서울시, 리츠 허용 불가 입장 … 대우, 사업 가능 ‘법적 검토 마쳐’ / 국토부 역시 ‘협의된 바 없다’ … 통매각 방안과 비슷한 처지 되나

분양가상한제 손실을 피하기 위한 방안으로 내놓은 ‘재건축 리츠’가 논란의 중심이 되고 있다.

대우건설은 지난 16일 “리츠 자산관리회사(AMC) ‘투게더투자운용’을 통해 ‘재건축 리츠 사업’을 추진한다”며 “재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고 운영기간 종료 후 일반에 매각하겠다”고 밝혔다. 아울러 이에 대한 최초 도입 단지로 최근 입찰한 반포주공1단지 3주구 재건축사업을 지목했다. <관련기사 4면>

시공자 선정을 진행 중인 반포3주구 재건축조합은 시공자 선정 입찰제안서를 통해 입찰에 참여한 시공자들에게 분양가상한제 적용 시 대응 방안을 요구했고 삼성물산은 ‘준공 후 분양’을 제시한 반면 대우건설은 ‘재건축 리츠’ 카드를 꺼내들었다.

대우건설은 “조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 주택공급에 관한 규칙을 적용받지 않아도 되기에 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출할 수 있다”고 밝혔다.

리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자 받은 후, 주식으로 조합에게 돌려주게 되고 이렇게 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다는 설명이다. 또한 리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하게 되며, 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다고 강조했다.

이에 대해 서울시 관계자는 “재건축 리츠는 일반분양을 임대주택으로 돌리겠다는 것으로 결국 신반포3차․경남의 통매각과 비슷한 내용으로 청약제도를 통해 무주택시민에게 공정하게 주택을 공급하는 현행 주택공급질서를 무너뜨리는 불공정행위”라고 밝히고 “민간 임대주택에 관한 특별법(민특법)상 분양가상한제 주택은 임대주택 운영 대상에서 제외하고 있어 대상 자체가 될 수 없다”고 강조했다.

또한 “이것이 가능하려면 도시계획 심의를 거쳐 정비계획 변경이 필요한데 정비계획 변경은 쉽지 않을 것”이라는 입장이다.

국토부 관계자 역시 “현재 재건축 리츠에 대해 협의된 바 없다”며 “자세한 내용은 좀 더 검토가 필요할 것으로 예상되지만 인허가권자인 서울시에서 정비계획 불가 방침을 밝혀 진행이 가능할지 의문”이라고 밝혔다.

이러한 서울시의 반응에 대해 대우건설 측은 “이미 법무법인을 통해 관련 법령에 대한 검토가 모두 끝난 상태로 재건축 리츠 사업 추진을 중단하지 않을 것”이라고 밝혔다.

아울러 “조합이 현물출자 방식으로 리츠를 직접 설립해서 운영하는 것이기 때문에 신반포3차․경남의 통매각과는 다르다”며 “이미 비슷한 개발형 리츠 사업이 진행되고 있어 문제될 것이 없다”고 설명했다.

또한 “출자주식은 리츠 운영기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하기 때문에 개인 투자자도 소액으로 재건축에 투자할 수 있게 돼 정부의 리츠 활성화 추진에도 부합해 임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델”이라고 강조했다.

한때 이슈가 됐던 통매각 방식과 마찬가지로 서울시와 국토부가 재건축 리츠를 분양가상한제의 회피수단으로 규정하고 불가 방침을 고수하는 한 제대로 시장에 안착하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 대우건설이 인허가권을 갖고 있는 서울시를 상대로 어떻게 리츠 도입을 관철시킬 수 있을 것인지, 또한 그에 앞서 시공자 선정 과정에서 반포3주구 조합원들이 이에 대해 어떤 판단을 내릴 것인지 귀추가 주목된다.

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