권리로 변화되고, 다시 새로운 아파트로 환지되는 과정중의 한 형태인 것이다.

결국, 조합원의 입주권 양도에 대해서 주택과 현저히 다른 잣대를 적용하는 것은 위법 부당한 해석이므로, 지율씨의 조합원 입주권의 양도소득은 비과세되어야 할 것이다. 그럼에도 아직까지 국세청의 입장은 과세이므로 의사결정시 주의를 요한다.

 

○ 관련법령

○ 소득세법 제89조 【 (비과세 양도소득) 】

(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20>

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

 

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 

○ 양도, 서면-2017-부동산-2005, 2017.12.28.

 

[ 제 목 ]

2개의 조합원입주권 중 1개를 양도할 때 일시적 1세대2주택 비과세 특례

[ 요 지 ]

1세대1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것)제155조제17항에서 규정한 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대1주택으로 볼 수 없음

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것)제155조제17항에서 규정한 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대1주택으로 볼 수 없는 것입니다.

문의) 02-555-5366

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