정부가 내놓은 21번째 주택시장 안정화 방안으로 인해 재건축시장이 또 다시 요동치고 있다. 한층 강화된 안전진단 규정에 거주요건 2년 의무화, 초과이익환수 부담금 징수 등 족쇄가 더해진 규제조치로 인해 재건축시장이 혼돈에 빠졌다.

지난 17일 국토교통부 등 정부 당국이 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 안정화 방안은 크게 ▲과열지역에 투기수요 유입 차단 ▲정비사업 규제 정비 ▲법인을 활용한 투기수요 근절 ▲12․16대책 및 공급대책 후속조치 추진 등 네 가지 방면으로 나뉜다.

정부는 “투기수요 근절과 실수요자 보호라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진하기 위함”이라며 안정화 방안을 내놓았다.

이를 위해 먼저 비규제지역에 집중되는 투기 수요 유입을 차단하기 위해 수도권․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역․투기과열지구로 지정하고, 개발호재로 인해 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해 토지거래허가구역으로 지정 추진 방침을 밝혔다.

아울러 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하기로 했다. 이밖에도 주택 매매․임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비해 법인을 통한 세금 회피를 차단한다는 방침이다.

대책 발표 이후 시장상황을 살펴보고 필요한 경우 세제․금융․공급 등 추가적인 시장안정 방안을 내놓을 입장도 밝혔다.

정비사업의 경우 “재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비한다”고 배경을 밝혔다.

∥안전진단 강화로 재건축 ‘원천 차단’

안정화 방안 중 재건축사업에 대한 부분은 크게 안전진단과 거주요건, 그리고 초과이익환수 부담금 등 세 분야로 나뉜다.

먼저 안진진단의 경우 투명성과 공정성 강화라는 명목으로 관련 절차를 더욱 강화하는 내용이다. 현재 안전진단 절차는 현지조사를 통해 안전진단 필요성을 진단하고, 1차 안전진단을 통해 주택단지의 구조적 안정성 등을 진단한다. 이후 2차 안전진단을 거쳐 안전진단 결과에 대한 적정성을 검증한 이후에 재건축 판정 여부를 내리고 있다.

이와 관련 현재는 관할 시․군․구가 1차 안전진단 기관 선정 및 2차 안전진단 의뢰 등을 맡고 있는데, 이를 시․도지사가 담당하도록 변경해 시․도의 권한을 강화하는 내용이다. 이에 대한 관련 규정은 올해 12월경 도시정비법 개정을 통해 내년 상반기에 시행될 예정이다.

부실한 안전진단기관에 대한 제재 강화 방침도 담겼다. 기존엔 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌 규정(징역2년 이하)은 있었지만, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리가 곤란했다는 것. 이에 따라 안전진단 보고서 부실작성시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위․부실 작성이 적발될 경우 안전진단 입찰을 1년간 제한토록 도시정비법을 개정할 방침이다.

적정성 검토를 위한 2차 안전진단시 서류심사 위주의 소극적 검토에서 현장조사를 의무화 하는 방안도 포함됐다. 철근 부식도와 외벽 마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화하며, 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리된다.

뿐만 아니라 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고방안도 제기됐다. 현재는 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의함에 따라 위원들이 판정에 대한 부담을 갖고 있어 책임성 있는 자문에 한계가 있었다는 것.

이에 자문위원회에서 구조안정성, 건축․설비노후도 등 평가분야별로 개별․분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개로 진행되도록 했다. 2차 안전진단에 대한 현장조사 의무화와 자문위원회 책임성 제고 방안은 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰사업부터 곧바로 적용된다.

∥‘2년 거주’ 초기 재건축단지 타격 커

두 번째 규제사항인 거주요건은 해당 요건을 갖춘 경우에 한하여 조합원 분양신청을 허용하는 내용을 담고 있다.

현재는 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여돼 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능하다고 지적했다. 이를 수도권 투기과열지구내 재건축을 대상으로 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양신청을 허용하는 것이다.

현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주해야하며, 연속 거주가 아닌 합산해 2년을 충족하면 분양신청 자격을 얻을 수 있다. 상기 거주요건은 올 12월경 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용되며, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다.

적용대상 사업장에서 2년 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정평가에 따라 현금청산을 받게 된다. 이에 거주요건 2년 제한규정은 조합설립을 앞둔 추진위 단계나 안전진단을 진행 중인 초기 재건축단지에 큰 부담으로 다가올 전망이다.

대표적인 곳이 십여 년이 넘도록 추진위 단계를 벗어나지 못하고 있는 은마아파트다. 은마아파트는 서울시가 정비계획 수립을 차단함에 따라 조합설립을 이루지 못한 상태다. 17일 안정화 방안에 대해 은마 추진위 관계자는 “어디서 어떻게 손을 대야할지 도저히 감이 잡히지 않는다”며 깊은 한숨을 내쉬었다.

이어 “소급적용, 임대사업자, 해외 거주자 등 여러 문제점이 제기됨에 따라 이에 대한 위헌 소지가 있는 것으로 보이지만 아직 마땅한 대응방안을 찾기에는 조금 시간이 필요할 것 같다”고 전했다.

∥초과이익환수, 꺼지지 않는 위헌논란

마지막 재건축 부담금에 대한 사항은 본격적인 초과이익환수제 시행에 따른 제도적 보완사항을 담았다. 재건축 초과이익환수제는 작년 12월 헌법재판소가 합헌결정을 내림에 따라 제도의 본격 시행을 준비한다는 것.

국토부는 국가징수분 재배분시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진을 위해 노력하는 지자체에 인센티브를 부여할 방침이며, 지자체를 대상으로 주기적인 교육을 시행해왔음을 밝혔다. 국토부는 부담금 부과대상으로 37개 지자체의 62개 조합으로부터 약2533억원의 부담금 예정액이 통지된 것으로 밝혔다.

국토부는 “공시가격 현실화에 따른 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이로 인해 부담금 산정기준이 논란이 되고 있다”고 지적했다. 이에 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율을 적용토록 할 예정이다. ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 개정해 내년부터 재건축부담금을 부과하는 조합에 적용할 방침인 것.

일단 정부는 합헌결정을 토대로 초과이익환수제를 본격적으로 진행한다는 방침이지만 이에 대한 저항도 만만치 않다. 헌법재판소 합헌결정이 나온 사례가 개별 재건축사업장과는 처한 여건과 상황이 달라 여전히 위헌소지가 남아있다는 것.

서울의 한 재건축 조합장은 “헌재로부터 합헌 판정을 받은 사례를 검토해봤는데, 우리 조합과는 사정이 많이 다르다”면서 “조합의 불필요한 손실을 최소화하기 위해 위헌신청을 적극적으로 검토하고 있다”고 전했다.