이재현 변호사 / 법무법인 산하

1. 서설

서울 A 재개발조합 사업구역 내에 3층 건물은 수인이 공유하고 있으나 실질에 있어서는 구조상 각 공유자의 가구별로 독립된 주거공간으로 배타적으로 지배·관리하여왔다.

위 건물 중 지층 1호, 2호는 B, C가 각 공유하고 있었고 근린생활시설로 등기되어 있었으나 A 조합은 B, C를 현금청산자로 분류하여 관리처분계획을 수립하였다. B, C는 위 관리처분계획의 위법을 주장하며 A 조합을 상대로 조합원지위확인의 소송을 제기하였다.

근린생활시설로 건축허가를 받았으나 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제25조에 규정된 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’에 해당하는 경우에도, 단독주택으로 건축허가를 받은 경우에 준하여 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조에서 정한 “사실상의 다가구주택”에 해당하여 그 공유자가 단독 분양대상자로 인정된다고 볼 수 있는지가 이 사건의 쟁점이다.

 

2. 법원의 판단 (당 법인 수행 사례)

가. 관계 법령의 해석

1) 도시정비법 제39조 제1항 제1호는‘조합원의 자격에 관하여 건물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정하고, 제76조 제1항 제6호는‘관리처분계획의 내용에 관하여 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다’고 규정하며, 같은 조 제2항은‘관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있다. 그리고 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는‘재개발사업의 경우 관리처분계획 수립 시 정비구역의 토지등소유자에게 분양하되, 공동주택을 분양하는 경우 시‧도 조례로 정하는 일정한 기준에 부합하지 아니 하는 토지등소유자는 시‧도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다.

서울특별시 도시정비 조례 제36조 제1항 제1호는‘관리처분계획 기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자는 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양 대상자에 해당한다’고 규정하고, 같은 조 제2항 제3호는‘1주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다’고 규정하고 있다.

다만 서울특별시 도시정비 조례 부칙(제6899호, 2018. 7. 19., 이하‘서울특별시 도시정비 조례 부칙’이라 한다) 제25조는‘종전의 서울특별시 도시정비 조례(2008. 7. 30. 서울특별시 조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조 제1항 제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 위 부칙규정에 정한 일정한 요건을 갖춘 분양 신청자에 대하여는 서울특별시 도시정비 조례 제36조 제1항에도 불구하고 종전의 서울특별시 도시정비 조례에 따른다’고 규정하고, 종전의 서울특별시 도시정비 조례 제24조 제1항 제1호는‘관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자를 주택재개발사 업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 본다’고 규정하고 있다.

또한 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조 제1항은‘1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 서울특별시 도시정비 조례 제36조 제2항 제3호에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수로 한정하여 가구별 각각 1명을 분양대상자로 한다’고 규정하고 있다.

위 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수인이 공유하고 있는 주택의 공유자들이 공동분양대상자가 아닌 각각 단독 분양대상자로 인정받기 위해서는 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조에 정한 바에 따라 그들이 소유하고 있는 주택이 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이거나 1990. 4. 21. 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한“사실상의 다가구주택”에 해당하여야 한다.

 

2) 근린생활시설로 건축허가를 받았으나 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제25조에 규정된 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’에 해당하는 경우에도, 단독주택으로 건축허가를 받은 경우에 준하여 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조에서 정한 “사실상의 다가구주택”에 해당하여 그 공유자가 단독 분양대상자로 인정된다고 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다.

① 앞서 본 바와 같이 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제25조의 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’로서 그 소유자가 위 부칙 규정에 정한 일정한 요건을 갖춘 분양신청자인 경우에는 종전의 서울특별시 도시정비 조례(2008. 7. 30. 서울특별시 조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조 제1항 제1호에 따라 주택을 소유한 경우에 준하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자 자격을 취득하게 되는 것뿐이다. 위 건축물의 소유자가 1개의 건물을 다른 사람들과 공유하는 경우 개별적으로 단독 분양대상자로 인정되기 위해서는 위 1)에서 살펴본 요건을 별도로 갖추어야 한다. ② 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조는 수인이 주택 등을 공동소유하는 경우 원칙적으로 수인이 공동으로 1개의 공동주택 분양대상자 자격을 가지는 것에 관한 예외를 규정한 것으로 엄격하게 해석하는 것이 타당한데, 위 부칙 규정은 “사실상의 다가구주택”의 요건으로 단독주택으로 건축허가를 받을 것을 명시하고 있다.

 

나. 원고 B, C의 주장에 대하여

이 사건 부동산은 각 용도를 근린생활시설로 하여 건축허가를 받았으므로, 단독주택으로 건축허가를 받았음을 요건으로 하는 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조에 정한 “사실상의 다가구주택”에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 부동산의 공유자인 원고 B, C를 각각 공동주택의 단독분양대상자로 인정할 수 없다.

 

3. 결론

서울특별시 도시정비 조례 부칙 제25조가 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관하여 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하는 등의 일정한 요건을 충족하는 경우 이를 주택으로 인정하는 취지는 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 소유하고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것과 동일하게 공동주택의 분양대상자 자격을 인정하기 위한 취지인 점, 주택이 아닌 근린생활시설 등을 소유한 소유자의 경우 원칙적으로 그 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상일 경우 공동주택의 분양대상자가 되는 점(서울특별시 도시정비 조례 제36조 제1항 제3호 참조) 및 법원의 판단과 같이 서울특별시 도시정비 조례 부칙 제28조는 예외를 규정한 것이므로 엄격하게 해석하는 것이 타당한 점에 비추어 보면 B, C는 공동주택 분양대상자 자격을 가진다고 볼 수 없다.

문의) 02-537-3322

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