원고는 재개발 조합인 피고의 조합원으로서 분양신청 기간 내 피고에게 분양신청을 하여 그 소유의 종전 자산인 토지와 건축물을 피고에게 인도하였고, 피고가 2009. 8. 17. 공사에 착수하여 2009. 9.경 이 사건 건축물을 철거하였는데, 원고는 2009. 11. 23.부터 2009. 11. 29.까지로 정하여진 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않음으로써 2009. 11. 30. 비로소 현금청산대상자가 되었다.
그 이후 원고는 피고 조합을 상대로 피고가 기존에 이 사건 토지를 적법하게 점유해 왔더라도 원고에 대하여 현금 청산금 지급 의무가 발생한 날부터 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 실제로 지급하기 전까지는 이 사건 토지를 점유할 권원을 상실하였다고 보아, 피고가 원고에게 현금청산금 지급 의무가 발생한 2009. 11. 30.부터 수용재결을 통해 이 사건 토지의 소유권을 취득하기 전날인 2013. 11. 21.까지 임료 상당의 부당이득금 약 13억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
그러나 이와 같은 판단은 아래와 같이 종전자산 출자 의무를 이행한 조합원의 조합 관계 탈퇴에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
2. 대법원의 판단 (원심 파기 환송)
도정법 제49조 제6항 본문은 ‘관리처분계획에 대한 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 지상권자 전세권자 임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다’라고 규정하면서, 같은 항 단서는 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전 권리자로 하여금 그 소유의 토지 등을 사용 수익할 수 있도록 허용하고 있다. 그리고 도정법 제38조, 제40조 제1항, 제47조의 규정 내용과 사전보상원칙을 규정하고 있는 토지보상법 제62조를 종합하여 보면, 재개발조합이 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가 고시된 것만으로는 부족하고 나아가 도정법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 도정법 제49조 제6항 본무의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이다.
그러나 조합원은 법령 또는 정관에 따라 도시정비사업의 원활한 목적 달성을 위하여 협력할 의무가 있고, 이러한 협력 의무 중 하나인 현물출자 의무에는 조합원 소유의 종전 자산을 조합에 인도할 의무도 포함된다. 도정법 제47조가 조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 현금청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다.
3. 결어
위와 같은 법리에 비추어 볼 때, 도정법 제49조 제6항은 관리처분계획 인가 고시 전에 현금청산 사유가 발생한 경우에, 즉 토지등소유자가 분양신청기간에 분양신청을 포기하여 현금청산대상자가 된 경우에 조합으로부터 적법한 보상을 받을 때까지 종전 자산을 기존대로 사용 수익할 수 있다는 것일 뿐, 일단 조합원으로서의 종전 자산 출자 의무를 이행하였으나 그 후 분양계약 체결 기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지등소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하여 인도한 종전 자산의 반환을 다시 구할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다. 이 경우 재개발 조합은 현금청산대상자에 기존에 출자 받은 종전 자산을 다시 반환할 필요가 없고, 단지 현금청산대상자에 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 지급할 의무만 부담한다. 따라서 재개발조합이 기존에 출자 받는 종전자산을 재개발 사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원 없는 점유라거나 불법 점유라고 할 수 없다.
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