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공공주도 재개발 활성화 방안 효과 있나
공공참여시 용적률 상향 지원 … 주택공급활성화지구, 분양가 상한제 제외
2020년 06월 01일 (월) 14:00:36 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

지난 6일 국토교통부가 공공이 주도하는 재개발 활성화 방안을 제시해 화제가 되고 있다.

가용택지가 절대적으로 부족한 서울에서 정비사업을 통해 주택공급을 확대하겠다는 방침은 긍정적으로 평가된다. 다만 재건축사업은 이에 포함되지 않는다는 점과 공공기관의 사업 참여를 전제로 활성화 혜택을 부여하고 있어 논란이 일고 있다. 더군다나 공공 참여시 다량의 임대주택을 공급해야하기 때문에 어느 정도 실익이 있을지 의문이다.

‘지피지기면 백전불태’ 라고 했다. 활성화 방안의 실효성에 의문이 있다 해도 일단 세부 내용을 숙지하고 있어야 만일의 상황에 대비할 수 있을 것이다. 이에 국토부가 발표한 ‘공공성을 강화한 정비사업 활성화 방안’의 구체적인 내용을 소개한다.

 

∥공공참여+조합원·세입자 지원+사업성 보완

국토부가 밝힌 바에 따르면 서울시에는 총 531곳의 재개발·재건축 정비사업이 진행 중이다.

사업성 부족 등으로 장기간 조합설립을 이루지 못한 재개발구역이 102곳으로서 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패한 것으로 나타났다. 또한 조합설립에 성공하더라도 내부 갈등과 복잡한 절차로 인해 착공까지 평균 10년 이상 소요되는 것으로 전했다.

이 같은 문제점에 대해 국토부가 제시한 해결방안은 ‘공공 참여’와 ‘조합원·세입자 지원 강화’, ‘사업성 보완 추진’ 등으로 구성된다. 첫 번째인 공공참여 부분은 LH와 SH가 단독·공동시행자로 사업에 참여해 신속·투명한 사업추진과 재정착 지원, 공공성 높은 주택을 공급하는 형태로 이뤄진다.

정부와 서울시는 규제 완화, 신속한 인허가 처리, 국비·기금 지원 등으로 이를 보조하는 형태다. 공공성이 높은 주택은 저렴한 분양주택을 비롯해 ‘지분형 주택’과 ‘수익공유형 전세주택’ 등 공적임대 주택을 가리킨다.

두 번째 조합원 지원 강화 방안은 크게 조합원 재산권 보장, 저소득층 조합원 분담금 대납, 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화 등으로 구분된다.

조합원 재산권 보장의 주는 LH·SH가 관리처분시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 확정수익제를 제시했다. 예를 들어 어느 사업장이 비례율 95%에 분담금이 1.3억원 수준이고, 조합원 희망 수준이 비례율 115%에 분담금 0.7억원 수준이라고 가정할 때 LH와 SH가 중간 수준인 비례율 105% 및 분담금 1억원을 제안하는 방식이다.

이 외 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정시 조합원 참여 보장을 약속하기도 했다.

저소득층 조합원 분담금 대납 방안은 조합원이 희망할 경우 LH·SH가 분담금을 대납하고 10년간 주택공유 형태로 유지하는 것이다. 다만 이는 무주택자와 전용면적 60㎡ 이하 주택 공급시 적용된다. 이때 조합원은 10년 거주 후 처분할 수 있다.

중도금 및 이주비 부담 완화 부분은 재개발 사업추진시 중도금을 분담금의 60%에서 40%로 하향하는 방안이다. 현행 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 이뤄지는 체제를 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 변경한다는 것.

또한 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 연1.8% 이주비 융자를 제시했다. 이주비 융자는 LH·SH가 전세금을 대신 납부하고 조합원에게 이자를 받는 방식이다.

세 번째 세입자 지원 강화 방안으로는 먼저 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정시 거주중인 세입자로 확대한다. 또한 국비를 지원해 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지를 조성해 영세상인의 지속적인 영업을 지원할 방침이다. 정부는 도시정비법과 도시재생법 등 관련 시행령 개정을 통해 세입자 지원책을 강화할 방침이다.

네 번째 사업성 보완 및 신속한 사업추진 계획은 ‘주택공급활성화지구’를 신설해 도시·건축규제를 완화(주택법 개정)하는 것과 사업기간을 종전 재개발사업의 절반이하로 단축시키는 방안, 그리고 재개발사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원을 강화하는 것으로 요약된다.

 

∥주택공급활성화지구, 분양가 상한제 제외

주택공급활성화지구의 세부내용으로는 도시규제 완화와 신속한 인허가 지원으로 나뉜다.

먼저 도시규제 완화의 경우 2종에서 3종, 주거에서 준주거 등 주거지역 용도지역을 1단계씩 상향하는 것과 필요시 법적 상항용적률을 일부 초과할 수 있도록 허용할 방침이다. 또한 기반시설 기부채납 수준을 고려해 용도지역 및 용적률 상향시 공공임대주택 기부채납 비율을 완화하는 방식도 제안했다.

현재는 용적률 상향시 증가하는 용적률의 1/2을 공공임대로 기부채납 하는데, 이를 지자체 전담 도시계획위원회(수권소위) 심의를 거쳐 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율을 적용한다는 것.

아울러 인허가 절차가 신속하게 진행되도록 서울시에 주택공급활성화지구 전담 도시계획 수권소위를 운영할 예정이며, 국토부 및 서울시에 각각 사업시행계획을 통합 심의하는 통합심의위원회를 설치할 계획이다.

분양가 상한제 적용 예외 방침도 추가된다. 공공시행자는 전체 공급 물량 중 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하기에 일부 사업성 보전을 위한 상한제를 적용하지 않을 방침이다. 다만 공급가격은 HUG 고분양가 관리가격 수준으로 결정된다.

이밖에 실수요자 보호를 위해 주택공급활성화지구 내에서 공급하는 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년 거주의무가 부여된다.

 

∥지분형 주택과 수익공유형 전세주택

지분형 주택은 분담금이 부족한 집주인(조합원)과 LH·SH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 공유해 집주인의 내몰림을 방지하고자 고안됐다.

소유한 토지의 가치가 주택분양가격보다 낮은 소유자 중 수입이 부족한 자는 분양을 위한 잔금 마련 및 대출이자 납부가 어렵다. 이에 공공이 소유자와 잔금만큼 지분을 공유해 공유기간 동안 내집 마련 기회를 제공하고, 매입이 어려우면 매각 후 개발이익을 공유하는 방법이다. 취득시 지분을 공유하고 10년 후 집주인이 우선 매입 또는 처분할 수 있다.

정부는 실거주자에게 주택이 공급되도록 세부사항을 시행규정에 반영할 계획이다. 최소규모 분양주택을 공급하되, 실거주 기간이 긴 집주인부터 신청을 받아 순차적으로 지분형 주택을 공급한다. 내집 마련 가능성을 고려해 입주자는 50% 이상의 지분을 보유하고, 10년간 공유 후 감정가격을 토대로 공공지분을 인수하거나 처분할 수 있다. 다만 주택가격이 하락하는 경우에도 입주자가 손해를 일부 부담하게 된다.

수익공유형 전세주택은 공공재개발에서 공급되는 공적임대 일부를 수익공유형 전세로 공급하는 형태다.

8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 기금이 출자하는 리츠를 통해 공급하자는 것. 이때 임차인이 임대리츠 주식 일부(약 5천만원 수준)를 보유할 수 있도록 하여 분양 후 발생 가능한 이익을 세입자도 공유할 수 있다. 이는 기존 공공지원 민간임대주택보다 공공성을 강화해 8년간 공급된다.

입주자격은 월평균소득 120% 이하 청년과 신혼부부, 고령자에게 주어지며, 공급물량의 전부를 시세 80% 수준의 전세로 공급해 내집마련을 준비하는 무주택자의 주거비 부담을 덜도록 했다. 또한 임대의무기간 종료 후 전체 물량의 15%를 LH·SH 등 공공이 인수해 서울내 공공임대주택으로 활용하게 된다.

 

∥추가된 투기방지 방안

정부는 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입시 불이익을 받도록 투기방지 방안도 제시했다.

도시규제 완화 등을 적용할 사업구역에서 투기가 우려되는 경우 해당 조합의 정관에 의무적으로 투기방지 대책 반영을 요청한다는 것. 예를 들어 조합 정관에 “조합정관 변경일 이후에 취득한 조합원 입주권에 대해서는 주변시세 수준으로 분양” 등을 명시하는 것이다.

아울러 이번 활성화 방안에 따른 사업선정 이후 정비구역 일대의 가격동향 및 거래량을 모니터링해 필요시 토지거래허가구역으로 지정을 검토한다는 입장이다.

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