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주용철 세무사의 세무이야기 - 알수록 혼돈되는 조합원의 취득세
2020년 06월 01일 (월) 13:34:04

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 새 아파트에 대한 염원이 컸다. 일반분양은 기대하기 힘들고, 그나마, 접근가능한 것이 전매가 허용되는 재개발지분이었다. 마침, 은평구에 재개발대상이 되는 빌라를 한 개 구입할 수있었고, 빠른시간내에 공사가 마무리 되어서 새아파트에 살게되는 그날을 학수고대하고 있다.

시간은 흘러서 이제 준공이 되었고, 지율씨는 입주할 때 부담해야할 취득세가 궁금해졌다. 재개발조합원은 취득세를 100%로 감면해준다고 하던데, 본인도 해당이 될지 궁금하다.

 

해설) 정비사업 조합원의 취득세는 정비사업의 유형별로 감면여부가 달라진다. 또, 조합원으로서의 자격을 언제 취득했는지에 따라서 과세 대상이 되는 취득금액이 달라지게 된다.

 

∥보존등기 관련 신축 건물분 취득세의 비과세

아파트가 준공되어 보존등기할 경우 건물 공사비등 건축과 관련된 일체의 직간접비용을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부해야 한다. 특정 정비사업의 경우 이러한 건물신축과 관련된 취득세를 감면해주고 있다. 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도정법상 재개발사업만이 감면대상이 되며, 도정법상 재건축사업이나, 건축법상 재건축, 주택법상 주택조합등은 대상이 되지 않는다.

재개발등 감면대상 정비사업에 해당하는 경우 조합원분양가중 권리가액상당액에 대해서는 이미 종전부터 보유한 토지로 취급하여 원조합원이든 승계조합원이든 무관하게 비과세 된다. 권리가액을 초과하여 부담하는 추가부담금은 건물공사비로 보아 원칙적으로 취득세 과세대상이 된다.

단, 사업시행인가일(단, 소득세법상 투기지역의 경우 정비구역지정고시일 기준)이후에 조합원의 지위를 승계한 경우에는 프리미엄에 대해서도 추가로 과세된다. 따라서 원 조합원의 지위를 승계한 승계조합원의 경우 추가부담금에 프리미엄을 가산한 취득금액을 취득세의 과세표준으로 삼아서 과세한다.

예를들어 권리가액이 5억원이고, 추가부담금이 3억원, 프리미엄이 2억원인 조합원지분을 종전주택 철거후 10억원에 인수한 경우 우선, 10억원에 대해서 토지분 취득세(4.6%)를 부담하게 된다. 또한, 준공후 추가부담금 3억원과 프리미엄2억원을 과세표준으로 하여 신축에 대한 취득세율 3.16%(국민주택규모이하는 2.96%)을 적용한 보존등기관련 취득세를 내야 한다.

 

∥어느 시점에 조합원지분 취득하는 지가 취득세차원에서 중요

우선 최초 조합원지분취득과 관련하여는 승계조합원이 다주택자가 아니라는 전제하에 최소한 종전주택이 멸실되기 전에 취득하는 것이 유리하다. 멸실전에는 주택으로서의 세율 즉, 6억원이하의 주택매매시 세율 1%를 적용받지만, 주택 멸실 후에는 토지로서의 세율 4%가 적용되므로 주택의 멸실시점이 조합원지분취득시점에 기준점이 된다. 주택의 멸실시점에 따라서 취득세 뿐만 아니고, 재산세와 종합부동산세도 영향을 받게 된다. 멸실후에는 주택에서 토지가 되어, 주택으로서 내야하는 종합부동산세 및 재산세를 분리과세대상토지로서 부담하게되므로 재산세의 경우 통상적으로 재개발은 증가되고, 재건축은 감소된다. 종부세의 경우 과세대상에서 배제되어, 다주택자들의 경우 멸실후 보유세가 줄어들게 된다.

양도소득세의 차원에서는 관리처분인가일 이전에 취득하는 것이 공사기간을 보유기간으로 인정받을 수있다는 점에서 유리하다.

 

∥추가부담금에 대한 취득세 감면

이미 언급한 권리가액상당액에 대한 취득세 비과세규정외에 국민주택규모이하의 아파트를 신축할 경우 부담하는 추가부담금에 대해서도 취득세를 감면해주고 있다. 대상이 되는 정비사업은 주거환경개선사업과 재개발사업이다. 따라서 위에 언급한 도시개발사업 조합원은 해당이 없다. 즉, 국민주택규모 이하의 아파트라고 하더라도 추가부담금에 대하여는 과세된다.

주거환경개선사업의 경우 정비구역지정고시일 현재의 조합원만 혜택을 부여한다. 해당 조합원이 전용85제곱미터이하의 아파트를 분양받는 경우 권리가액과 추가부담금 모두 취득세를 비과세 한다.

재개발조합원은 주거환경개선사업의 조합원보다 상대적으로 감면폭이 적다. 전용 60제곱미터이하 즉, 20평대 이하의 경우 추가부담금에 대한 취득세를 75% 감면해주고, 전용면적 85제곱미터 이하의 경우에 대해서는 50%만 감면해준다. 주거환경개선사업과 동일하게 정비구역지정고시일 현재의 조합원만 감면해준다.

결국, 주거환경개선사업과 재개발의 경우 국민주택규모이하의 아파트를 조합원이 취득하는 경우에 정비구역지정고시일 이전 조합원은 추가부담금에 대해서 감면이 가능하다.

정비구역지정고시일 이후부터 사업시행인가일이전까지 조합원의 지위를 취득한 경우에는 추가부담금에 대해서는 전액 과세되며,

사업시행인가일이후에 취득하는 경우라면, 프리미엄과 추가부담금을 합한 금액을 과세표준으로 취득세를 내야 한다.

문의) 02-555-5366

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