과천 재건축사업의 마지막 단지로 손꼽히던 주공8·9단지가 마침내 통합 추진위원회 승인을 받았다.

지난 20일 과천시는 부림동 41번지 일대에 위치한 주공8·9단지의 재건축 조합설립을 위한 추진위원회 구성을 승인했다. 이에 주공8·9단지 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회(위원장=최경주)는 본격적인 사업추진을 위해 추진위 제반규정을 마련하는 한편 정비업체와 설계자 등 협력업체 선정에 나설 계획이다.

최경주 위원장은 “추진위 승인을 받기 전에 진행됐던 업무 추인과 협력업체 선정 등 원활한 추진위 운영을 위해 제반 과정들을 다룰 것”이라며 “차분하게 준비 과정을 거쳐 대략 9월말 주민총회 개최를 예상하고 있다”고 전했다.

∥더 이상 지분 문제는 없다

8·9단지는 2010년 4월 ‘2020 과천시 도시·주거환경정비기본계획’의 결정·고시되며 재건축사업이 시작됐다. 작년 2월 정비구역으로 지정·고시된 이후 추진위 구성 등 사업추진이 본격화됐다. 하지만 실제 점유면적과 등기상 면적간 차이가 있었고, 이에 대한 소유권 논란과 더불어 추진준비위원회가 둘로 양분됨에 따라 극심한 혼란을 겪어야 했다.

지분 문제는 준공 시점인 1983년도에 당시 시행자인 대한주택공사(현LH)의 실수에서 비롯됐다. 8단지와 9단지가 자리한 부림동 41번지를 하나의 필지로 등기하며 면적상 오류를 범했던 것. 이와 같은 등기상 오류는 비단 과천8·9단지 뿐만 아니라 여러 주공아파트에서 발생해 재건축 추진시 분쟁요소로 작용하곤 했다.

단지 현황에 따르면 8단지가 점유하고 있는 면적은 약2만4870평이지만 등기상 면적은 약3만1030평이다. 반면 9단지는 점유면적인 약1만7850평인데, 등기상 면적은 1만1690평으로 나타난다. 따라서 실제 점유면적과 등기상 면적간 6160평의 차이가 발생한다. 8단지 입장에서는 9단지가 자신들의 부지를 점유한 상황이고, 9단지 입장에서는 실제 면적에 비해 등기상 면적이 부족한 셈이다.

그렇지 않아도 고층(14~15층)인 8단지와 저층(5층)인 9단지는 서로 다른 아파트라는 인식으로 인해 통합에 걸림돌이 있었는데, 여기에 지분 문제가 더해져 적지 않은 어려움을 겪었던 것. 이와 관련 추진위는 “사실 지분 논란은 이미 해결된 사안으로 지금은 법적으로 아무런 문제가 없다”는 입장이다.

최경주 위원장은 “과거 9단지측에서 제기한 소송을 통해 수분양자 228명에게 보상절차가 이뤄졌으며, 이에 더해 보상절차의 일환으로 관문체육공원 인근 양재천 부지 1천평 가량을 9단지측에 넘겼다”고 덧붙였다.

정리하면 실제와 등기상 오류가 있었지만 소송 등에 따른 보상절차가 이미 이뤄졌기 때문에 소유권을 둘러싼 하자가 없다는 설명이다. 최 위원장은 “지분 논란이 이미 끝난 사안이기 때문에 일각에서는 대안으로 자산가치 평가를 별도로 높게 책정해달라는 요구가 있다”면서 “감정평가 부분은 적법한 절차를 통해 진행되는 사항이기 때문에 추진위나 조합이 인위적으로 높게 평가한다면 이는 범죄행위를 저지르는 것”이라며 선을 긋기도 했다.

∥과거가 아닌 미래를 보자

과천 주공8·9단지는 지난 20일 전체 2120세대 가운데 약52%인 1100여세대가 동의해 추진위 승인을 받았다. 추진위는 9월말 주민총회 개최를 목표로 관련 업무를 진행 중이다. 일단 추진위 승인이란 첫 단추를 꿰었지만 조합설립 등 앞으로 갈 길이 멀다.

일각에서는 아직도 단지별 개별 추진에 대한 의견이 제기되고 있지만 추진위는 이 같은 의견이 현실적으로 불가능하고, 사업적 측면에서는 사업성이 열악하다는 반응을 보였다.

먼저 단지별 개별 추진이 이뤄지기 위해선 하나의 사업구역으로 지정된 현 정비구역 및 정비계획을 전면적으로 변경해야 한다. 이 같은 전면적인 변경절차는 정비계획 뿐만 아니라 과천시와 경기도 등 상위 도시계획을 모두 바꿔야 가능한데, 이는 현실적으로 불가능하다는 것.

아울러 사업적 측면의 경우 개별추진시 오히려 용적률이 낮아지기 때문에 실익이 없다고 한다. 개별 추진시 개발가능한 허용용적률 상한선이 9단지는 170%, 8단지가 230%이며, 통합 추진시 207%까지 가능하다는 것. 따라서 8단지의 경우 개별추진보다 용적률 부분에서 37% 상향되기 때문에 통합 추진하는 것이 수익성 측면에서 우월하다는 의견이다.

각설하고 추진위를 구성하는 과정에서 일부 불협화음이 있었지만 성공적인 재건축사업을 위해서는 과거가 아닌 미래를 바라봐야 한다. 최경주 위원장은 “지분 문제는 이미 종결된 사항으로 관련 법령상 그에 따른 별도의 보상은 어렵다”면서 “기존 소모적인 논쟁은 그만두고, 이제는 조합설립 등 미래를 위해 보다 생산적이고 합리적인 논의가 필요하다”고 당부했다.

잠깐 인터뷰 - 과천주공8·9단지 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회 최경주 위원장

“최적의 사업시기, 능동적 사업추진 필요하다”

추진위 승인을 받을 때까지 많은 어려움이 있었지만 동의서 접수시작 11개월 만에 52% 동의율로 승인을 받았다. 끝까지 믿고 지지해 주신 토지등소유자 여러분에게 다시 한 번 감사의 인사를 드린다. 많은 소유자분들께서 신속한 재건축을 열망하고 계신 것을 잘 알고 있다. 재건축은 절차법으로서, 법에 정해진 단계에 따라 진행해야 한다. 시간이 지체되지 않도록 매 단계별 업무를 차근차근하게 호시우행의 자세로 매진하여 소유자 여러분들의 기대에 부응할 수 있도록 하겠다.

-초과이익환수 관련.

2020년 공시지가가 전년대비 큰 폭으로 상승했다. 초과이익환수제는 추진위 승인 시점이 기준이 되므로, 지금이 우리 8,9단지가 재건축사업을 시작하기에 매우 좋은 시기라고 생각한다.

-주민에게 당부하고픈 부분은.

아직까지도 지분문제를 문의하시는 일부 소유자분들이 계신다. 우리 추진위원회는 합법적이고 신속한 재건축 추진을 약속하고 동의를 받아 과천시의 승인을 받았으므로 이 문제는 해결이 된 것이다. 이제는 과거가 아닌 미래를 봐야할 때다. 더 이상 불필요한, 소모적 논쟁 보다는 새로운 미래를 위해 모두가 화합해야 한다.

한편 일부 소유자분들은 분양가 상한제와 이주비 등에 대해 벌써부터 걱정을 하고 계신다. 이에 대해서는 현 단계의 당면 과제를 최우선으로 해결해 가면서 미래의 계획 및 준비를 해 나가겠다는 말씀을 드리고자 한다. 무엇보다도 재건축이 성공적으로 이뤄지려면 소유자 여러분들의 적극적인 참여와 협조가 가장 중요하다. 앞으로도 많은 참여와 성원을 부탁드린다.

-향후 사업방침에 대해.

재건축사업은 일반분양을 통해 수익을 창출하고 조합원 부담금을 완화하는 시스템으로 이뤄진다. 따라서 일반분양 수익을 극대화할 수 있도록 최적의 분양시기 등을 고려해 진행해야 한다. 최근 상승세를 보였던 주택시장이 하락세를 보이고 있고, 하락과 상승이 번갈아 가는 시장 특성을 감안할 때 하락세인 현 시점에서 재건축을 시작해 최고점에 분양하는 것이 최상의 계획으로 생각한다. 따라서 장단기 부동산 흐름을 파악하고 단계별 효율적인 계획을 수립하여, 우리 8,9단지의 통합 재건축 사업을 반드시 성공시키도록 최선을 다하겠다.