해설) 조합과 조합원간에 금전이 오가는 형태를 보면, 우선 조합원이 현금 청산될 경우에 지급되는 청산금이 있다. 또 조합원의 권리가액과 조합원분양가액의 차이에 대해서 수수되는 추가부담금 또는 환급청산금이 있다.

그리고, 조합원에게 지급되는 이사비가 있고, 조합원의 이주비대여금에 대한 이자를 조합에서 사업비로 지원할 경우 은행에 지급하는 이주비대여금이자와 이주비대여를 받지 않은 조합원에게 보상성격으로 지급하는 이주비이자보상금이 있다.

1. 청산금은 양도소득세로 정리된다.

우선 청산금과 관련해서는 조합원의 양도소득세로 연결된다. 현금청산되는 경우 조합원의 종전 부동산(또는 입주권)이 매각되는 것이므로 조합원에게 양도소득세가 과세된다. 추가부담금은 향후 해당 조합원아파트가 양도될 경우 필요경비로 비용 처리되어 양도차익을 줄여주는 역할을 하게 된다. 환급청산금의 경우도 종전부동산의 지분이 양도되는 것으로 보아 양도소득세가 부과된다.

2. 이사비는 지출형식에 따라서 소득세과세여부가 달라진다.

이사비의 경우 해당 이사비가 실비변상의 성격이라면, 별도의 소득이 아니므로 소득세 과세대상이 아니지만, 금액이 실비를 넘어서는 경우라면, 기타소득으로 과세하게 된다. 따라서 조합은 무리하게 이사비로 조합원의 권리가액을 보존해주지 말고, 비례율의 정확한 조정을 통해서 추가부담금을 조정해 주는 것이 바람직하다. 기타소득으로 분류될 경우 지급액의 22%를 세금으로 내야 하기 때문이다. 이사비를 대여하는 경우 조합원에 대한 대여금으로 보아 아래와 동일하게 정리된다.

3. 이주비대여금이자 상당액의 세무처리

이주비대여금은 은행에서 조합원이 개별적으로 신청하여 받게 된다. 따라서 조합은 조합원에게 별도의 대여가 발생하지 않는다. 따라서 조합원이 은행에서 개별로 차입한 자금과 관련된 조합의 차입금은 존재하지 않으므로 조합이 지급하는 이자의 손금불산입 문제는 발생하지 않는다.

다만, 조합원의 이주비대여금이자를 조합에서 대여하기로 결의하여 회계처리하는 경우 다음과 같은 함정이 도사리고 있다.

법인세법은 특수관계인에게 자금을 대여한 경우 해당 대여금을 지급하기 위하여 차입한 자금의 지급이자를 비용으로 인정하고 있지 않다. 그리고 특수관계인의 범위에 대해서는 지분이 1%이상인 경우를 특수관계로 보고 있다. 따라서 조합원이 100명이하인 경우 조합원의 지분이 1%가 넘는 경우가 발생하게 된다. 이 때는 조합원에 대한 대여금에 대해서 특수관계자에 대한 가지급금으로 보아 관련이자를 부인하게 되고, 해당 대여금에 대해서 4.2%가량의 인정이자도 조합원에게 받아야 한다. 이자를 받지 않는 다면, 이자상당액을 조합의 이익으로 계상하고, 해당 조합원의 배당으로 보아 소득세를 과세하게 된다.

조합원의 규모가 100명이 초과하는 경우라면, 조합원별로 출자비율이 1%가 안되며 특수관계에 해당하지 않아 별도의 지급이자에 대한 손금불산입 및 인정이자에 대한 세무처리가 불필요하다.

다만, 조합원이 특수관계인에 해당하지 않는 경우에도 문제는 도사리고 있다. 조합원을 대신해서 지출하는 이주비대여금이자 대납액을 업무무관경비로 볼 수 있기 때문이다. 법인세법은 각 사업연도 소득금액을 산정함에 있어서 업무무관경비를 비용으로 부인하고, 그 귀속자에 대해서 소득처분할 것을 규정하고 있다.

그러나, 조세특례제한법상 조합이 관리처분계획에 따라서 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 비수익사업으로 보고 있다. 법인세법113조는 수익사업과 비수익사업을 구분하여 회계처리 하도록 되어있다. 따라서 비수익사업과 관련된 조합원이주비대여금관련 이자등은 수익사업의 손금에 계상되지 않는다.

그럼에도 실무상의 구분경리의 부적절성으로 인해 조합의 회계는 구분경리없이 한꺼번에 기장하고, 이를 바탕으로 각 사업연도소득을 산정하고 있어 논란의 소지가 발생하게 된다. 과세관청은 조합의 손익계산서상에 이자비용을 사업비로 계상하고 있으므로 이를 손금불산입하고 조합원의 배당으로 소득처분해야 한다는 주장이다.

만약, 명확하게 구분경리되어 있다면, 발생하지 않았을 논쟁거리다. 이미, 기존에도 법인세의 각사업연도소득에서 손금불산입처리하고 있었고, 다만, 이때의 소득처분이 실무상 사외유출되었으므로 기타사외유출로 소득처분하였으나, 과세관청은 이를 배당으로 소득처분하라고 유권해석하고 있는 상황이다.

조합이 이주비대여금이자를 사업비로 책정하여 집행하는 이유는 관리처분에 의하여 종전의 토지를 대신하여 아파트를 공급하는 사업의 일환이며, 명확히 비수익사업에 해당한다. 그럼에도 이를 영리법인에 적용되는 법인세법규정을 들이대는 것은 사실관계 파악이 부족한 것으로 판단된다.

문의) 02-555-5366