이주관리 NO.1 기업인 (주)지코시스템이 정비사업관리(PM/CM) 분야로 영역을 확대하며 업계 패러다임을 재편하고 있다.

2012년 6월 이주관리 및 범죄예방 전문기업으로 출범한 (주)지코시스템이 탄탄한 시스템과 탁월한 관리능력을 바탕으로 업계 선두주자로 급부상했다. 지코시스템은 다년간 축적된 노하우와 전문성을 기반으로 정비사업관리(PM/CM) 분야로 업무영역을 확대해 정비사업의 새로운 트렌드를 선도하고 있다.

(주)지코시스템이 지향하는 ‘착한 정비사업관리’란 추진위·조합 등을 대신해 사업 초기 단계부터 설계, 사업시행 및 관리처분인가, 시공, 분양, 유지관리까지 Total Solution Provider를 일컫는다. 정비사업의 전 단계를 종합적·체계적으로 지원·관리함으로써 리스크 최소화와 사업비 절감, 이익 극대화 등을 실현시켜 조합에 최대의 편익을 제공하는 새로운 서비스를 말한다.

∥이주관리의 중요성

세간에 ‘시간이 돈이다’라는 말이 흔히 쓰이지만 재건축·재개발 등 도시정비사업에서는 그 의미가 각별하다.

정비사업은 기성시가지내 밀집된 노후불량 주거지를 전면철거하는 방식으로 개발되기 때문에 최소 4~5년 가량의 이주정착기간이 필요하다. 대략 이주기간 6~12개월, 석면조사 및 후처리, 건축물 철거와 지반 정비까지 대략 1년이 소요되며, 신축에 3년 가량이 필요하기 때문이다.

이주 시점에 특히 주의해야할 부분은 정비사업 전체 사업비의 30~40% 가량이 이주 시점에 발생한다는 점이다. 조합원에게 대여되는 이주비, 현금청산자와 세입자 등에 대한 손실보상비용, 기타 각종 사업비 등이 집행된다. 조합원간 갈등이나 분쟁, 혹은 소송 등으로 인해 이주가 지연되면 그만큼 금융이자가 늘어나 사업성이 떨어지고 조합원 부담금은 기하급수적으로 늘어나게 된다.

따라서 정해진 기한내 이주 절차를 완료하기 위해서는 관련 업무를 100% 수행할 수 있는 전문업체를 선정하는 것이 필수적이다. 범죄예방은 이주시 나타나는 공가관리와 범죄예방 등 치안관리 업무로서 간과할 수 없는 사항이다. 범죄예방과 이주관리를 함께 발주하면 비용절감 및 시너지효과가 기대된다.

(주)지코시스템은 전문 이주관리요원을 배치한 이주관리센터를 운용해 조합원과 세입자 등이 원활하게 이주할 수 있도록 한다. 또한 신속·정확하게 인허가 절차를 진행함으로서 법적분쟁과 각종 민원을 억제하는 데 뛰어난 역량을 발휘한다. (주)지코시스템은 뛰어난 이주관리능력을 바탕으로 반포주공1단지(1·2·4주구), 서초 무지개아파트, 잠실주공5단지, 광명11R구역, 잠실진주아파트 등 굵직한 사업장을 맡고 있다.

∥PM/CM으로 정비사업 영역 확대

이주관리 전문기업으로서 조합의 든든한 우군으로 성장한 (주)지코시스템이 정비사업관리(PM/CM)로 사업분야를 넓히고 있다. 정비사업의 특성상 보다 체계적이고 효과적으로 조합을 지원하기 위해서는 초기 단계부터 사업에 참여할 필요성이 있기 때문이다.

정비사업에서 분쟁과 갈등이 발생하는 까닭은 크게 도시정비법과 같은 제도적 환경변화에 따른 외부 문제와 조합원간 또는 세입자간 발생하는 내부 문제로 구분된다. 분양가 상한제와 초과이익환수제 등과 같은 외부 환경도 문제지만 사업추진에 가장 큰 영향을 미치는 것은 대부분 내부 문제에서 비롯된다. 실제로 소송 등으로 인해 사업추진이 수년간 중단된 문제 사업장의 경우 조합원간 불신 또는 갈등으로 인해 발생하는 경우가 대부분이기 때문이다.

(주)지코시스템 허일성 회장은 “이주 단계에서 문제가 있는 조합원 등을 만나 협의하다보면 사업 초기에 발생했던 문제가 해결되지 않고 이어져 온 경우가 대부분”이라면서 “관리처분인가 이후 진행되는 이주관리 업체로서 해결하는 것에는 한계가 있었다”고 밝혔다. 이어 “사업지연을 초래할 수 있는 분쟁과 갈등에 효과적으로 대처하기 위해서는 사업 초기 단계에 참여하는 것이 필요하다”고 말했다.

지코시스템이 추구하는 '착한 정비사업관리(PM/CM)’는 일반적으로 알려진 건설사업관리(CM)와는 성격이 다르다. 설계나 시공 분야에 중점을 두고 있는 기존 CM업체는 정비사업의 특성상 조합 내부에서 발생하는 문제에 대해서는 대응하기 어렵기 때문이다. 일례로 모 CM업체에서 조합에서 발생한 소송 문제에 대해 자신들의 업무가 아니라며 손사래를 친 경우는 이 같은 한계점을 잘 나타낸다.

지코시스템 임계호 부회장은 “이해관계자가 많은 정비사업의 특성상 현행 CM은 일반 건설사업처럼 충분한 성과를 거두기 힘들다”면서 “조합설립인가나 관리처분계획 인가 무효, 조합의 안정성 확보, 이주지연에 따른 위험요소, 세금과 부담금 문제, 조합의 의사결정 등 훨씬 복잡하고 다양한 리스크가 존재하기 때문에 체계적이고 종합적인 관리시스템이 필요하다”고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - (주)지코시스템 임계호 부회장

“전문성 갖춘 정비사업관리(PM/CM) 필요하다”

서울시 재직 기간에는 뉴타운 도입 시 주거정비과장으로서 길음뉴타운을 기획했으며, SH공사 뉴타운사업본부장으로서 은평뉴타운사업을 총괄하기도 했다. 이후 뉴타운과 도시재생기획관으로서 재정비촉진계획을 수립·자문했다. 마지막 임지였던 가락동 농수산식품공사에서는 현대화본부장으로서 가락시장재건축사업인 16만㎡ 규모의 가락몰 조성공사도 주관했다.

서울공대 건축과를 나온 그는 서울대학교 환경대학원에 진학해 도시정비 분야를 전공으로 삼아 수학한 열혈의 만학도이기도 하다. 서울대학교 환경대학원과 미국 미시간대학교에서 도시계획 석사와 서울시립대학교 공학박사 학위를 받았으며, 석박사학위의 논문 주제는 당연하지만 모두 정비사업에 관련된 것이었다.

40년 가까이 정비사업 분야에 일로정진한 만큼 그가 쓰고 있는 감투 또한 화려하다. 서울시 건축심의위원, 이웃분쟁조정위원, 정비사업 코디네이터로 활동 중이며, 송파구와 강남구의 도시계획심의위원도 맡고 있다.

그밖에 건설주택포럼 감사, 서울시 시우회 이사, 한국PM협회 이사로 봉사하고 있다. 보유자격으로는 건축시공기술사, 건설안전기술사, 미국 도시계획기술사(AICP), 영국 사업관리전문가(PRINCE2 Practitioner), 행정사 등이 있다.

공직을 떠난 이후 대학에서 강의하던 임 부회장은 지난 연말 경기도 도시재생지원센터장으로 임기를 마쳤다. 이후 ‘착한 CM’을 하려는 허일성 회장과 만나 의기투합 했고, 전공과 그간의 경험을 살려 정비사업을 선진화시키는데 일조하고자 지코시스템에 합류하게 됐다.

지코시스템의 1호 정비사업관리 사업장은 이문1구역이다. 이문1구역은 주변에 위치한 문화재, 의릉으로 인해 곤란을 겪던 곳이다. 기반시설 기부채납에 의한 높은 허용용적률 산출에도 불구하고 제대로 용적률을 확보하지 못해 사업성이 낮았던 것. 그로 인해 집행부가 교체되고 조합원들이 분열돼 사업이 난관에 봉착했었다.

임 부회장은 “의릉의 시야를 틔워주는 한편 일부 주동을 재배치하고, 장애인용 엘리베이터의 연면적 산정 제외 조항을 적용해 중소형 아파트 167세대 분량의 연면적을 확보하는 성과를 거두었다”면서 “이미 이주가 진행되는 상황이었기 때문에 시간이 많이 필요한 장기적 촉진계획 변경 보다는, 경미한 변경을 통해 단기간 내에 촉진계획 변경을 이뤄냄으로써 향후 착공시까지 사업지연 없이 사업시행계획 변경을 이루게 됐다”고 설명했다.

최근 수주한 중화1구역은 공사비 증대로 조합원 분담금이 늘어나 어려움을 겪던 사업장이다. 조합측에서 이문1구역 사례를 듣고 지코시스템의 ‘착한 정비사업관리’에 관심을 갖고 입찰을 진행했다. 임 부회장은 “공개경쟁입찰을 통해 입찰에 참여했고 프리젠테이션을 통해 중화1구역 정비사업관리에 참여하게 됐다”면서 “현재 중화1구역 현황을 파악하고 있으며, 계약이 이뤄지는 대로 조합원과 소통하면서 차근차근 문제를 풀어나갈 예정”이라고 답했다.

그는 “정비사업에 정비사업전문관리업체가 도입됐지만 행정적 지원에 급급해 정상적으로 사업이 추진되는 경우가 많지 않으며, 일부 사업장은 CM을 도입했지만 정비사업의 특성상 PM(Project Management) 역할을 제대로 못하는 것 같다”면서 “정비사업에는 정비사업에 전문성을 갖추고 통합적인 사업관리를 해줄 착한 정비사업관리가 꼭 필요하다”고 말했다.