잇따른 부동산 대책에도 시장불안이 계속되자 정부가 공급확대 카드를 꺼내들었다.

홍남기 경제부총리는 지난 4일 정부서울청사에서 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표하고 공공이 참여하는 재건축․재개발 방식을 통해 7만가구, 3기 신도시 용적률 상향을 통해 2만4천가구, 태릉골프장 부지 등 신규택지를 통해 3만3천가구 등 수도권에 총 13만2천가구 이상의 주택을 추가로 공급한다고 밝혔다.

특히 공공참여형 고밀재건축을 도입하고 공공재개발을 활성화시켜 7만가구 이상을 공급하겠다며 정비사업을 통한 공급확대를 강조했다.

정부가 들고 나온 공공참여형 고밀재건축은 LH나 SH 등 공공기관의 참여를 전제로 종상향 등을 통해 용적률을 300~500%까지 완화하고 층수도 최대 50층까지 허용하는 것으로 증가된 용적율의 50～70%를 기부채납으로 환수하도록 한 방식이다.

이를 통해 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급이 가능하도록 한 것으로 기부채납 받은 주택의 50% 이상은 장기공공임대로 공급하고 나머지는 무주택자와 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

공공참여는 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식과 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등을 조합이 선택할 수 있도록 했다.

아울러 지난 5.6대책에 포함되었던 공공재개발을 정비예정구역이나 정비해제구역에도 적용할 수 있도록 했다.

공공재개발은 LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향, 용적률 상향, 분양가상한제 제외 등의 인센티브를 제공하는 방식이다.

이 외에도 ▲노후 공공임대 재정비 시범사업 추진 ▲공실 등 유휴공간을 활용해 주거공급 확대 ▲역세권 주거지역에 복합개발 추진 ▲입지규제 최소구역 제도 활성화 ▲준공업지역 순환정비 사업 추가 ▲공공분양물량 중 지분적립형 분양주택 시범 도입 등 규제 완화를 통한 도심 공급을 확대시키겠다는 방안도 내놓았다.

정부의 이번 부동산 대책은 규제일변도였던 기존 대책과 달리 공급확대에 초점을 맞췄다는 점에서 의미가 있지만 정부가 정책방향을 규제에서 공급확대로 변경한 것으로 보이지는 않는다.

김현미 국토부 장관은 “현재 서울의 3년간 평균 주택 공급량이 4만 호 정도로 이는 이전 3년보다 25% 정도 더 증가한 수치이고 올해 서울 아파트 입주 물량이 5만 3,000호로 2008년 이후 가장 많은 물량이라 공급이 부족하지는 않다”고 밝히고 “다만 2018년 이후 주택 공급의 선행 지표가 되는 인허가 물량들이 줄고 있고, 최근 국민들 불안 심리가 가속이 되면서 이에 대한 선제 대응책으로 이번 주택 공급 대책을 발표하게 됐다”고 설명했다.

결국 현재 부동산 시장 불안이 공급부족에서 비롯된 것이 아니라 투기세력으로 인한 것이라는 기존 인식에 큰 변화는 없는 것으로 보인다.

하지만 국민들은 현재 주택시장의 가장 큰 문제의 원인을 ‘과도한 규제’와 ‘지역 간 양극화 심화’, ‘정책에 대한 불신’ 등으로 보고 있다는 조사 결과가 나왔다.

국민권익위원회가 최근 논란이 되고 있는 부동산 대책에 대해 설문조사를 실시한 결과, 유주택자의 경우 과반수가 현 주택시장의 가장 큰 문제를 ‘과도한 규제(51.3%)’로 보고 있고 그 해결방법으로 ‘용적률 등 건축규제 완화(31.5%)’와 ‘재건축·재개발규제 완화(24.1%)’ 등을 제시했다.

무주택자는 지역 간 양극화 심화(21.3%), 정책에 대한 불신(20.9%), 수급 불균형(20.4%) 등 다양한 원인이 문제라고 응답했다. 해결방법으로 공공·임대주택 확대(33.4%)와 신규 택지 공급 확대(31.9%)를 제시했다.

투기 심리로 인한 부동산 가격 상승이라는 정부의 인식과는 상당부분 결을 달리하고 있는 것이다.

이번 8.4대책에서 가장 눈에 띄는 공공참여형 고밀재건축과 관련해 시장분위기는 아직까지 냉담한 상황이다. 용적율 완화와 층수 완화 등의 인센티브를 내걸었지만 완화된 용적률의 50~70%를 기부채납 받아서 공공임대로 분양하겠다는 방침에 조합들은 난색을 표하고 있다.

전문가들은 정부가 고밀재건축으로 인한 기대이익의 90% 정도를 환수하겠다고 밝히고 있어 10% 정도의 이익을 가지고 고밀개발로 인한 주거환경악화, 과도한 임대주택 비율 등을 감당하려고 하는 단지는 극소수에 불과할 것이라는 지적이다.

건설산업연구원 이태희 부연구위원은 “민간사업인 재건축사업의 참여를 이끌어내기 위해서는 해당 주민들의 선호를 충분히 반영한 인센티브 제공이 필요하고 강남권, 주요 역세권 등 수요자 선호지역의 경우에는 ‘일상적 행정절차의 정상적 진행’만으로도 빠른 사업추진이 가능하기에 기존 재건축사업을 정상적으로 진행시키는 것이 가장 효과적”이라고 강조했다.

정비사업 현장에서는 공급확대를 위해서는 지나친 공공개입보다 중첩되어 있는 정비사업 규제를 완화해 사업을 정상적으로 진행할 수 있도록 하는 것이 더욱 필요하다는 점이 공감대를 형성하고 있다.