주택공급활성화지구, 분양가 상한제 제외 … 일반분양 절반 임대주택 공급

지난 6일 정부가 서울·수도권 집값 안정을 위한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했다.

‘공공성을 강화한 정비사업 활성화(4만호)’, ‘유휴공간 정비 및 재활용(1.5만호)’, ‘도심내 유휴부지 추가확보(1.5만호)’ 등을 통해 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하는 한편 ‘기존 수도권 공급계획 조기화’를 통해 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택을 공급하겠다는 방침이다.

공공성을 강화한 정비사업 활성화 방안은 조합내 갈등, 사업성 부족 등으로 장기간 정체중인 재개발사업에 공공, 즉 LH와 SH가 단독·공동시행자로 참여해 사업을 추진토록 하는 방안이다. 공공 참여시 관리처분계획에 따른 조합원 분담금 보장, 저소득층 조합원 분담금 대납, 중도금 및 이주비 저리 융자 등으로 조합을 지원하는 내용이 담겨 있다.

기존 세입자에 대한 공공임대주택 공급, 공공임대상가 조성을 통한 영세 상인의 지속적인 영업 지원 등 기존 재개발사업의 문제점을 보완하는 방안도 추가했다. 공공임대 및 수익공유형 전세주택 등 공공성이 높은 주택을 공급하고, 사업기간도 종전 10년에서 5년 이내로 단축할 수 있도록 인허가 절차를 지원할 방침이다.

특히 사업성 보완과 신속한 사업추진 등 공공 재개발 활성화를 위한 ‘주택공급활성화지구’를 신설하는 방안도 도입된다. 도시·건축 규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구다. 활성화지구 지정시 용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외 등의 혜택이 주어진다. 다만 조합원 물량을 제외한 50%를 공적임대로 공급하고 투기방지 대책이 부가된다.

소규모 정비사업의 경우 용적률 완화, 주차장 설치의무 완화 등 규제완화가 추가된다. 공공이 참여하는 모든 가로주택 정비사업은 공공임대 10% 이상 공급시 분양가 상한제에서 제외되며, 기금 융자금리가 연1.5%에서 1.2%로 인하된다.

용도지역 상향이 가능한 소규모 재건축은 층수제한을 7층에서 15층으로 완화하고, 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납하게 된다. 이 외에도 도시계획을 수립하는 역세권 민간주택사업은 용도지역 상향 지원과 함께 증가용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급토록 한다.

이번 대책은 서울 도심내 유일한 주택공급 수단인 정비사업 활성화에 초점을 두고 있어 긍정적이긴 하다. 그러나 LH와 SH 등 공공의 사업참여를 전제로 하고 있어 실효성에 의문점이 제기된다. 공공 참여시 기대했던 이익을 거둘 수 있을지 의사결정권자인 토지등소유자가 신뢰할지 미지수이기 때문이다.

활성화 방안으로 제시한 주택공급활성화지구의 경우 용적률 상향 등 인센티브가 주어지지만 일반분양 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야한다. 나머지 일반분양 50%가 상한제를 적용받지 않는다지만 HUG(주택도시보증공사)의 엄격한 분양보증을 거쳐야 하기에 별반 차이를 느끼기 어렵다.

결국 이번 ‘공공 재개발 활성화’ 방안도 활성화보다 공공의 관리 감독에 방점이 맞춰져 실효성을 얻기 힘들 수 있다는 지적이 나오고 있다.

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