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주용철 세무사의 세무이야기 - 6.17 대책이 이야기하는 재건축조합원의 자격과 재건축 부담금
2020년 07월 13일 (월) 16:04:50

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율아파트는 지어진지 50년이 되어가고 있다. 외벽에는 곳곳에 금이 가있고, 철근이 드러나 있는 곳도 있다. 엘리베이터는 움직일 때 마다 괴이한 소리를 내면서 탑승자들의 애간장을 녹이고 있다. 아침에 가글을 할 때는 수돗물에서 쇳물맛이 나서 한참을 틀어놓은 후에나, 양치를 마무리 할 수 있을 정도다. 그래도 이 아파트의 가격은 20억원이다. 이유는 나중에 새 아파트가 될 수 있는 재건축아파트이고, 강남 8학군에 소재하기 때문이다. 지율씨는 나중에 새 아파트에 입주할 희망을 가지고 10년 전에 지율아파트를 취득했다. 리모델링을 해서 거주할까 했지만, 재건축에 대한 기대로 아파트의 유지보수가 되지 않아, 외관과 내부가 심하게 낡아 있는 상태였다. 거기에 내부 인테리어를 한다고 해서 가족을 설득하기는 쉽지 않은 일이었다. 특히 하나 밖에 없는 딸이 그런 아파트에는 도저히 살 수 없다고 절규하는 바람에 입주할 생각을 접었다.

2020년 6월17일 나지율 씨는 천청벽력과 같은 정부발표에 자살하고 싶은 충동을 느꼈다. 재건축만 바라보고 기다린 게 10년인데, 이제는 입주해서 2년은 거주된 상태에서 조합설립인가를 받아야 새 아파트를 얻을 수 있는 자격을 준다고 한다. 세입자를 내보낼 돈도 문제고, 가족을 설득해서 낡은 아파트에 입주해서 2년 동안 사는 것도 문제다. 가능성도 없는 아파트 청약대신 재건축으로 새 아파트에 들어가 사는 게 국가적 차원의 죄인 취급을 받는 다는 것이 당황스럽기도 했다.

 

해설) 정부의 6.17대책중 재건축과 관련된 대책은 현재 큰 파장을 불러일으키고 있다. 특히 재건축조합원으로서의 자격취득시 2년 거주 요건의 부여는 재건축시장에 큰 파고를 불러일으키고 있다.

재건축의 경우 학군수요로 인하여 사업이 지연되는 경우가 많다. 그만큼 대체할 수 있는 아파트가 주변에 없기 때문인데, 재건축 진행시의 이주수요를 감당하기 어려워 정부에서 완급조절에 개입하고 있는 것으로 판단된다.

그런데 이번에 재건축만을 겨냥하여 추가로 거주요건을 강화하는 것은 당분간은 재건축사업을 진행하지 말라는 신호와 다름없다. 조합원으로 아파트를 받으려면, 열악한 환경에서 최소 2년 동안은 거주할 각오를 하고 매입할 것을 강제하는 것이다.

관련법령은 2020년 말에 개정될 예정으로 개정 전까지 조합설립인가신청을 한 경우에는 거주요건을 묻지 않겠다고 한다. 따라서 이때까지 조합설립을 하지 못할 경우 해당 사업지는 법 개정 전까지 상당기간 표류할 수밖에 없다. 특히 법을 바꾸는 문제이므로 향후에 다시 거주요건을 되돌리기 위해서는 상당한 시간이 필요하다고 본다.

신혼부부와 청년이 선호하는 지역은 도심지의 역세권이다. 이곳에서의 신규 아파트의 공급은 재건축과 재개발밖에 대안이 없다. 그럼에도 현재까지의 대책은 재건축재개발을 통한 주택공급을 완전 봉쇄하는 방향으로 진행되고 있다. 재건축재개발의 활성화가 조합원에게 과도한 혜택을 주고, 부동산가격상승을 불러일으킬 것이라는 부정적인 시각이 아직까지는 다수의견인 듯하다. 이러한 시각은 부동산가격안정이라는 명분으로 서울 도심지의 신규아파트의 공급을 차단함으로써, 신축아파트의 가격을 더 올려버리는 부작용으로 이어지고 있다. 그럼에도 정부는 아직도 고집을 버리지 않고 있는 상태다.

재건축부담금에 대한 개정안도 눈여겨볼 사안이다.

재건축초과이익환수제도에 대한 헌법재판소의 합헌결정에 따라서 정부는 본격적인 부담금징수 준비를 하고 있다. 기존에 재건축부담금을 피해간 조합은 다행스러운 이야기지만, 사업진행의 어려움으로 재건축부담금대상이 된 조합들의 경우 정부가 올려놓은 신규아파트의 가격으로 인해 막대한 부담금을 각오해야 한다.

재건축부담금의 대상이 되는 초과이익의 산정방식은 다음과 같다.

 

재건축부담금 부과대상 재건축초과이익

= 종료시점 부과대상 주택가격 – 정상주택가격상승분 - 개발비용 등 - 개시시점 주택가격

 

▲종료시점 부과대상 주택가격

준공된 일반분양분의 분양가액과 조합원분양분아파트의 감정평가액의 합계액으로서 준공시점 시세의 90% 수준으로 결정될 것으로 보인다.

 

▲정상주택가격상승분

개시시점의 주택가격에 정상적인 주택가격상승율을 곱해서 계산한다. 정상주택가격상승율은 정기예금이자율과 사업장소재 평균주택가격상승율중 높은 비율을 적용하게 된다. 즉, 신축아파트의 상승률을 적용하지 않고, 빌라등 오래된 주택이 포함된 주택상승율을 적용하게 되어 실질적인 재건축아파트의 정상적인 상승률을 반영하지 못하고 있다.

 

▲개발비용 등

정비사업비 예산총액의 사업비중 현금청산자들에 대한 토지매입비를 제외한 금액으로 생각하면 될듯하다. 단, 기부체납된 토지등의 경우 개발비용으로 인정된다.

 

▲개시시점 주택가격

추진위 승인시점의 공동주택공시가격이 기준가격이 된다. 단, 준공인가일부터 소급하여 10년이 경과된 경우 그 10년이 되는 날이 개시시점의 주택가격이 된다.

 

정부는 올해 말 법 개정 시 개시시점의 공시가격의 시가반영율을 준공시점에 적용된 시가반영율과 일치시켜 부담금산정의 문제점을 일부 보완한다고 한다. 2020년 말 재건축초과이익환수법이 개정되면, 개정된 법대로 부담금을 계산하여 부과하겠다는 계획이다.

재초환법은 미실현이익에 대한 과세이며, 이중과세에 대한 문제점을 가지고 있는 불완전한 법령이다. 비록 양도소득세 산정 시 납부한 부담금을 비용으로 처리해 준다고 하지만, 개발이익을 필요경비로 인정하지 않는 한, 이중과세는 일부 조정으로 종결된다.

또한 새 아파트에 들어가 살고자하는 측면에서 재개발과 재건축이 차이가 있어야 할 합리적인 이유가 없다.

재건축부담금이 시장에 정착하기 위해서는 재개발과의 형평성, 개발이익 산정의 합리성, 양도소득세와의 이중과세 등의 많은 문제해결을 선제조건으로 해야 할 것이다.

문의) 02-555-5366

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