부동산 공시가격 현실화를 위한 공시지가 상승이 분양가 상한제 적용을 받은 정비사업에 도움이 될 수 있을까?

지난 13일 국토교통부가 2020년 1월 1일 기준 표준지 50만 필지에 대한 가격을 공시했다. 전국 공시대상 토지 약 3353만 필지 가운데 50만 필지를 표준지로 선정했으며, 23.3만(46.7%) 필지는 도시지역에, 26.7만(53.3%) 필지는 비도시지역에 분포하고 있다.

국토부는 “전국 공시지가 변동률은 6.33%로 서울은 7.89% 상승했으며, 현실화율은 전국 평균 65.5%로 전년보다 0.7%P 제고”한 것으로 밝혔다. 표준지 공시지가는 약3303만 필지의 개별 공시지가 산정의 기준이 되며, 재산세 등 각종 조세 및 부담금 부과의 기초자료 등으로 활용된다.

국토부가 발표한 바와 같이 서울의 표준지 공시지가가 전년 대비 7.89% 상승함에 따라 분양가 상한제가 적용되는 지역의 분양가 또한 올라갈 것으로 예상된다. 상한제가 적용되는 아파트 분양가는 택지비가 가장 큰 비중을 차지하고 있고, 택지비는 표준지 공시지가를 기준으로 산정되기 때문이다.

보도된 바에 따르면 강남권 주요 재건축사업의 경우 표준지 공시지가가 전년 대비 최고 20% 가량 오른 것으로 나타났다. 서초구 반포1단지 3주구의 경우 작년 3.3㎡당 5016만원에서 올해 5940만원으로 18.4% 올랐다. 강남구 개포현대1차는 4422만원에서 5049만원으로 14.2%가 올랐다.

단독주택 재건축사업장도 오름세를 보였다. 서초구 방배5구역의 경우 작년 3.3㎡당 2264만원에서 2515만원으로 11.1% 올랐으며, 방배6구역은 2247만원에서 10.3% 오른 2478만원을 나타냈다. 동작구 흑석9구역은 1208만원에서 1327만원으로 9.8% 올랐다.

국토부 보도자료에 따르면 서울 평균 공시지가 변동률은 7.89%. 서울 평균보다 높은 지역은 성동구 11.16%, 노원구 8.38%, 서대문구 8.30%, 영등포구 8.62%, 동작구 9.22%, 서초구 8.73%, 강남구 10.84%, 송파구 8.87% 등으로 나타났다. 이를 통해 재건축․재개발 등 도시정비사업이 활발히 진행 중인 곳이 서울 평균보다 높게 나타났다.

상한제 적용시 분양가는 택지비와 건축비, 그리고 가산비가 더해져 산정된다. 이 중 택지비가 차지하는 비중이 약60%이다. 건축비와 가산비용이 사실상 고정적인 것을 고려하면 사실상 택지비 산정에 따라 분양가가 결정된다는 의미.

업계에서는 공시지가 인상에 따라 서울시내 아파트, 즉 정비사업을 통한 일반분양 아파트 분양가가 10% 가량 더 오를 것으로 전망했다. 다만 각 지자체별 분양가 심사심의위원회가 변수로 남아있다. 상한제 분양가가 높아지더라도 심의위원회 심사에 따라 최종 분양가가 결정되기 때문이다.

표준지 공시지가는 이의신청 절차와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 다시 거쳐 4월 10일 최종 공시된다.