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‘기사회생’ 개포1단지, 상한제 회피 청신호 켜다
지난 10일 상가합의 극적타결 … 내달 30일 관리처분 변경 총회 ‘최대 분수령’
2020년 02월 28일 (금) 15:07:20 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

분양가 상한제 시행을 앞두고 고착상태에 빠졌던 개포1단지가 극적인 상가합의 타결로 사업추진에 급물살을 타고 있다.

지난 2016년 사업시행인가를 받은 개포1동주공아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=배인연)은 2018년 4월 관리처분계획 인가를 받았다. 당초 조합은 2018년 9월까지 이주 절차를 완료할 계획이었지만 세입자 문제가 불거지며 이주기간이 늘어나게 됐다. 이후 철거가 마무리되지 않은 상태에서 분양가 상한제 시행이 다가옴에 따라 빠른 사업추진이 시급한 상황이다.

 

∥상가합의, 상한제 변수 등장

상한제를 피하기 위해서는 4월 28일까지 입주자 모집공고를 내야 한다. 이에 앞서 신축세대수와 주차대수를 늘리는 사업계획 변경절차를 끝내야 했다. 그러나 사업계획 변경 관련 상가합의 여부가 결정적 변수로 등장하게 됐다. 2016년 4월 사업시행계획 인가 당시 조합과 상가측이 맺은 상가합의서 이행여부를 인가 조건으로 제시했기 때문이다.

작년 10월 개포1단지 조합은 강남구에 사업시행계획 변경인가를 신청했다. 하지만 강남구는 ‘변경인가 신청에 대해 미비사항이 있어 보완을 요청했으나 보완내용이 제출되지 않아 반려한다’고 밝혔다. 즉 인가 조건인 상가합의가 이뤄지지 않았기 때문에 인가를 내줄 수 없다는 것.

그간 상가합의가 이뤄지지 않았던 까닭에는 상가합의서 이행 관련 양측의 입장차가 뚜렷했기 때문이었다. 상가측은 현 시점에서 자신들의 요구사항을 이행할 것을 주장한 반면 조합측은 상가측 요구사항이 차후 사업진행 과정에서 결정될 사항이라 현 시점에서 이를 약속할 경우 자칫 도시정비법 등 관련 법령을 위반할 소지가 있다며 반대했던 것.

평행선을 달리던 상가합의 문제는 조합이 서울시에 중재를 요청하며 반전이 시작됐다. 위법 소지가 있는 사항에 대해 서울시 코디네이터가 적법 여부 등을 조율함에 따라 조합과 상가 양측이 납득할 수 있는 합의가 이뤄졌던 것. 이에 따라 상가부지 기여에 따른 개발이익금을 910억원으로 결정하는 등 상가합의가 일단락됐다.

이와 관련 배인연 조합장은 “조합과 상가 모두 재건축사업을 한다는 것에 동의하지만 풀어가는 방법에 있어서 입장차가 있었다”면서 “그런 입장차를 풀어가는 과정에서 서울시 코디네이터의 중재로 공정함과 타당성을 갖췄기에 합의에 이를 수 있었다”고 말했다.

지난 10일 조합과 상가간 합의가 전격 타결됨에 따라 후속 절차가 급진전되고 있다. 13일 강남구청이 조합의 사업시행계획 변경 신청을 인가했다. 이에 개포1단지는 신축세대수가 6642세대에서 6702세대로 60세대 늘어나고, 주차대수도 2700여대가 늘어난 1만3154대로 늘어나게 됐다.

최근 이사회를 개최해 향후 사업일정을 조율한 개포1단지는 내달 2일 대의원회를 거쳐 내달 30일 관리처분계획 변경을 위한 총회를 가진다. 이후 관리처분 변경인가를 거쳐 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 받아 4월 28일까지 입주자 모집공고를 신청할 방침이다.

서초구와 서울시 등 정부당국도 향후 치러질 행정절차의 간소화 등 최대한 지원한다는 방침이어서 조합에 힘을 실어주고 있다. 조합 관계자는 “굴토 심의 등 관련 절차가 남아있지만 인허가청에서 지원하고 있어 기한내 일반분양이 가능할 것”이라고 전했다.

 

∥마지막 단계, 총회 통과 여부

분양가 상한제를 회피하기 위한 개포1단지의 마지막 관문은 내달 30일 예정된 관리처분총회의 통과 여부에 달려있다. 만일 상가합의안이 결부된 관리처분 변경안이 총회 결의를 얻지 못할 경우 단순히 분양가 상한제를 적용받는 것으로 끝나지 않는다. 상가합의안이 사업시행 인가조건이기 때문에 합의안이 부결될 경우 사업시행인가가 취소되기 때문이다.

작년 사업시행계획 변경인가 신청을 반려했던 강남구청은 공문을 통해 상가합의 부결시 인가 취소 가능성을 언급한 바 있다. 해당 공문에 따르면 “상가합의 이행을 전제로 사업시행인가 처리하는 것이므로 관리처분인가 또는 사업시행인가 접수 전까지 반드시 총회 의결 결과 등 이행여부를 우리 구에 제출하시기 바라며, 총회 미상정 또는 부결 등으로 합의서 날인이 무효가 될 경우 사업시행인가 취소되므로 반드시 이행하시기 바란다”고 밝혔다.

이와 관련 배인연 조합장은 “상가합의안이 총회 결의를 받지 못할 경우 단순히 분양가 상한제 적용으로 끝나는 것이 아니다”라며 “사업시행인가 취소에 따른 사업지연 장기화와 그에 따른 금융비용 등 사업비 증가로 사실상 재건축사업이 무산될 수 있다”고 경각심을 나타냈다.

 


 

잠깐 인터뷰 - 개포1동주공아파트 주택재건축정비사업조합 배인연 조합장

“나무가 아닌 숲을 보는 지혜가 필요하다”

 

   
-상가합의 과정에 대해.

기존 상가합의안 검토해보니 위법적인 요소가 많았다. 이를 그대로 방치한 채 사업을 진행할 경우 향후 소송이 제기되거나 커다란 문제로 비화될 가능성이 높았다. 상가측과 제대로 협상을 진행하기 위해서는 원점에서 다시 시작하는 것이 최선의 방법이라 판단했다. 비록 다소간 진통이 있었지만 새로운 합의를 통해 기존 합의안이 지니고 있던 하자를 적절하게 치유했다고 생각한다.

이번 합의 과정에서 서울시 중재가 상당한 역할을 했다. 추후 조합과 상가간 갈등을 겪고 있는 현장이 있다면 이번 합의안이 유의미한 도움이 되지 않을까 생각한다.

 

-관리처분총회 부결된다면.

상가합의안을 포함한 관리처분계획 변경안이 부결된다면 재건축사업 자체가 무산될 가능성이 크다. 상가합의를 인가조건으로 하여 사업시행인가가 이뤄졌기 때문이다. 따라서 상가합의가 부결된다면 사업시행인가가 취소될 수 있다. 그럴 경우 사업이 정상화되기까지 매우 오랜 시간이 소요될 것이고, 사업지연으로 인한 금융비용은 눈덩이처럼 불어날 것이다. 사실상 재건축사업이 무산되지 않을까 생각한다.

상가 합의안에 대해 일부 조합원들이 반대 의사를 지닌 것으로 안다. 조합원으로서 반대 의사를 나타낼 수 있다. 그럼에도 불구하고 더 큰 피해를 막기 위해, 어떤 것이 최선의 선택인지 현명한 판단을 내리기를 당부 드리고 싶다.

 

-철거 등 향후 일정은.

현재 건축물 철거가 60% 가량 진행된 상태다. 3월말 정도면 철거가 완료될 것으로 보고 있다. 착공 신고는 4월초 진행할 방침이며, 그 후 주택도시보증공사와 분양보증 심의를 진행하게 된다. 최근 고분양가 심사기준이 완화된다고 하여 큰 무리 없이 진행될 것으로 예상한다.

 

-정비사업 관련 정책에 대해.

작금의 정부정책을 보면 로또분양, 투기꾼 양성을 위한 정책으로 의심할 지경이다. 시장의 목소리는 전혀 반영되지 않고 있다. 공급은 제한하고 수요만 잡으려고 하니 이뤄질 리가 없다. 수요와 공급을 다잡으면 되겠지만. 원래 수요는 잡을 수 없다고 하지 않던가. 공급은 제한된 상태에서 수요만 늘어나니 가격 상승은 필연적이다. 국내뿐만 아니라 해외 자본 수요도 고려해야 한다. 현 정부의 주택정책은 실패할 것이다.

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