주택산업연구원이 ‘2020년 주택시장 전망’에서 2019년을 정부의 규제강화 의지를 재확인하고 서울 아파트값 급등이 정부정책을 견인한 상저하고의 한 해로 진단했다.

주산연은 “규제정책이 가속화되면서 시장은 자산가구와 비자산가구의 주택구입환경 차등화, 규제지역과 비규제지역의 차별화, 입시제도 개편이 가져온 교육선호지역 집중 심화, 새 집선호현상이 두드러진 한 해였다”며 “결국 거래가 부진한 가운데 주택시장 초양극화·초국지화가 진행되었고, 정부와 시장의 갈등·대립이 지속된 해”라고 설명했다.

2020년 전국 매매가격은 상승·하락지역 공존으로 보합(0.0%)선 유지, 전세가격은 여전히 하락(△0.6%↓)기조가 이어질 것으로 전망했다. 다만, 서울 주택가격은 2019년 하반기 급등현상은 조정되나, 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력요인으로 매매 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예상했다.

수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 2020년 상반기는 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 것으로 내다봤다.

지방은 지방광역시 강세, 기타지방 약세흐름이 유지되는 디커플링 상황에서 ▲ 과잉공급 문제의 점진적 해소에 따른 하방압력 둔화, ▲ 지역기반산업의 개선 기대감, ▲ 지방 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감 등으로 주택가격 하방압력이 소폭 개선될 수 있을 것으로 전망했다.

2020년 주택매매거래는 전국적으로 올 해 대비 8% 증가한 81만건 수준이 될 것으로 전망했다.

이에 대해 “2019년 거래급감에 따른 기저효과로 견조한 거래시장 회복으로 설명할 수 없고, 오히려 대출·조세규제 강화로 수요자의 주택거래 및 주거이동 어려움이 지속되면서 주거이동 정상화를 위한 규제개선 요구가 증가할 것”이라고 예측했다.

아울러 “2020년 공급은 10~20% 내외로 감소하면서 인허가 41.0만호, 착공 34.0만호, 분양 25.0만호, 준공물량 46.0만호 수준이 될 것으로 보인다”며 “특히 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 2018년을 정점으로 2년째 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

또한 “2020년은 그동안 강력한 시장하방요인으로 작동했던 과잉공급 이슈가 크게 해소되는 한 해가 되면서 서울주택시장 진입희망수요 특성변화가 중요해질 것”이라고 전망했다.

정부 규제정책 영향이 강화되는 가운데 2020년 주택시장 5대 영향변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲분양가상한제 ▲금리 ▲거시경제여건 ▲재개발·재건축 관련 규제 등을 꼽았다.

주산연은 “과잉공급요인에 의한 가격하락 위험은 비서울지역에서 크게 둔화될 것으로 보이나, 기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다”며 “2020년의 변곡점은 분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 될 수 있는 만큼, 안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요하다”고 지적했다.

또한 “3040세대의 시장진입과 더불어 온라인 정보력이 확대되고 유투브 등을 통한 정제되지 않은 무분별한 정보 범람으로 정보의 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심해지면서 정부와 소비자 모두 피해자가 될 뿐만 아니라 향후 주택정책 추진시 부담으로 작용할 수 있는 바, 건전하고 균형감 있는 주택시장 관련 정보의 유통관리체계 기반마련이 중요해지는 한 해가 될 것”이라고 전망했다.