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미아3구역, 사업시행인가 신청 ‘급하다 급해’
조합, ‘임대주택 비율상향’ 개정안 시행 전 사업인가 신청 목표
2020년 05월 18일 (월) 13:04:47 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

미아3재정비촉진구역이 사업시행인가 신청에 총력을 기울이고 있다. 정부가 발표한 임대주택 비율상향 방안이 오는 9월경 시행될 것으로 예상됨에 따라 시행 전 사업시행인가 신청을 마무리 짓기 위해서다.

작년 4월 재개발 임대주택 의무공급 비율상향 방침을 발표한 국토부는 지난 9월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안을 입법예고 했다. 개정안은 법제처 심사와 국무회의 의결 등을 거쳐 조만간 공포될 예정이다. 이후 지자체 조례 개정 등에 필요한 유예기간을 거쳐 9월경 시행될 전망이다.

서울시의 경우 임대주택 의무비율이 기존 20%에서 30%로 상향조정될 경우 일반분양 물량 감소로 인한 수익성 악화 및 부담금 증가 등으로 사업추진에 막대한 타격을 받을 것으로 예상된다. 이에 따라 사업시행인가 신청을 앞둔 정비사업을 중심으로 개정안이 시행되기 이전 사업시행인가 절차를 신청하고자 관련 일정에 박차를 가하고 있다. 미아3재정비촉진구역도 그 중 한 곳이다.

2010년 3월 재정비촉진계획이 결정·고시된 미아3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=유영국)은 2015년 1월 조합설립인가를 받았다. 작년 6월 건축심의를 통과한 미아3촉진구역은 사업시행인가 신청에 앞서 촉진계획(정비계획) 변경절차를 진행 중이다. 구역면적상의 오차와 교육영향평가 과정에서 제기된 사항 등을 반영하기 위함이다.

유영국 조합장은 “작년 6월 건축심의 통과 이후 측량을 실시한 결과 기존 촉진계획상의 구역면적과 일부 상이한 부분이 발견됐고, 교육영향평가 관련 인근 초등학교와 일조권 문제 등이 발생했다”면서 “이 같은 사업여건 변화에 따른 설계상 조정 작업을 위해 촉진계획 변경 절차를 진행 중”이라고 말했다.

현재 촉진계획 변경내역으로는 일조권 침해 의견에 따른 설계변경과 종교부지 관련 사항이 거론된다. 교육환경 영향평가 과정에서 인접한 송천초교로부터 제기된 일조권 부분은 8세대 가량을 감소하는 방안으로 의견조율이 진행 중이다.

유 조합장은 “일조권 관련 설계변경의 경우 협력업체들과 협의한 결과 세대수 감소로 인한 손실을 최소화할 수 있는 방안으로 추진 중이며, 종교부지의 경우 당사자간 입장차가 있어 협의에 다소간 어려움이 있었지만 지속적인 논의를 거쳐 모두가 만족할 수 있는 방향으로 진행될 것”이라고 긍정적인 결과를 기대했다.

조합은 촉진계획 변경절차가 마무리되는 즉시 사업시행인가를 신청할 계획이다. 이번 촉진계획 변경절차가 경미한 변경사항에 포함되기 때문에 별도의 건축심의 없이 신고 절차만으로 갈음이 가능하다. 조합은 이 달 20일 대의원회의를 개최해 향후 사업일정을 검토할 예정이다. 일단 최우선적으로 9월 이전 사업시행인가 신청을 완료해 임대주택 상향 적용을 피한다는 방침이다.

유영국 조합장은 “개정안이 적용된다면 사업성에 막대한 영향을 미치므로 강북구청 및 협력업체들과 협심해 신속하게 자료를 준비하고 총회를 개최해 ‘개정안 시행이전 사업시행 인가 신청 완료’에 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.

이어서 “시간이 지날수록 각종 규제로 인해 재개발사업을 추진하는 것이 매우 어렵다”며 “코로나-19 사태 등 대외적으로 사업추진 여건이 열악한 상황에서 개정안 시행은 현실을 외면한 처사”라고 불만을 토로하기도 했다.

 

∥탁월한 교통인프라 등 주거가치 상승

미아동 439번지 일대에 위치한 미아3재정비촉진구역은 2006년 6월 뉴타운확장지구로 지정·고시되며 사업추진의 발판이 마련됐다. 이후 2010년 3월 재정비촉진계획이 결정·고시돼 사업추진을 위한 마스터플랜이 세워졌다.

2010년 5월 추진위원회 승인 및 2015년 1월 조합설립인가 등의 절차를 밟아왔다. 지난 2016년 10월 건축심의를 통과했지만 조합원간 갈등으로 인해 건축심의 결과가 실효된 바 있다. 이후 심의절차를 다시 진행해 작년 6월 건축심의를 재통과했다.

지하철4호선 미아사거리역에 인접한 미아3재정비촉진구역은 삼양로와 숭인로, 미아로 등과 인접해 편리한 교통여건을 지니고 있다. 아울러 송천초교, 미아초교, 영훈초·중·고교 등 우수한 교육여건과 북한산 근린공원 등 친환경 인프라가 더해져 주거공간으로서 입지가 우수하다.

한편 2025년 개통 예정인 동북선 경전철과 2028년 예정인 강북순환선 등 교통 인프라가 더욱 확충될 전망이어서 향후 주거가치 상승이 기대되는 지역이다.

 


 

잠깐 인터뷰 - 미아3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 유영국 조합장

“법에 거스르지 않고 모든 것을 순리대로”

 

   
“조합장으로 당선되면서 조합원들에게 드린 약속이 있다. 어느 누구보다 신속하게 사업을 추진시키겠다는 것이었다. 미아3재정비촉진구역은 조합원간 반목으로 사업 일정이 상당히 지연됐다. 저는 법과 관련 규정을 준수하면서 가장 신속하게 사업을 추진할 수 있는 방안을 모색해 어느 현장보다 신속하게 사업을 추진하겠다.”

재개발사업에서 조합원간 갈등으로 어려움을 겪는 사업장은 무수히 많다. 아니 조합원간 갈등이 없는 곳이 없다고 보는 것이 맞을 것이다. 대부분의 정비사업장이 내부 갈등으로 인한 환난을 겪지만 어떤 곳은 이를 극복하고 성공적으로 추진되는 반면 어떤 곳은 중단되거나 무산되기도 한다. 그 차이는 무엇일까.

사업추진의 양상이 상반되는 까닭에는 여러 이유가 있겠지만 조합장이 가장 큰 비중을 차지하지 않을까 싶다. 정비사업에서 가장 큰 위험요소의 다른 말이 ‘조합장 리스크’라는 것은 빈말이 아니다. 정비사업의 특성상 서로 다른 이해관계를 지닌 조합원을 하나로 규합하는 것이 조합장의 가장 큰 책무이기 때문이다.

미아3촉진구역도 내부 갈등으로 사업이 지지부진했던 사업장 중 하나였지만 작년 12월 유영국 조합장 체제를 갖춘 이후부터 180도 달라진 모습을 보이고 있다. 조합장에 출마하기 전 2년간 사무장으로 근무한 유 조합장은 조합의 굳은 일을 도맡으며 주변으로부터 신망을 쌓기 시작했다.

조합원과 진솔한 대화를 원했던 그는 2개월마다 간담회를 열어 문제가 무엇인지, 어떤 부분이 불만인지 등 조합원들의 고충을 이해하고자 노력했다. 조합원으로부터 제기된 다양한 의견에 대해 조합이 할 수 있는 업무와 할 수 없는 업무 등을 솔직하게 답변하며 조합원들의 신뢰를 얻었던 것.

“법에 거스르지 않고 모든 것을 순리대로 진행하는 것에 초점을 맞췄다”는 유 조합장은 “조합원이 궁금하다고, 보여 달라고 하는 사항이 있으면 관련 자료를 모두 공개하는 등 최대한 조합원의 의문사항을 해소하는데 주력했다”고 말하기도.

조합장 선출 당시 재미난 일화가 있다. 당시 조합장 후보로 거론되던 인사가 3명이었는데, 후보자 3인이 ‘상대 후보자는 신뢰하지 않아도 유영국이라면 믿을 수 있다’고 했다는 것. 결국 주위에서 유 조합장이 아니면 성공적인 사업추진이 어려울 것이라고 강력하게 추천해 조합장에 나서게 됐다고 한다.

후보자들의 강력한 지지에 힘을 얻었던 것일까. 지난 12월 총회에서 유 조합장은 90%가 넘는 압도적인 성원을 바탕으로 미아3촉진구역을 책임지게 됐다.

유 조합장은 직책이 바뀌고 난 후 더욱 바쁜 몸이 되었다. 조합 살림만을 신경 쓰던 과거와 달리 안팎으로 챙겨야할 것들이 늘어났기 때문이다. 얼마 전부터는 인근 정비사업장의 선배들을 찾아가 사업추진에 대한 노하우와 조언을 듣고 있다. 시행착오를 줄이고 가장 효율적인 사업추진 방향을 논의하기 위해서다.

유 조합장은 “현재로선 당면 과제인 임대주택 비율상향을 적용받지 않기 위해 사업시행인가 신청을 완료하는 것이 첫 번째 목표”라고 했다. 이어서 “신속하게 사업시행인가를 완료해 올해 안으로 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 계획하고 있다”고 향후 계획을 밝혔다.

일견 상당히 빠듯해 보이는 일정이다. 하지만 유영국 조합장이 앞장선다면 이뤄질 것 같은 기대감이 실린다.

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