주용철 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

지율씨는 서울 동작구에 2000.8.28. 다가구주택(A주택)을 구입하여 거주하던 중 2015.6월 재개발 시행되어 조합원 입주권 2개를 취득했다. A주택의 권리가액은 572백만원이었다. 우선 84㎡형 1채(B주택)를 권리가액의 범위내에서 555백만원에 분양받고, 남은 권리가액과 본인자금 481백만원으로 59㎡형 1채(C주택)를 2016.7.23. 분양계약하였다.

지율씨가 분양받은 재건축아파트는 2018.11.29. 준공인가 받았고, 2018.12.19. 입주하여 B주택에 거주 중인 상태다.

C주택은 2019.2.1.부터 임대 중이며, 아직 이전고시 전으로 미등기 상태이나, 2019.10월 중 등기 및 장기일반민간임대주택 등록 예정이다. C주택의 2019년 공동주택가격은 공시되지 않았으며, 재산세는 미공시가격 589백만원을 기준으로 납부했다.

지율씨는 새로 분양받은 임대주택이 과거 다가구주택중의 일부가 재건축된 것이므로 과거에 취득한 임대주택으로서의 혜택을 볼 수 있을지 궁금하다.

 

2. 해설

임대주택으로서 세제혜택을 받기 위해서는 기본적인 조건이 8년이상 장기임대주택으로 등록하고, 임대당시에 기준시가 6억원이하(비수도권은 3억원)이면서 국민주택규모이하이어야 한다.

물론 세금 혜택별로 그 요건이 조금은 상이하다.

우선 지율씨가 받을 수 있는 임대주택으로서의 세제혜택이 어떤 것이 있을지 살펴보자.

임대주택으로서의 세제혜택중 가장 큰 것이 양도소득세 중과세율을 피할 수 있다는 것이다. 그런데, 2018.9.13. 대책으로 인하여 대책이후 취득한 주택은 비록 임대주택으로 등록하더라도 조정대상에 소재한 경우 중과세가 적용된다.

지율씨의 경우 그 취득시기를 언제로 볼지 다툼의 여지가 있다. 재건축아파트의 경우 당초 멸실된 주택의 취득시기가 관리처분인가일이전 이기만 하면, 멸실된 주택의 취득시기부터 보유기간을 기산하게 된다. 따라서 지율씨가 다가구주택을 취득한 2000.8.28.이 신축임대주택의 취득시기(과세관청의 유권해석은 분양계약일을 기준으로 판단한다-서면-2019-법령해석재산-3445)가 된다.

그렇다면, 추가로, 임대개시당시의 공시가격이 6억원인지 판단해야 하는 데, 지율씨가 다가구주택을 임대사업자로 구청과 세무서에 등록한 사실이 있었다면, 등록과 임대사업개시를 동시에 충족한 시점의 공시가격(또는 임대개시연도에 공동주택가격이 공시된 경우 당해 공시가격“이하동일”)을 가지고 판단하게 된다. 다가구주택의 경우 호별로 공시가격을 판단하게 되므로 6억원을 넘지 않았을 것이 분명하고, 따라서 신축임대주택은 중과세제외대상 임대주택이 된다.

그런데, 지율씨는 종전 다가구주택상태에서 별도의 임대사업자등록을 하지 않았다. 따라서 신축임대아파트에 대해서 별도로 판단해야 한다.

통상의 신축아파트는 그 다음해까지 공동주택의 공시가격이 고시되지 않는다. 따라서 해당 주택의 공시가격이 얼마나 되는지 확인하기는 쉬운 일이 아니다. 현행 세법은 고시되지 않는 기준시가의 평가에 대해서 아파트소재지 관할 세무서장이 판단하도록 하고 있다. 이 때 세무서장은 지방세법에 의한 시가표준액으로 평가하거나, 2군데 이상의 감정평가액을 가중 평균하여 평가할 수 있다.

결국, 감정평가수수료를 들여서까지 해야 할 경우가 아니라면, 지방세법상 시가표준액이 공시가격이 되는 것이다. 지율씨의 경우 시가표준액이 589백만원으로 6억원에 해당하지 않으므로 새로운 공동주택가격이 공시되기 전에 신속히 임대주택으로 등록할 경우 양도소득세 중과세율의 적용에서 제외 될 수 있다.

두 번째로 거주주택에서 제외되는 임대주택이 될 수 있는지 살펴보자.

이 경우 취득시기에 대한 제한은 없다. 다만, 임대개시당시(임대사업자등록요건 필요)의 공시가격이 6억원이하이면 된다. 지율씨의 경우 이미 언급한 바와 같이 새로운 가격 공시전까지 임대사업자등록을 할 경우 시가표준액이 6억원에 미달하므로 거주주택에서 제외되는 임대주택이 될 수 있다.

세 번째로 70%장기보유특별공제 혜택을 볼 수 있는 임대주택인지 살펴보자.

현재 2018.9.14.부터 취득하는 임대주택의 경우 공시가격 6억원이하이고, 전용면적 85제곱미터이하인 경우 감면이 가능하다. 2018.9.13.까지 취득한 임대주택의 경우 전용면적 85제곱미터이하면 가능하다. 즉, 공시가격에 대한 제한이 없다.

지율씨의 신축 임대주택는 2018.9.13.이전에 취득했고, 전용면적이 59제곱미터에 불과하다. 즉, 공시가격에 불구하고. 감면은 적용받을 수 있을 것으로 판단된다.

네 번째로 종합부동산세에서 제외되는 임대주택이 될 수 있는지 보자.

종부세의 경우 양도소득세 중과세율 배제요건과 거의 유사하다. 즉, 2018.9.13.이전에 취득해야 하고, 임대개시당시 공시가격이 6억원을 넘지 않아야 한다. 지율씨의 경우 현재 둘 다 충족할 수 있는 상태이므로 임대사업자등록을 신청하여 혜택을 기다려볼 필요가 있다.

문의) 02-555-5366

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