우선 대출과 관련하여 내가 신용등급이 얼마인지, 신용등급을 올리기 위한 방법이 무엇인지부터 공부해야 한다. 이주를 위해서 취득할 아파트에 대출이 얼마나 나오는지 알아야 내 월급을 몇 년간 얼마동안 모아야 하는 지 알 수 있기 때문이다. 새로 아파트를 취득할 때도 어느 지역인지에 따라서 대출한도가 달라지는 것도 검토해야 할 변수다.

세금문제는 특히 더 골치 아프다. 부모에게 손을 벌리는 순간 증여세로 과세한고 엄포를 놓고 있으므로 맘 놓고 부모에게 돈을 빌릴 수도 없다. 어느 지역에 이사갈 집을 매입하는지에 따라서 종전주택을 1년 안에 팔아야 비과세를 받기도 하고, 2년 안에 팔아야 비과세를 받기도 한다. 3년 안에 팔아서 비과세를 받을 수 있는 경우도 있다.

지율씨는 이사갈 집을 장만하는 돈을 마련하는 방법과 양도세를 줄이는 방법, 종부세를 절약하는 방법 및 향후 자녀에게 상속하는 방법을 공부하기 위해서 회사를 그만두고 노량진 학원가 고시촌에 들어가 열공하기로 결정했다.

해설) 정부의 아파트 수요억제책으로 실수요자들조차 혼돈에 빠져있다. 이미 준비된 투기세력들과 실수요자를 구분하는 것이 어려울 수는 있어도, 투기꾼 몇 명을 잡자고 다수 선의의 피해자가 생기면 안 될 것이다.

여하튼, 정부는 7.10대책을 즉각적으로 발표했다. 세법과 관련된 주요 내용은 2채 이상 보유자들에 대한 종합부동산세의 중과세율 적용, 양도소득세 탄력세율 중과세율 적용 그리고 취득세율 중과세로 정리된다.

대상자가 2주택이상자이므로 자칫 일시적 2주택에 해당되지 않게 되면, 바로 중과세적용이 도어 주의를 요한다. 따라서 필요에 의하여 다른 집으로 이사 가는 행위가 매우 부담스럽게 되었다. 특히, 조정대상지역의 범위가 서울 전 지역과 수도권 대부분으로 확산된 상황에서 자칫 종전주택이 비인기 주택인 노후빌라나 오피스텔등인 경우 기한 내에 매각하기 어렵게 되어 서민들로서는 주거여건 개선을 위한 일시적 2주택상태가 커다란 리스크로 대두 되었다.

우선 종합부동산세 개정방향에 대해서 검토해보자. 단순히 조정대상지역내에 2주택을 보유한 경우라면, 중과세율 적용대상이 된다. 종부세는 인별과세 된다. 인별로 보유한 주택의 공시가액을 합산하여 과세표준을 계산하게 되는 것이다. 문제는 세율이다. 조정대상지역에서 2주택이상 보유한 경우 비조정대상지역의 경우 3주택이상 보유한 경우 적용되는 세율이 2배정도 차이가 난다. 일반세율의 경우 0.6%~3%가 적용되고, 중과세대상의 경우 1.2%~6%가 적용된다. 법인은 누진세율을 배제하고 3% 또는 6%의 단일세율로 적용된다.

종부세법 시행령에서 규정하는 주택수의 판단은 기본적으로 지분소유도 1개의 주택으로 보겠다는 입장이다. 상속 등으로 부득이한 지분소유의 경우 해당 지분이 20%이하(과세기준일 현재 공시가 3억원 이하)인 경우에 한하여 주택수에서 제외한다. 이때의 주택수에서 제외한다는 의미는 과세표준에서 제외한다는 의미가 아니고, 세율 적용시 2주택여부에서 제외한다는 의미다.

따라서 조정대상지역의 1주택자가 종부세 절세를 위해서 배우자에게 증여할 경우 세대단위로는 2주택에 해당이 된다. 따라서 1주택으로서의 세제혜택은 박탈된다. 다만, 각각 지분소유부분에 대해서 인적공제 6억원을 적용받고 인별로 소유한 주택수(지분포함)에 따라서 중과세율을 적용받을지가 결정된다.

만약, 부부가 인별로 각각 한 채씩 소유한 상태에서 쌍방증여를 통해서 공동명의로 두 채를 보유한 경우 종전규정에 의하면 인별 한 채이므로 일반세율이 적용되었으나, 배우자간 쌍방증여를 통해서 지분으로 주택수를 합산하게 되면 인별로 2채가 되어 조정대상지역의 주택이라면, 중과세율이 적용대상이 된다. 문제는 선의의 피해자이다. 주택이라는 것이 팔겠다고 해서 팔리는 가격 저렴한 공산품이 아니다. 중과세기한내에 처분하고자 하였으나 처분하지 못하는 인기 없는 주택은 시세차익보다는 손해를 본 경우가 많다. 매매차손이 발생한 주택을 못 팔아서 보유하고 있다는 이유로 중과세를 적용한다는 것은 아이러니일 수 있다.

2주택이상자에 대한 양도소득세율의 인상도 적지 않다. 현행 2주택은 10%, 3주택이상은 20%의 가산세율을 적용하여 최저 16%에서 최고 62%의 세율이 적용되고 있는데, 이를 10%씩 추가하여 최저 26%에서 최고 72%까지 과세하겠다고 한다. 현행 미등기전매와 같은 탈세혐의자에게 적용하는 70%의 세율보다 높은 세금을 부과하겠다고 하는 것이다.

투기목적의 단기양도에 대해서도 1년 이내는 70%의 세율이 2년 이내는 60%의 세율을 적용하겠다고 한다.

마지막으로 취득세율의 중과세는 눈여겨볼만 하다. 두 번째로 취득하는 주택에 대해서는 취득가액의 8%를 적용하고, 3채 이상인 경우에는 12%를 적용한다고 한다. 법인은 무조건 최고세율을 적용한다. 그 주택이 첫 번째인 경우에도 그렇다고 한다. 다주택자가 법인을 설립하여 투자하는 것을 막겠다는 것이 입법취지다.

두 번째로 취득하여 취득세가 적용되는 주택에는 일시적인 2주택이 포함될 수 있다. 정부는 다급히 일시적2주택은 중과세율적용대상이 아니라고 보도자료를 내놓았다. 일시적2주택에 대해서는 양도소득세의 1세대1주택비과세 판단시의 규정을 준용할 듯하다. 문제는 거주수요의 대부분을 차지하는 서울은 이미 전역이 조정대상지역이라는 것이다.

이 경우 1년 내에 종전주택을 처분하지 못할 경우 양도소득세 중과세가 되며, 취득세 중과세가 된다. 서울소재 주택 중에서도 빌라나 다세대연립 등은 실제 거래하기 쉽지 않다. 취득금액이하로 팔고자해도 팔리기 어렵다. 심지어는 전세가로 매매하고자 해도 거래되지 않는 경우도 많다. 소위 깡통주택들이 바로 그것이다.

이러한 중과세를 피하고자 증여하는 경우의 증여세도 중과세하겠다고 한다. 세대별로 주택수를 판단하여 수증자의 세대원이 무주택인 경우 원래의 증여세율 3.5%를 적용하고, 수증자의 세대원이 한 채보유한 상태에서 또 다른 주택을 증여받는 경우 8%를 부과하고, 수증자의 세대원이 두 채 이상 보유한 상태에서 주택을 증여받는 경우 12%의 취득세율을 적용하겠다고 한다.

예를 들어 미혼의 29살과 미혼의 30살 자녀가 있다고 해보자. 자녀들은 직장근처에서 전세로 원룸을 임차하여 지내고 있다. 부친이 가지고 있는 주택이 3채이고 이를 자녀에게 각각 한 채씩 줄 경우 자녀가 부담한 취득세율을 알아보자.

수증자의 세대를 기준으로 판단하게 되므로 미혼의 29살은 비록 별도 세대원이라고 하더라도 아버지와 동일세대로 본다. 결국 3주택상태에서 취득하게 되므로 12%의 높은 세율이 적용된다. 30살 자녀의 경우 별도세대로 인정된다. 따라서 무주택으로 증여받게 되는 것이고, 일반세율의 적용을 받게 된다.

이러한 세대판단은 양도소득세 비과세 판단시의 세대원 판단기준과 다르다. 비과세 판단시의 세대원은 30세 미만인 경우에도 신고되는 근로소득 등이 있는 경우 별도세대로 인정하고 있다. 취득세를 판단할 때는 소득유무에 불구하고 나이로 판단한다는 점에 유의해야 한다.

이렇게 세법은 계속해서 꼬이고 변형되고 암기위주로 바뀌고 있다. 세법의 변화를 집을 가진 또는 앞으로 가져야 할 모든 국민들이 인지하고 있지 않으면, 불안한 시대를 맞이하고 있다.

세법은 규제의 수단보다는 경제의 원활한 순환을 지원하는 방향으로 이루어져야 한다. 이를 위해서는 경제주체들의 예측가능성을 도모할 수 있도록 장기적인 플랜을 제시하고 법개정도 이에 따라야 하는 것이다. 지금처럼 계속된 땜질식 처방은 경제에 대한 극약처방이 될 수 있다.

문의) 02-555-5366