재건축 초과이익환수제가 합헌으로 결정됐다.

구랍 27일 헌법재판소는 “<재건축초과이익환수에 관한 법률> 제3조 등이 평등 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다”고 밝혔다. 위헌 논란으로 뒤숭숭했던 초과이익환수제가 합헌으로 결정됨에 따라 재건축시장이 다시금 요동치고 있다.

∥주택안정, 실효성 논란 불거져

지난 2012년 9월 한남연립 재건축조합에 <재건축 초과이익환수법>에 의거 17.2억원(조합원 1인당 5.5천만원)의 부담금이 부과됐다. 2014년 9월 한남연립측은 ‘미실현 이익에 대한 과세는 과도한 재산권 침해’라며 재건축 부담금 부과에 대해 헌법재판소(이하 헌재)에 위헌을 다투는 헌법소원을 청구한 바 있다.

국토부는 “헌법재판소의 이번 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 됐고, 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는데 도움이 될 것”이라고 밝혔다. 이번 합헌결정으로 재건축 부담금이 징수되면 지자체의 도시․주거환경정비기금 또는 재정비촉진특별회계 등에 귀속되며, 임대주택 건설관리 및 임차인 주거안전 지원 등에 사용된다.

반면 국토부 입장과 달리 조합과 업계 전문가들은 이번 헌재 결정으로 주택시장의 불균형이 더욱 초래될 것으로 예상했다. 강남권 한 조합 관계자는 “분양가 상한제와 12․16규제책 등의 여파가 가시지도 않은 상황에서 초과이익 환수제도 적용된다고 하니 앞이 깜깜하다”면서 “온갖 규제가 덕지덕지 붙은 재건축사업에 조합원이 동의할지 의문스럽다”며 깊은 우려를 나타냈다.

한 업계 관계자는 “상한제와 환수제 등 중첩된 규제책으로 인해 재건축 추진이 더욱 어려워질 것”이라며 “이는 주택공급을 중단시켜 시장을 더욱 불안정하게 만들 것”이라고 예상했다.

국토교통부 및 민주평화당 정동영 의원실 등에 따르면 현재까지 각 지자체로부터 재건축 부담금 예정액을 통지받은 조합은 모두 16곳이며, 부담금 총액은 1254억에 달한다. 또한 국토부가 서울 재건축단지 20곳을 대상으로 시뮬레이션한 결과 조합원 1인이 부담해야할 비용이 최고 8.4억원에 달하는 것으로 추정됐다. 강남․서초․송파․강동 등 강남4구 15개 단지의 1인당 평균 부담금은 4.4억원이며, 그 외 5개 단지는 평균 1억4620만원을 부담하는 것으로 나타났다.

∥정상적 상승분 3천만원 초과시 부과

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>은 “재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다”고 명시한다. 재건축 부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상주택 가격상승분 그리고 개발비용을 제한 금액에 부과율을 곱해 산정된다.

개시시점 주택가액은 개시시점의 공시가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택 가격상승분을 반영한 금액이다. 부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산해 10년이 되는 날을 부과시점으로 한다.

정상주택 가격상승분은 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액이다. 개발비용은 공사비, 설계․감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합 운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용을 말한다.

종료시점 주택가액은 조합원 분양가격(준공시점 공시가격)과 일반분양분 주택가격, 소형주택 인수가격을 합산한 금액이다. 부과율은 조합원 평균이익에 따라 0~50%까지 누진 적용되며 조합원 1인당 3천만원까지 면제된다.

조합원 1인당 평균이익에 따라 부과율 및 부담금 산식이 다르다. 1인당 평균이익이 3천만원 초과~5천만원 이하인 경우 3천만원 초과금액의 10%를 부담금으로 산정한다. 5천만원 초과~7천만원 이하는 5천만원 초과금액의 20%에 200만원을 더한 금액이며, 7천만원 초과~9천만원 이하인 경우 7천만원 초과금액의 30%에 600만원을 더한 금액이 부담금이다.

9천만원 초과~1.1억원 이하는 9천만원 초과금액의 40%에 1200만원을 더한 금액이며, 1.1억원을 초과한 경우 1.1억원 초과금액의 50%에 2천만원을 더한 금액이 부담금으로 산정된다.

∥헌재 “헌법상 과잉금지․명확성․평등 위반 아니다”

헌재는 ‘개인의 재산권을 과도하게 침해한다’는 주장에 대해 헌법상 과잉금지원칙 위반 여부를 따졌다. 헌재 결정문에 따르면 재건축사업에서 발생되는 초과이익 중 일부를 환수하는 방법으로 부담금을 부과하는 것은 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성 및 집단적 책임성을 갖는다.

따라서 국가는 토지의 균형 있는 이용․개발 및 보전을 유도하는 한편 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하는데 적합한 방향으로 재건축을 유도하기 위해 부담금과 같은 공과금을 부과․징수하는 방법을 선택할 수 있다는 것. 초과이익의 산정에는 개발비용 등이 공제되는데, 이 개발비용 등에는 공사비, 설계․감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비가 포함되고, 제세공과금과 기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 그 밖의 원인자부담금 등도 모두 포함되기 때문에 결국 조합의 비용과 노력을 투입한 부분은 초과이익에서 공제된다는 점을 밝혔다.

위와 같이 개발비용 등을 공제해 산출한 결과 초과이익이 발생했다고 하여 모든 경우에 부담금이 부과되는 것은 아니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 3천만원 이하인 경우에는 면제된다. 평균 초과이익이 3천만원을 초과하는 경우 많고 적음에 따라 비례적으로 부과율이 높아진다. 하지만 최대 1.1억원을 초과하는 경우에도 부과율이 50%를 넘지 않도록 규정함으로써 부과액수가 과다하지 않다고 밝혔다.

또한 추진위 승인 이후에 장기간 지연되는 경우 과도한 부담금 방지를 위해 개시시점부터 종료시점까지 최대 10년이 넘지 않도록 하고 있는 점 등을 거론했다. 정상주택 가격상승분을 초과하는 가액의 증가분 일부를 환수함으로써 재건축사업을 간접적으로 규제함에 그칠 뿐 재건축 자체를 원천적으로 봉쇄하는 것이 아니라는 것이다.

종합하면 “개발비용 등 재건축조합의 비용과 노력을 투입한 부분을 공제한 평균 재건축초과이익이 3천만원을 초과하는 경우에 한하여 일정 부과율을 적용해 부담금을 부과하도록 규정한 이 사건 환수조항 등이 과잉금지원칙에 반하여 헌법에 위반된다고 볼 수 없다”고 명시했다.

그 외 결정된 주요 내용으로는 법률 명확성 원칙 여부에 대한 것으로서 분양된 주택의 가액은 실제 분양가로서, 미분양되어 종료시점 조합이 현물로 소유한 경우 공시지가로 산정되므로 명확성 원칙에 위반되지 않는 것으로 밝혔다. 또한 재개발사업과의 평등원칙의 경우 부담금을 부과하지 않는 재개발사업과는 공익성․구역지정요건․절차 등을 고려할 때 본질적인 차이가 있어 평등원칙에 위반되지 않는 것으로 나타냈다.