‘총액계약’은 도급인이 작성한 설계도서에 대하여 세부 내역에 따른 단가의 산정 없이 총액으로 일괄하여 계약금액을 산정하는 것으로, 실제 공사비가 계약금액 보다 많이 소요되더라도 도급인이 추가 지급을 하지 않으며, 공사비가 계약금액보다 적을 경우에는 그 차액이 전부 시공자의 이익이 된다. 총액계약에서 산출내역서는 설계내역 단가에 낙찰율을 곱하여 작성하는 것으로, 원칙적으로 계약문서로서의 효력은 없다.

‘내역계약’은 도급인이 작성한 공내역서(물량내역서)에 대하여 세부 항목별로 단가를 정하여 계약금액을 산정하는 것으로, 수량의 증감은 계약금액 조정의 직접적인 원인이 된다. 내역계약에서 공내역서에 단가와 금액을 기재한 산출내역서는 계약금액 조정의 기준이 되는 계약문서로서의 효력을 가진다.

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 공동주택의 건축에 대한 도급계약의 형태도 ‘총액계약’인 경우와 ‘내역계약’인 경우로 나눌 수 있다. 일반적으로 LH공사, 도시공사 등 공기업에서 발주하는 공동주택 건축 공사의 경우 물량내역서, 산출내역서 및 시방서가 공사도급 계약문서에 포함되는 경우가 대부분이며, 따라서 ‘내역계약’의 형태가 많다. 예를 들어 LH공사가 시행하는 공동주택의 경우에는 자이, 래미안, 푸르지오 등 고유의 브랜드가 있는 대규모 건설사보다는 상대적으로 규모가 작은 건설사가 입찰에 참여하며, LH공사가 자체적인 내부 기준에 의하여 작성한 설계도서에 따라 시공하는 것이 일반적이다. (물론 대규모 건설사가 참여하는 경우도 있으나, 이 경우에도 ‘내역계약’의 형태가 대부분이다.)

그에 비해 일반적인 민간개발 시행사 또는 재건축·재개발 조합, 주택조합 등이 시행하는 아파트의 경우, 객관적인 기준 등이 없고, 전문성이 떨어지기 때문에, 대부분 ‘총액계약’, 특히 평당 단가를 기준으로 공사대금을 산정하는 형태의 계약을 체결한다. 이 경우 시공사 선정에 있어서, 시공사의 브랜드 가치가 중요한 의미를 가지며, 시공사는 자신들의 브랜드 가치를 유지할 수 있는 범위 내에서, 내부 기준에 의한 등급을 나누어 설계도서를 적절히 변경, 수정하여 시공하게 된다.

평당단가를 기준으로 하는 총액계약은 국가계약법이나 지방계약법에서 인정하고 있는 총액계약과 계약금액 산정 방식에 차이가 있다. 국가계약법의 총액계약은 미리 공내역서를 작성하여 입찰공고시 입찰자들이 공내역서를 열람할 수 있도록 하며, 공내역서를 기준으로 산정한 추정가격 및 추정금액도 같이 고시하여 입찰자들이 세부내역 및 이에 대한 계약금액을 어느 정도 확인하고 응찰하도록 되어 있다. 그런데 평당 단가 계약의 경우에는 계약 체결시 도급인이 내역서를 작성하지 않는 것이 일반적이고, 원칙적으로 추정가격 및 추정금액의 개념도 없으며, 만약에 있다고 하더라도 반드시 국가계약법에 규정된 방식대로 산정하는 것도 아니다.

국가계약법상의 총액계약은 계약체결 후 후발적으로 발생한 사유(설계변경, 물가변동, 기타사유 등)에 의한 계약금액 조정을 인정하는 반면, 평당단가 총액계약은 원칙적으로 면적의 변동이 계약금액 조정 사유일 뿐이고, 나머지 사유들은 별도의 합의가 있는 경우에 한하여 계약금액 조정 사유가 될 수 있다. 즉 평당단가 계약의 경우 공내역서가 계약문서에 포함되지 않기 때문에, 결과적으로는 같은 총액계약이라고 하더라도, 국가계약법상의 총액계약은 상대적으로 ‘내역계약’에 가까운 반면, 평당단가 방식의 총액계약은 상대적으로 ‘턴키계약’의 성질이 더 강한 것을 알 수 있다.

조합이 시공사와 공사도급계약을 체결하는 과정에서 평당단가 총액계약을 체결하는 경우가 일반적인데, 조합의 입장에서는 공사비 산정에 대한 전문성이 부족한 상황에서, 설계도서가 완벽할 수 없으므로, 내역의 증감에 따라 공사대금이 변경되면 추후 예상하지 못한 추가공사비가 발생할 우려가 있기 때문이며, 시공사의 입장에서는 내부적인 자재 변경, 설계변경 등을 통하여 투입원가를 자신의 의사에 따라 조절하기가 용이하며, 이미 동일 브랜드로 시공한 내역에 대한 데이터들이 축적되어 최적의 공법으로 공사를 시행하기 때문에, 내역계약에 의한 경우보다 실행이익율이 높기 때문이다. 즉 조합과 시공사가 서로 시너지 효과를 낼 수 있다는 것인데, 문제는 실제 체결된 공사도급계약서의 내용에는 내역계약에 따른 도급계약에서 인정되는 설계변경 사유가 기재된 경우가 많다는 데 있다. 시공사가 가지고 있는 표준공사도급계약서를 근간으로 공사도급계약서를 작성하기 때문에 내역변경에 따른 설계변경 및 공사대금 변경 규정이 도급계약에 포함되는 경우가 많으며, 이 경우 시공사는 위 규정을 근거로 조합에 추가공사비를 청구하기 때문이다.

조합이 시공사와 공사도급계약을 평당단가 총액계약으로 체결한다면, 도급계약서 작성시 내역증감에 따른 설계변경사유를 제한적이고 예외적으로만 인정될 수 있도록 명시적으로 규정하고, 그 절차에 대해서도 선행적으로 조합의 동의를 득한 경우에 한하여 설계변경이 될 수 있도록 구체적으로 기재해야, 추후 시공사와의 공사대금 관련 분쟁을 예방할 수 있을 것이다.

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