서울시 “상한제 적용지역, 리츠 시행 불가”

대우건설이 정비사업 관련 업계 최초로 도입한 ‘재건축 리츠’ 현실화 여부에 이목이 쏠리고 있다.

지난 10일 반포3주구 재건축조합이 시공사 선정을 위한 입찰을 마감했다. 대우건설과 삼성물산, 두 거대 건설사가 자웅을 겨루는 가운데 대우건설이 제시한 ‘재건축 리츠’ 방안이 장안의 화제로 떠오르고 있다.

대우건설이 제안한 바와 같이 재건축 리츠가 실현된다면 상한제 적용을 받지 않을 뿐만 아니라 임대수익과 매각에 따른 차익실현까지 업계에 상당한 반향을 일으킬 전망이다. 문제는 정부당국이 재건축 리츠를 용인할 것인지 여부다.

리츠(REITs)란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본 또는 지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 대우가 제안한 방법은 재건축을 통해 공급되는 일반분양분을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 형태를 취하고 있다.

대우건설은 공동출자로 설립한 자산관리회사인 투게더투자운용을 중심으로 재건축 리츠를 추진할 방침이다. 투게더투자운용은 리츠의 주식상장과 출자현물 운용을 맡고, 자회사인 대우에스티에 임대주택의 하자보수 및 유지관리를 위탁할 계획이다. 계약관리 부분은 자회사인 디앤서(D.Answer)가 맡게 된다.

대우건설측은 “재건축 리츠는 임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델”이라며 “정부의 부동산 정책 취지에 부합하는 한편 조합과 일반인 모두에게 적정한 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업모델로 성장시킬 예정”이라고 전했다.

한편 서울시는 재건축 리츠에 대해 ‘불가하다’는 입장을 밝히고 있어 향후 논란이 예상된다.

이와 관련 서울시는 “민간임대주택에 관한 특별법상 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택은 분양가 상한제 적용 지역에서 우선 공급할 수 없다”고 밝혔다. 정비사업을 통해 민간임대주택을 공급하거나 임대관리업자에게 주택을 위탁할 경우 사전에 정비계획과 사업시행계획 변경 절차를 통해 반영해야하다는 것.

최근 신반포3차·경남 조합에서 추진했던 ‘일반분양 통매각’ 방안을 거부했을 당시와 유사한 상황이다. 당시 신반포3차·경남 조합은 분양가 상한제 적용을 피하고자 통매각 방안을 추진했지만 정부당국의 인·허가 절벽에 막혀 포기한 바 있다.

현재로선 서울시와 대우건설 양측의 입장이 첨예하게 대립하고 있어 재건축 리츠 현실화 여부를 장담하기 어렵다.

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