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부동산 시장 안정 ‘공급 확대’가 관건
전문가들 “공급 확대 위해 정비사업 규제 풀고 용적률 높여야”
2020년 07월 13일 (월) 16:47:10 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

계속되는 정부의 부동산 대책에도 불구하고 집값 상승이 계속되면서 원인 진단을 잘못 내린 부동산 정책이라는 비판의 목소리가 높아지며 정비사업 규제 완화 여론이 비등하고 있다.

최근 문재인 대통령까지 나서 집값을 잡기 위한 특단의 대책을 요구하고 나선 가운데 아직까지 정부의 부동산 정책은 규제 위주, 세제 위주로 초점이 맞춰지고 있다. 하지만 문 대통령도 “지금까지 상당한 주택 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 공급 물량을 늘려야 한다”고 지시하는 등 공급확대의 중요성에 서서히 눈을 돌리고 있는 상황이다. 이런 분위기 속에서 여당 내에서도 재개발․재건축 규제를 완화하는 등 공급정책을 확대해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

더불어민주당 박용진 의원은 지난달 23일 심교언 건국대학교 부동산학과 교수와의 대담에서 “주택공급사업을 죄악시하거나 문제제기할 게 아니라 임대사업자가 시장에 미치는 순기능을 인정하자”며 “재개발, 재건축을 억누르지 말고 공급정책에 대해 적극적으로 고민할 필요가 있다”고 밝혔다.

김태년 더불어민주당 원내대표도 지난 3일 당 최고위원회의에서 “실수요자를 대상으로 한 과감한 공급대책을 정부에 요청한다”며 “수도권 주택공급 확대를 위해 정부의 과감한 발상의 전환과 대담한 접근이 필요하다”고 밝혔다.

시장 전문가들 역시 각종 부동산 대책이 쏟아지고 있는 상황에서도 집값이 계속 오르는 것은 정부의 부동산 정책이 수요 억제에 초점이 맞춰져 인위적으로 도심 수요를 억누르다 보니 오히려 희소성이 높아진 결과라고 진단한다.

현재 도심 내에서 주택공급을 확대시킬 수 있는 방법은 재개발․재건축이 거의 유일한 대안이다.

도심 내 유휴부지나 장기미집행 도시계획지 등은 물량이 미미해 수요를 충족시키는 데 한계가 있다.

그린벨트를 풀어 대규모 택지를 조성하는 것 역시 가뜩이나 부족한 도심의 녹지를 없애는 것은 바람직하지 않다는 점과 서울시도 그린벨트 해제를 반대하고 있어 여의치 않다는 문제가 있다.

정부는 공급확대책으로 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등에 3기 신도시를 건설해 2026년까지 30만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 하지만 입주까지 최소 5~10년이 걸릴 것으로 예상되는데다 본질적으로 직주근접이 가능하지 않기에 인프라가 갖춰진 도심 내 주거수요를 대체하기 어려워 시장안정에 그다지 영향을 주지 못했다.

이런 가운데 내년 서울시의 분양과 입주 물량이 대폭 줄어들어 공급부족은 더욱 심화될 것으로 보인다.

부동산인포에 따르면 내년 서울 아파트 분양 물량은 총 2만3217가구로 올해 입주물량의 절반 가까이 줄어들고 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다. 또한 내년 서울 정비사업 입주 예정 물량 역시 1만7655가구로 올해 3만6596가구에 비해 절반 수준으로 줄어들 전망이다.

분양부터 입주까지 3년 정도의 시차를 감안하면 2017년 문재인정부 출범 이후 지속된 정비사업 규제로 인한 영향이 드러나는 것으로 보이며 공급부족으로 인한 시장불안이 가중될 가능성이 높아지고 있다.

전문가들은 시장안정을 위해 수요가 많은 서울 재개발․재건축 규제 완화를 통해 공급을 확대하는 것이 가장 효과적이라고 얘기한다. 서울 신규 주택 공급의 70~80%를 차지하는 재개발․재건축을 억제하고 외곽에 신도시를 건설하는 방법으로는 시장의 수요를 충족시킬 수 없다는 지적이다.

최근 서울시는 그린벨트를 해제해 택지를 조성하는 방법 대신 상업지역이나 준공업지역의 도시환경정비사업에 공공이 직접 참여해 고밀 개발을 통해 공급 물량을 늘리겠다는 입장을 보이고 있다.

하지만 이정도로는 시장의 수요를 감당할 수 없고 결국 재개발․재건축 활성화를 통한 공급확대가 중요하다는 것이 중론이다.

특히, 초과이익환수제나 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제를 완화하는 방안과 함께 현재 갖가지 방법으로 제한하고 있는 용적율을 대폭 상향해 주택공급량을 늘리는 것이 필요하다는 의견이 힘을 얻고 있다.

최근 열린 세미나에서 서울과학기술대학교 이혁주 교수는 “용적률 상향을 통해 고밀화를 허용하면 분양가상한제 하에서도 공급을 확대할 수 있다”며 “집값을 낮추고 임대주택의 공급을 늘릴 수 있을 뿐만 아니라 신도시 건설로 인한 광역 교통 투자를 효율화하고 저성장, 고령화 시대에 대비할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

전문가들의 지적에도 불구하고 정부가 당장 재개발․재건축 규제완화로 정책방향을 급선회할 가능성은 낮아 보인다. 하지만 정부 역시 공급확대를 통한 시장안정 필요성에는 공감하고 있는 만큼 곧 발표될 부동산 대책에 규제완화의 시그널이 포함될 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

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