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김래현 변호사의 법률 이야기 - 건축물 용도 변경 요구 관련 조합 측 의견 개진 이슈
2020년 06월 29일 (월) 14:07:04

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 용도 변경의 근거 법률 및 그 가능성

건축법 제19조 제2항은 건축물의 용도변경을 지방자치단체장의 허가 또는 신고 사항으로 정하고 있다. 구체적으로 건축법 제19조 제4항 및 건축법 시행령 제14조 제5항에 따라 주택의 경우 주거업무시설군으로 분류되고 상가는 근린생활시설군으로 분류되는데, 건축법 제19조 제2항 각호 및 제4항에 따르면 근린생활시설군이 주거업무시설군보다 상위 시설군 이므로 주택에서 상가로 용도를 변경하는 것은 건축법 제19조 제2항 제1호의 허가대상에 해당한다.

그런데 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 제19조 제1항 제7호 및 도시정비법 시행령 제15호 제1항 제1호는 정비구역 내의 건축물의 용도변경은 시설군을 가리지 아니하고 시장 ․ 군수 등의 허가 사항으로 정하고 있다.

따라서 건축법령과 도시정비법령 어느 경우에 따르더라도 조합 정비구역 내 건물의 용도변경은 해당 지자체장의 허가사항에 해당한다.

한편, 도시정비법 시행령 제15조 제2항은 지방자치단체장은 건축물의 용도변경에 대한 허가를 하는 경우에 사업시행자가 있는 경우 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 정하고 있는바, 조합 정비구역 내 건물의 용도변경 신청이 있을 경우 해당 지자체장은 반드시 해당 조합의 의견을 들어야 한다(물론 그와 같은 의견 개진은 의견 진술의 기회를 준 것으로 보아야지 해당 지자체장이 그와 같은 의견 개진에 기속된다고 보기는 어렵다).

 

2. 용도 변경의 타당성

도시정비법령이 정비구역 내 용도변경을 허가 사항으로 정하여 행위제한을 두고 있는 것은 정비구역의 지정 이후 가까운 장래에 건축물을 철거한 뒤 신축 공동주택 등을 건축할 예정인 점을 고려하면 기존 건물에 소유자의 노력과 비용, 시간을 들여 건축물의 용도를 변경하더라도 용도변경이 무용하게 될 염려가 있고 사회전체적인 공공복리에도 적합하지 않기 때문이다. 나아가 이와 같이 용도변경을 통해 건축물에 비용을 투입한 다음 사업시행자에게 보상을 요구함으로써 불필요한 손실보상 비용을 이득하는 것을 사전에 차단하기 위한 이유도 함께 존재한다. 따라서 정비구역 지정 이후 건축물의 용도 변경 요구 시 그에 관한 조합 측 의견 개진을 함에 있어서는 해당 조합의 사업 진행 단계, 해당 소유자가 주택에서 근생시설로의 용도변경을 원하는 목적(영업보상의 경우 사업시행계획 인가 시를 기준으로 보상대상 여부를 결정하게 되는바 사업시행계획 인가 전에 근린생활시설로 용도를 변경하고 사업자등록을 마친다면 해당 영업에 투입된 비용은 해당 조합의 영업손실보상액 부담 증가를 초래하게 될 뿐 아니라, 시설의 단기 이용 후 철거는 사회전체적 손실이 야기됨) 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.

 

3. 검토 의견(조합원 소유 부동산의 경우 불측의 문제)

도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호는 관리처분계획의 내용과 관련하여 1세대 1주택 공급을 원칙으로 정하고 있으나, 제7호 다목은 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 정하고 있다.

주거전용면적의 의미와 관련하여 주택법 시행규칙 제2조는 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 의미한다고 정하고 있는바, 원칙적으로 건축물대장 상 용도가 주택인 경우라고 보아야 한다.

예컨대 조합원이 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급받을 수 있었으나 주택의 일부를 근린생활시설로 용도변경한 경우 용도변경한 면적은 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 제외되게 되는 바, 이와 같은 경우에 일부 조합원이 용도변경으로 인하여 자칫 2주택 공급의 기회를 상실할 가능성을 배제할 수 없다는 점을 해당 조합원 및 조합 모두가 유념해야 할 것이다.

문의 02-2673-3809

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