왕십리역에 인접해 최고의 교통편의성을 지닌 행당7구역이 연내 이주 완료를 예고하고 있다.

작년 8월말 관리처분계획 인가를 받은 행당제7구역 주택재개발정비사업조합(조합장=문기남)이 본격적인 이주 절차에 접어들었다. 문기남 조합장은 “세입자를 포함한 이주대상자 약1900가구 가운데 30% 정도가 이주했으며, 올해 10월경 모든 이주가 완료될 것”으로 예상했다.

행당7구역은 지하철 2·5호선과 분당선, 경의중앙선 등 4개의 황금노선이 통과하는 왕십리역에 인접해 있다. 또한 강변북로와 동부간선 등 주요 간선도로 진출입이 수월해 도심과 강남과 같은 주요 업무지구에 이르는 편리한 교통망을 지니고 있다.

그러나 이 같은 탁월한 교통 인프라와 입지적 장점에도 불구하고 행당7구역 사업추진은 순탄하지 않았다. 역설적으로 뛰어난 입지가 집중적인 외부 투자자 유입을 초래했고, 조합원 숫자가 급증함에 따라 사업성이 낮아졌기 때문이다.

∥‘극심한 지분 쪼개기’ 사업성 악화 초래

행당7구역은 2000년대 초반 뉴타운 바람이 불며 재개발 추진이 가시화됐다. 2003년 시공사를 선정하는 등 재개발 추진의 기치를 내걸었지만 정상궤도에 오르지는 못했다. 당초 구역 면적이 크지 않아 불리한 상황에서 심한 지분 쪼개기로 사업성이 악화돼 사업추진에 걸림돌로 작용했기 때문이다.

일반적으로 정비사업의 사업성은 조합원 분양 물량 대비 일반분양을 어느 정도 공급할 수 있는지 여부에 따라 나뉜다. 용적률이 정해져있는 현행 도시계획 체계에서 공급할 수 있는 주택량은 한정돼있다. 따라서 조합원 숫자가 늘어나면 상대적으로 일반분양분이 줄어든다. 이는 분양수익의 감소로 이어져 결국 조합원 부담금은 늘어나는 이치다.

이와 관련 문기남 조합장은 “입지가 좋은 장점도 있지만 그만큼 외지인들이 많이 들어왔다”면서 “조합원 손바뀜이 심해 실제 원 조합원은 대략 10% 정도로 추산하고 있다”고 설명했다. 조합에 따르면 전체 500여명의 조합원 가운데 절반인 250명 가량이 외부 투자자이며, 각자 보유지분이 10~20㎡ 수준에 불과하다고 한다.

아울러 행당7구역은 전체 면적의 30%가 국공유지 소유이며, 유형문화재인 아기씨당을 포함해 4곳의 종교단체가 있다. 결국 행당7구역은 기본적으로 사업부지 면적이 크지 않은 상황에서 조합원 숫자가 늘어남에 따라 사업성이 떨어진 사례로 볼 수 있다.

∥‘역세권 시프트’로 사업성 보완

행당7구역은 2007년 10월 정비구역 주민공람, 2012년 7월 조합설립인가 및 2017년 1월 사업시행인가 등 사업단계를 거쳐 왔다. 금융위기에 따른 부동산 경기 위축과 일부 반대 조합원이 요청한 실태조사 등으로 인해 사업추진이 제대로 이뤄지지 않았다.

대외적으로 추진여건이 불안한 상황에서 고질적인 사업성 문제가 더해져 어려움이 상당했던 것. 문 조합장은 “조합설립 이후 사업성 검토를 거쳐 향후 진로를 결정하기로 했고, 그 결과 용적률 상향을 통해 부족한 사업성을 보완하는 것이 현실적으로 유일한 방법임을 깨닫게 됐다”고 말했다.

고심 끝에 마련한 방법이 ‘역세권 장기전세주택(시프트)’을 도입하는 방안이다. 역세권에 해당하는 사업지를 대상으로 늘어나는 용적률의 절반을 장기전세주택으로 공급하는 방법이다. 조합은 이를 통해 기존 용적률 249%에서 법정 상한 용적률에 해당하는 298.45%를 얻어낼 수 있었다.

다만 사실상 임대주택에 해당하는 장기전세주택을 어디에 위치할 것인지에 대해 조합원 동의를 받아야 하는 문제가 있었다. 당초엔 여러 동에 분산 배치하도록 제기됐지만 조합원들의 반대가 심했다. 결국 1개동에 몰아서 공급하되 그 위치는 왕십리역과 가장 가까운 곳에 배치하기로 합의가 이뤄졌다.

∥무상양도 등 사업성 개선 ‘다각화’

역세권 장기전세주택 도입으로 분양물량을 늘렸다고는 하나 조합 입장에서 사업성은 여전히 부족하다. 이에 조합은 사업비 보전을 위한 방법으로 국공유지 등의 무상양도를 추진 중이다.

무상양도란 정비사업 진행에 따른 ‘기존 기반시설 폐지’와 ‘새로운 기반시설 설치’시 조합이 부담하는 과도한 손실을 보전하기 위한 장치다. 예를 들어 구역내 도로의 경우 조합이 매입할 수밖에 없고, 추후 신설되는 도로는 관계기관에 기부채납 해야 한다. 조합으로선 매입과 기부채납, 이중으로 부담하는 폐단이 발생하는 것.

이와 관련 문 조합장은 “우리 구역은 사업 진행을 위한 도로 등 국공유지 매입으로 290억원 가량 소요됐다”면서 “무상양도 소송을 통해 비용반환을 추진 중”이라고 전했다.

한편 조합은 기존 사업계획을 개선하고자 시공사인 대우건설에서 제시한 대안설계를 반영할 방침이다. 문 조합장은 “사업계획의 10% 범위 내에서 이뤄지는 경미한 변경사항이기 때문에 건축심의 절차가 생략돼 변경 과정은 최소화될 것”이라고 전망했다.

성동구 행당동 128번지 일대 4만8345.3㎡를 대상으로 진행되는 행당7구역 재개발사업은 지하3층~지상35층 아파트 7개동 949세대 건립하게 된다. 전용면적 기준 45.96㎡형 195세대, 59.40㎡형 107세대, 59.95㎡형 197세대, 65.24㎡형 57세대, 84.13㎡형 324세대 등이 공급된다. 임대주택은 190세대, 일반분양은 120세대가 각각 공급된다.

잠깐 인터뷰 - 행당제7구역 주택재개발정비사업조합 문기남 조합장

“재개발사업 무사 완료에 전력 다할 것”

재개발이 시작할 당시엔 반대하는 입장이었다. 지역에 여러 사업체를 운영하기도 했었고. 그러다가 2010년경 당시 구청장의 설득으로 조합 업무에 참여하게 됐다. 기왕 하는 것 제대로 하자는 생각에 조합장에 나서게 됐다. 가끔은 ‘내가 왜 조합장을 했을까’라며 후회하기도 한다. 자존심인지, 책임감인지 모르겠지만 지금은 그저 맡은 일을 무사히 끝내고 싶은 심정이다.

사업 관련 아쉬운 부분이 있다면.

2017년 후분양 추진을 고려한 바 있다. 당시 시공사인 대우건설과 합의도 마쳤지만 조합원들의 반대가 심해 결국 포기했었다. 그런데 지난 12월 정부 규제가 발표되며 예전에 추진했던 후분양 방안이 떠올랐다. 만약 후분양을 추진했다면 추가 대출이 필요한 중도금 납부 등에 대한 부담 없이 공사를 진행할 것으로 예상되기 때문이다.

분양가 상한제와 관련해.

아직 이주가 끝나지 않은 상태에서 현실적으로 분양가 상한제는 피할 수 없다고 본다. 다만 조합 여건상 일반분양 물량이 그렇게 많지 않아 상한제에 따른 영향은 크지 않을 것으로 예상한다. 일부 타격이 있긴 하겠지만 우려할 만한 수준은 아닐 것으로 본다.

세입자 대책에 대해.

이주 단계에서 우려할 부분이 세입자에 대한 부분이다. 조합은 규정대로 보상할 수 있는 것은 모두 보상하겠다는 원칙을 세우고 있다. 줄 것을 제대로 주지 않으면 차후에 이에 대한 불만으로 사업추진에 어려움을 겪을 것이다. 네 차례에 걸쳐 세입자 간담회를 갖는 등 관련 사항을 차질 없이 진행 중이다.