지율씨는 집이 두 채 있었다, 한 채는 임대주택으로 등록하여 월세를 받고 있고, 한 채는 10년전부터 거주를 하다가 지금은 재건축이 본격진행되어 관리처분인가를 앞두고 있다. 지율씨의 아들은 올해 가을 결혼예정이다. 올 봄에 결혼예정이었으나, 코로나 사태로 인해 가을로 식을 연기했다. 지율씨는 아들에게 강남에 아파트를 사주고 싶었으나, 최근에 급상승한 가격으로 인해서 도저히 엄두를 내지 못하고, 결국 지율씨의 거주하던 주택을 아들에게 넘겨주고자 한다. 마침 지율씨의 거주주택은 재건축이 진행중이고, 아들이 결혼해서 전세를 살다가 재건축된 새아파트로 이사를 가면 될 듯하다.

지율씨는 아들에게 증여할 시점을 고민중이다. 증여시 취득세와 증여세가 발생하게 될텐데, 아들의 증여세를 최소화하기 위해서 대출을 최대한 발생시킨 이후에 증여를 하는 것이 도움이 된다는 이야기를 듣고, 은행에서 대출을 신청했으나, 집이 두 채라는 이유로 추가 대출을 받지 못하고 있다.

조합에 확인해보니, 이주비대출은 가능하다고 해서, 관리처분인가이후 이주비대출을 받아서 아들에게 부담부증여를 하고자 한다. 부담부증여시 대출상당액에 대해서는 양도소득세가 발생하지만, 거주주택이므로 1세대1주택 비과세될 것으로 판단하고 있다.

2. 판단

소득세법은 장기임대주택과 거주주택을 보유한 상태에서 2년이상 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택 수에서 제외하여 1주택 비과세대상으로 인정해주고 있다. 이 때의 장기임대주택은 구청과 세무서에 각각 임대사업자등록을 하고 5년이상 장기 임대하는 주택으로서 취득연도별로 구체적인 요건을 달리하고 있다. 일단. 지율씨의 장기임대주택은 그 요건을 충족한 것으로 본다.

지율씨가 부담부 증여를 하는 이유는 세부담 줄이기 위해서 이다. 부담부 증여는 증여재산의 시가에서 수증자가 승계하는 담보된 채무를 차감한 금액에 대해서는 증여세를 과세하고, 부담에 해당하는 채무승계액에 대해서는 양도소득세를 과세하는 형태의 증여계약이다. 지율씨가 증여하는 조합원입주권의 시가가 10억원이고, 이주비가 6억원인 경우 그 차액인 4억원에 대해서는 증여세가 과세되고, 이주비승계부분에 대해서는 양도소득세가 과세된다. 따라서 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 경우 담보대출 또는 전세보증금이 클수록 절세효과가 커진다.

10억원에 대해서 원래 증여세가 과세된다면, 증여공제 5천만원을 제외한 9.5억원에 대해서 증여세가 과세되고, 이 경우 대략 2.2억원가량의 증여세가 과세된다. 이를 이주비 6억원을 수증자가 승계방식의 부담부증여를 실행한 경우 증여세 58백만원가량의 증여세만 내면 된다. 6억원에 대한 양도소득세는 1세대 1주택비과세에 해당되는 경우 9억원초과비율이 미비하기 때문에 거의 세부담이 발생하지 않는다. 따라서 단순증여보다 부담부증여를 할 경우 약 1.6억원가량의 세부담이 줄어들게 된다.

그런데, 채무승계부분이 1세대1주택 비과세에 해당하지 않는 경우 대형사고가 발생한다. 게다가 최근의 다주택중과세에 해당하는 주택에 해당한다면, 거액의 양도소득세가 발생하게 된다. 다주택자의 경우 장기보유특별공제 배제 및 양도가액 9억원에 해당하는 양도차익에 대한 비과세, 그리고 일반세율의 적용이 불가능하기 때문에 엄청난 세금폭탄을 맞이하게 된다.

다행히 입주권에 대해서는 중과세율의 적용을 받지 않지만, 이 경우도 비과세대상인 경우와의 세부담 차이는 여전히 상당하다.

문제는 지율씨가 증여하는 것은 입주권이라는 것이다. 입주권의 비과세판단은 일반적인 주택의 판단과 비슷하지만 다르다. 이 부분으로 인하여 수많은 입주권 양도자들이 낭패를 겪고 있다.

재개발재건축등의 정비사업조합 입주권에 대해서 비과세규정을 둔 취지는 해당 입주권이 주택과 다르지 않기 때문이다. 공사기간중 비록 거주를 못할 뿐이지, 종전주택을 대신해서 새로운 아파트를 받는 환지방식이므로 주택과 동일하게 판단하여야 일관성 있는 세법해석이 가능하다.

그럼에도 입주권의 비과세에 대한 규정은 민원에 대한 해결책의 형태로 입법되어 있다. 예를들어 일시적 2주택 비과세 규정처럼 빈번하게 발생하는 사례에 대해서는 입주권도 주택과 동일하게 취급하고 있다. 종전주택이 관리처분인가후 입주권이 되어도 신규주택을 취득하고 3년이내에 입주권을 양도하는 경우 비록 입주권이지만 비과세해주고 있다.

그런데, 입주권의 비과세에 대해서 법에서 열거하지 않은 사례에 대해서는 주택과 달리 취급을 하고 있어 각별한 주의를 요한다. 예를 들어 동일한 일시적 2주택인 경우에도, 입주권만 2개인 상태에서 양도하는 경우 비과세를 해주지 않는다. 비록 종전주택이 입주권으로 변화된 이후 양도한 경우로서 새로운 입주권을 취득하고 3년 내에 종전 입주권을 양도할 경우가 해당하는 사례이다.

지율씨도 유사하다. 지율씨가 양도한 것이 입주권이 아니고 거주주택이었다면, 부담부분에 대한 양도세는 당연히 비과세된다. 그런데, 임대주택이 있는 상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세규정은 세법이 열거하고 있지 않다. 따라서 과세관청은 지율씨의 입주권 양도에 대해서 비과세가 아닌 과세로 판단한다.

또한 장기보유특별공제규정도 흔히 발생하게 되는 함정규정이다. 일정요건을 채운 입주권에 대해서 1세대 1주택비과세규정을 적용하여 매매가액 9억원이하의 입주권에 대해서는 전액 비과세 된다.

단, 9억원을 초과하는 입주권에 대해서는 고민할 부분이 있다. 입주권이 아닌 종전주택 또는 준공후 주택상태로 양도하는 경우 전체의 양도차익에 대해서 1주택으로서의 장기보유특별공제를 적용된다.

반면에 입주권의 경우 양도차익을 두 가지로 구분하고 있다. 조합원의 권리가액을 기준으로 종전주택에 대한 양도차익과 그 초과분에 대한 프리미엄에 대한 양도차익이 그 두가지다. 문제는 프리미엄에 대한 양도차익에 대해서는 비록 비과세대상 입주권이라고 하더라도 장기보유특별공제를 적용하지 않는다는 것이다. 결국 9억원을 초과하는 고가의 주택과 고가의 입주권은 실질적으로 다름없음에도 불구하고 세금에 있어서는 큰 차이가 있다.

이처럼 일반인들이 의도치 않은 실수를 유발하게 하는 대표적인 규정이 입주권에 대한 1세대1주택 비과세규정이다. 일정요건을 충족한 입주권은 주택으로 본다라고 하는 단순한 법 규정만으로 해결할 수 있는 문제인데도. 땜빵식 입법으로 인해 선의의 피해자가 다수 발생하고 있는 것이 현실이다.

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