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재개발․재건축 분양가상한제와 대응 전략
건축비 가산비 … 구조, 고급화, 특화 등에 따라 차별화 가능
2020년 01월 15일 (수) 14:13:19

분양가상한제는 일반분양가가 택지비와 건축비를 넘어서지 못하도록 분양가를 제한하는 제도로 기본형 건축비+건축비 가산비의 건축비와 택지의 공급가격(감정평가액)+택지비 가산비의 택지비를 분양가의 상한으로 제한하게 된다.

기존에도 HUG를 통한 편법 분양가 제한이 있었으나 HUG 심사 분양가는 선분양(분양보증분)을 대상으로 인근지역 가격(분양가, 시세 등)을 기준으로 HUG에서 결정하는 것이었지만 분양가상한제를 통한 분양가는 선분양 뿐만아니라 후분양에도 적용되며 택지비와 건축비를 합한 원가를 기준으로 관할구청 분양가심사위원회에서 결정하게 된다.

분양가상한제에 따른 분양가 제한은 적용지역에서 일반에게 공급하는 30세대 이상 공동주택에 모두 적용되며 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택, 관광특구내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등에는 적용되지 않는다.

 

∥분양가상한제 분양가산정 기준

분양가상한제 분양가 산식을 보면 택지비로는 택지 감정평가액과 택지비 가산비가 포함된다.

택지 감정평가액은 감정평가기관 2인이 평가한 금액의 산술 평균액으로 사업주체가 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청한 날(사업계획승인 신청후 입주자모집승인 신청일 이전)을 기준으로 산정한다.

택지 조성이 완료된 상태, 이용상황은 대지를 기준으로 평가하며 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 않는 개발이익은 배제하고 신청일 당시 가장 가까운 시점에 공시된 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다.

또한 해당 토지 및 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지 조성에 필요한 비용 추정액을 고려하여 산출한 가액과 비교하여 합리성을 검토한다.

택지 감정평가의 핵심 요인은 ▲표준지 ▲개별요인 ▲그밖의 요인을 꼽을 수 있으며 특히, 그밖의 요인을 적용하기 위한 객관적 가격자료가 중요하다. 과거에는 인근 택지평가사례를 주요한 근거로 적용했다.

택지비 가산비는 택지 감정평가액에 가산되는 택지와 관련된 비용으로 ▲연약지반 공사비 ▲암석지반 공사비 ▲흙막이 및 차수벽 공사비 ▲지하공사에서 특수공법사용에 따른 공사비 ▲방음시설 설치비 ▲주택법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비 ▲도시공원 및 녹지등에 관한 법률 제2조에 따른 도시공원의 설치비용 ▲지장물 철거비용 ▲진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액을 말함) ▲택지비 감정평가 수수료(실비 포함).단,재평가시 재 평가 수수료는 제외, 검토수수료 포함 ▲그 밖에 시장ᆞ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 등에 해당할 경우 해당 금액을 산출하여 택지 감정평가액에 가산한다.

건축비로는 기본형 건축비와 건축비 가산비가 있는데 기본형 건축비는 국토교통부 고시 기본형건축비(3월, 9월에 고시)를 사용하며 지상층 건축비 = 공급면적 × 층별, 전용면적별 해당 건축비이고 지하층 건축비 = 지하층면적 ×전용면적별 해당 건축비다.

기본형건축비는 입주자모집승인 신청일에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 적용하고 지상층건축비에는 건축연면적에 산입되지 아니하는 장애인용 승강기 설치면적의 공사비가 포함되었으며 지상층 및 지상층 건축비에는 부가가치세가 포함되었다.

건축비 가산비는 기본형건축비에 가산되는 건축과 관련된 비용으로 구조형식, 주택성능등급, 소비자 만족도, 후분양주택의 건축비 기간이자 등과 법정초과 복리시설설치비, 인텔리전트설비, 초고층주택 등의 가산비가 책정된다.

먼저 구조형식에 따라 철근콘크리트라멘구조(무량판구조 포함)의 경우 지상층 건축비 5%, 철골철근콘크리트구조는 지상층 건축비 10%, 지하층 건축비 4.8%, 철골구조는 지상층 건축비 16%, 지하층 건축비 10.5%를 가산한다.

고급연립, 테라스하우스 등 아파트 외 특수형태의 주택에 대한 가산비용은 지상층건축비의 28% 범위내에서 시장·군수·구청장이 필요하다고 인정하는 금액이 적용되며 공동주택 성능등급 가산비용으로는 지상층건축비 기준으로 ▲총점수의 60%는 4% ▲총점수의 56%는 3% ▲총점수의 53%는 2% ▲총점수의 50%는 1%가 가산된다.

소비자만족도 우수업체(75점이상)를 선정하면 지상층건축비의 2%를 가산하고 주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족하기 위하여 추가되는 비용(사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 비용으로 한정) 및 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외)의 설치비용도 가산된다.

인텔리전트설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신특등급, 기계환기설비, 쓰레기이송설비, ‘유비쿼터스도시의 건설 등에 관한 법률’ 제12조에 따른 사업시행자가 설치하는 같은 법 제2조제3호가목 및 나목에 따른 유비쿼터스도시기반시설로 한정한다)의 설치에 따라 추가로 소요되는 비용 역시 가산된다.

초고층(50층이상 또는 높이 150m이상) 주택으로서 시장·군수 또는 구청장이 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용과 임해(臨海)·매립지 등 입지특성으로 인하여 시장·군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용, 사업주체가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료, 공사비에 대한 소정의 기간이자, 주택법 제2조제21호에 따른 에너지절약형 친환경주택의 건설에 따라 추가로 드는 비용, 65세 이상인 사람 또는 장애인등록증이 발급된 사람을 위한 주택건설에 따라 추가로 드는 비용, 주차장 차로의 높이를 주차바닥면으로부터 2.7미터 이상으로 함에 따라 추가로 드는 비용, 주택건설과 관련된 법령, 조례등의 제·개정으로 인해 추가로 소요되는 비용 등도 가산된다.

또한 분양가상한제 분양가격에 포함되지 아니한 품목(추가선택품목)은 분양가에 별도 가산된다.

 

∥분양가상한제 분양가 수준 검토

분양가상한제 하에서 실제 분양가는 얼마나 될 것인가를 예측해보면 택지 감정평가액이 분양가를 좌우하는 것으로 나타났다.

강남구 A아파트와 강동구 D아파트의 재건축 분양가를 시뮬레이션 해본 결과 강남구 A아파트는 공시지가기준법으로 했을 경우 5,156만원/평, 배분법으로 했을 경우 5,572만원/평, 원가법으로 했을 경우 4,216만원/평으로 나타났으며 강동구 D아파트는 공시지가기준법으로 했을 경우 2,976만원/평, 배분법으로 했을 경우 3,103만원/평, 원가법으로 했을 경우 2,280만원/평으로 나타났다.

택지 감정평가기준관련 신설 제도는 택지 감정평가 통제 수단 신설로 택지 감정평가액 통제 가능성이 우려된다.

분양가상한제 분양가 검토 결과 택지 감정평가액이 상한제 분양가의 절대적 역할을 담당하는 것으로 나타났다.

택지 평가액수준은 ‘표준지 공시지가, 개별요인, 그밖의 요인’이 결정하게 되고 공시지가 현실화율 제고를 통해 공시지가 상승 및 그밖의 요인 하락 가능성이 있으며 그밖의 요인 보정 통제 가능성도 있다.

택지비 가산비는 사업장 입지, 특성 등에 따라 차이가 있으나 기본형건축비는 지역에 불문하고 유사한 수준이고 건축비 가산비는 구조, 고급화, 특화 등에 따라 차별화가 가능하다.

따라서 택지비가 낮은 경우는 건축비와 건축가산비가 중요하기에 가산비 항목을 구체적 검토하는 것이 필요하다.

하지만 이 부분은 최초 택지 감정평가 사례, 검토 결과가 나와야 구체적인 분양가 수준 예측이 가능할 것으로 보인다.

 

∥분양가상한제 대응 방안

분양가 상한제는 ▲단기적 사업추진 불확실성 증대 ▲사업성 중대한 변화 ▲조합원 부담금 증가 ▲재건축부담금 일부 감소 ▲입주자모집 기간 지연(분양가심사, 평가서 검토, 재평가 등) ▲분양가상한제 분양가 산정 용역(비용) 추가 발생 등에 영향을 미친다.

따라서 이에 대한 대응방안으로 ▲사업계획, 예상 분양가 추정, 사업수지 예측 등을 통한 사업 추진 불확실성 관리 → 조합원 부담금(청산금) 및 사업성 영향 검토 및 조합원 설명 ▲매년 표준지 공시지가 관리 ▲원가법에 대응한 종전자산 감정평가액, 정비사업비의 관리 ▲택지 감정평가 신청일 관리 → 연말보다 다음 해로 이월(공시지가 발표 이후) ▲전문용역업체 자문 및 업무위탁(포괄업무수행 가능한 업체) → 택지 감정평가관련 감정평가사 협업 필요 ▲분양가심사위원회 대응 준비 및 분양가 산정 근거자료 철저한 준비 ▲필요한 경우 후분양 vs 선분양 의사결정 등이 중요하다.

또한 아래 추가선택 품목은 분양가상한제 일반분양가에 포함되지 않고, 별도로 가산이 가능하기에 추가 품목 설치에 대한 사안도 검토할 필요가 있다.

▲발코니 확장 ▲천장 매립형 시스템 에어컨 설치 ▲오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고를 포함한다), 김치냉장고, 세탁기, 홈오토메이션, 홈시어터 시스템 등과 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목 등 붙박이 가전제품의 설치 ▲옷장, 수납장, 신발장 및 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목 등의 붙박이 가구 설치 ▲기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치(「주택건설기준 등에 관한 규칙」제8조의2에 따라 최소로 설치해야 하는 냉방설비 배기장치 연결배관 이외에 추가로 설치하는 연결배관) 등은 별도 가산이 가능하다.

다만 추가선택품목으로 하는 경우에는 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하고, 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시해야 한다.

허용회 감정평가사 / 하나감정평가법인

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