반포3주구에서 대우건설과 삼성물산이 진검승부를 겨루게 됐다.

공사비 8천억 규모의 반포3주구 재건축사업의 시공권을 다툴 최종 후보가 기호 1번 대우건설과 기호 2번 삼성물산으로 압축됐다. 지난 10일 반포아파트(제3주구) 주택재건축정비사업조합(조합장=노사신)이 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 대우건설과 삼성물산이 최종 참가했다.

서초구 반포동 1109번지 일대 11만7114㎡에서 진행 중인 반포3주구 재건축사업은 지하3층~지상 35층 아파트 17개동 2091세대 및 부대복리시설을 건립하게 된다. 대우건설은 기존 푸르지오 브랜드가 아닌 ‘트릴리언트 반포(TRILLIANT BANPO)’를 제안했으며, 삼성물산은 ‘구반포 프레스티지 by 래미안(Raemian)’을 제안했다.

양사가 제시한 입찰제안서에 따르면 대안설계를 기준으로 제시한 총공사비는 무상제공 품목을 포함해 대우건설 8087억1324만원, 삼성물산 8087억원이다. 양측 모두 착공 이후 물가상승에 따른 공사비 인상은 없는 조건이다. 다만 대우건설은 착공이 미뤄질 경우 발생하는 공사비 물가상승분에 대해 150억원까지 받지 않는 조건을 첨가했다.

사업비 대여 조건의 경우 대우건설은 전체 사업비를 0.9% 고정금리로, 삼성물산은 3년물 회사채 금리(현재1.6%수준)에 0.25%를 더한 금리(약1.85%)로 제안했다. 착공시점과 공사기간의 경우 대우는 2022년 3월 기준으로 38개월을 제시한 반면 삼성은 2021년 5월 착공해 34개월 이내 완공할 것을 밝혔다. 공사비 지급 방식은 대우건설이 ‘분양수입금 내 기성불’로, 삼성물산은 ‘기성불’로 제안했다.

조합원 부담금 납부 시점에 대해 양사 모두 입주시 100% 납부를 제안했으며 대우는 선납부시 할인혜택을 추가했다. 환급금 지급의 경우 대우는 일반분양 계약금, 중도금과 잔금 납부 비율에 따라 조기 지급을 제시했고, 삼성은 총회 의결에 따라 환급금 100% 지급을 약속했다.

재무건전성 관련 2019년 기준 신용등급과 부채비율의 경우 대우는 A-, 287.7%이고, 삼성은 AA+, 72%로 나타났다. 부채비율은 부채를 자본으로 나눈 수치로 기업의 재무안정성을 판단하는 지표다. 통상 200%를 초과하면 재무구조가 불량하다는 평가다.

∥대우건설 “재건축리츠, 임대수익 +상한제 회피”

대우건설의 사업제안에서 가장 두드러지는 점은 재건축사업에서 최초로 ‘재건축형 리츠’를 제시했다는 점이다.

대우건설이 밝힌 바에 따르면 재건축 리츠는 일반분양 물량을 분양이 아닌 임대주택으로 운영해 수익을 창출하는 구조다. 조합은 리츠에 감정평가 시세를 반영한 주택을 현물로 투자하고, 이를 주식으로 돌려받게 된다. 이후 운영기간 중 발생하는 임대수익 등을 돌려받게 된다.

출자한 주식은 리츠 운영기간 중 타인과 거래 또는 공모할 수 있으며, 운영기간이 끝나면 주택을 다시 매각해 차익실현도 가능하다. 게다가 의무운영 기간 종료 이후 분양가 상한제 적용을 받지 않기 때문에 조합이 원하는 분양가로 분양할 수 있다는 것이 대우측 입장이다.

만약 반포3주구 시공사로 대우건설이 선정된다면 정비계획 등 인허가 변경을 통해 리츠에 현물 출자하는 내용을 반영해 사업을 추진하게 된다. 대우건설측은 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가받을 수 있으며, 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공한다”고 밝혔다. 아울러 “재건축 리츠 관련 법령 검토를 마쳤다”는 설명이다.

∥삼성물산 “삼성 DNA 품은 전사적 역량 총집결”

삼성물산은 ‘구반포 프레스티지 by 래미안’이라는 프로젝트 콘셉트를 통해 20년간 축적한 모든 역량을 투입해 명품 단지로 조성한다는 방침이다.

이에 따라 탄탄한 재무구조와 사업관리 역량, 삼성계열사 시너지, '래미안'이라는 강력한 브랜드 파워를 전면에 내세울 계획이다. 신용등급 AA+라는 업계 최고 수준의 신용등급을 바탕으로 조합원에게 최고의 자산가치를 선물한다는 것.

삼성물산측은 “래미안은 아파트 부문 국가고객만족도조사 22년 연속 1위, 국가브랜드 경쟁력지수 17년 연속 1위, 한국서비스품질지수 5년 연속 1위 등을 기록한 최고의 브랜드다”라며 “래미안이 축적한 설계와 시공 노하우 뿐 아니라 사전/사후 서비스 경쟁력을 앞세워 정비사업시장에 성공적으로 복귀하겠다”고 강한 의지를 전했다.