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규제 융단폭격, ‘12․16 부동산 대책’에 숨죽인 시장
최강 규제로 거론 … 공급 확대 없이 규제만으로 집값 잡기 어려워
2020년 01월 06일 (월) 13:18:24 권종원 기자 jwkwon@rcnews.co.kr

정부가 또 한 번의 부동산 규제폭탄을 내놓았다.

정부는 지난 16일 대출 규제, 보유세 인상, 분양가상한제 적용지역 확대 등의 내용을 포함한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

문재인 정부 출범 후 18번째 부동산 대책으로 꼽히는 12․16 부동산 대책은 시가 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 등 강력한 내용을 포함하고 있다.

역대 최강의 부동산 대책이라는 이번 대책 발표로 정비사업 현장뿐 아니라 부동산 시장 전체가 혼란에 빠졌다.

이번 대책 역시 규제로 점철되어 있을 뿐 공급확대에 대한 내용이 포함되어 있지 않아 상승하던 부동산 가격을 잠시 진정시킬 수는 있지만 장기적 관점에서 볼 때 오히려 공급부족으로 인한 주택가격 폭등을 야기할 수 있다는 지적이다.

이번 대책에서 가장 논란이 되고 있는 점은 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 불가 부분이다.

현재 투기과열지구에서 1주택세대 및 무주택세대는 LTV 40%를 적용하고 있으나 이제 시가 15억원 초과 아파트는 주택구입용 주택담보대출이 금지된다.

당초 정부는 재개발‧재건축 사업장에 대해 입주자 모집공고 신청 전 사업장에 모두 적용하겠다고 했으나 이주·철거의 막바지 단계에 접어들었거나 내년 중 일반분양을 준비 중인 사업장 등의 강력한 반발로 16일 이전 관리처분계획이 인가된 재건축·재개발 사업장은 제외하겠다고 한발 물러섰다.

금융위원회는 “모집공고가 나지 않았더라도 관리처분 인가를 받고 사업이 오랜 시간 지연된 곳을 대출 규제에 넣는 것이 부적절하다는 지적이 있어 보완책을 마련한 것”이라고 설명했다.

또한 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외적으로 허용하기로 했다.

시세 9억원 초과 15억원 이하 주택은 대출 한도가 축소된다. 기존 40%였던 LTV가 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 20%로 줄어들어 구간별로 9억 이하분은 40%, 9억 초과분 20%로 차등 적용된다.

부동산 보유세도 대폭 인상될 전망이다.

종부세 세율의 경우 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p가 추가 인상되고 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 기존 200%에서 300%로 확대된다.

17일에는 국토부가 ‘부동산 가격공시·공시가격 신뢰성 제고 방안’을 발표하면서 “고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화해 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정할 계획”이라며 “시세 9억원이 넘는 강남권이나 마용성 등 일부 단지는 내년 공시가격이 20~30% 이상 오르고 다주택자 보유세는 올해 대비 50% 이상 상승할 수 있다”고 경고했다.

민간택지 분양가상한제 적용 지역은 대폭 확대했다. 집값 상승을 선도한 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진 등 13개구 전 지역 및 경기 과천·하남·광명시 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정했다.

이번 부동산 대책 발표 이후 시장은 안정보다는 혼란에 가까운 상황이다. 기습적인 발표에 규제 내용도 광범위해 대책의 세부 방안에 대한 해석을 두고 의견이 엇갈리고 정부의 발표도 며칠 만에 바뀌는 등 혼란이 계속되고 있다.

하지만 워낙 고강도의 규제책으로 한동안은 집값이 안정세를 보일 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 내년 집값에 대해 주택산업연구원에서는 “단기적으로는 조정을 받을 수 있고 올해 하반기보다 상승폭이 둔화될 수 있지만 장기적으로 기준금리 추가 인하 가능성도 있어서 집값 상승 요인은 여전할 것”이라는 전망을 내놓았다.

일부 전문가들은 “규제를 피해 중저가 아파트 단지에서 풍선효과가 나타날 수 있고 지역간 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다”며 “그동안의 강력한 규제에도 잠시 주춤하던 집값이 다시 폭등한 것은 공급부족에 대한 불안이 나타나고 있는 것”이라고 지적했다.

정부는 규제를 통해 모든 시장가격을 통제할 수 있다는 환상에서 벗어나 ‘부동산 규제→공급축소 우려→집값 상승→더욱 강화된 규제’로 이어지는 악순환의 고리를 끊어야 한다는 지적에 귀를 기울여야 할 것이다.

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