우선 임대주택법상의 임대사업자와 관련된 개정내용을 살펴보자.

임대주택법의 개정은 2020년8월18일에 개정 공포되었다. 따라서 원칙적으로 법 공포일이후 개정되는 내용이 적용된다. 다만, 대책이 발표된 다음날(2020.7.11)부터 법 공포일전까지에 이루어진 법률행위에 대해서도 소급하여 적용되므로 유의해야 한다.

첫째, 4년짜리 단기임대사업자 제도를 폐지한다. 기존에 4년과 8년으로 나뉘어 있던 임대사업자 의무임대기간을 10년으로 일괄 연장했다. 따라서 주택을 매입해서 등록 가능한 임대주택법에 의한 임대사업자는 10년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

기존에는 단기임대사업자가 장기임대로 전환하는 경우도 장기임대사업자로 보아 세제혜택을 부여하였지만, 이번 개정으로 단기임대사업자의 장기임대사업자로의 전환제도는 폐지되었다.

무엇보다 중요한 것은 아파트에 대한 임대사업자 등록이다. 아파트형태의 주택은 그 주택이 조정대상지역이든 아니든 무조건 임대사업자로 등록할 수 없다. 10년짜리 장기임대주택으로의 등록도 불가능하다. 이로 인해 조정대상지역이 아닌 지방에서 임대주택용으로 아파트를 취득할 경우 상당한 주의를 요한다.

< 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 유형별 임대주택 >

둘째, 기존의 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동으로 임대사업자가 등록 말소된다. 이는 임대주택법에 의한 사업자등록말소를 의미한다. 세무서에 등록한 사업자등록을 계속 유지된다. 또한 기부여한 혜택은 등록된 기간동안은 유지해 준다고 한다.

현행 세법은 장, 단기임대사업자에 대해서 의무임대기간을 부여하여 세제혜택을 부여하는데. 이때의 요건이 구청에 임대주택법에 의한 사업자등록을 하고, 다시 세무서에 임대사업자등록을 할 것을 요구하고 있다. 즉, 동일한 사업에 대해서 지자체와 국가에 이중으로 사업자등록을 요구하고 있는 것이다. 따라서 이번의 자동등록말소로 인하여 지자체에서 임대사업자등록이 말소될 경우 세법상의 혜택(중과세 배제, 주택수에서 제외, 장특공제 적용 등)을 위하여 요구되는 임대기간을 채우지 못하게 될 수 있다.

예를 들어 양도세 중과세배제를 위해서는 구청에 임대사업자등록을 하고, 세무서에 임대사업자등록을 하고, 사실상 임대를 개시한 상태에서 5년이 지나야 다주택중과세율의 적용을 면하게 된다. 이 때 임대주택법은 단기임대주택의 의무임대기간을 4년으로 정하고 있다. 이번 개정으로 4년으로 임대의무기간이 종료되어 구청의 임대사업자가 말소될 경우 세법이 정하는 5년의 기간을 채우지 못해서 중과세 배제혜택을 볼 수 없게 된다. 이를 보완하여 자동말소되는 경우에는 임대의무기간을 채운 것으로 보아 중과세배제등의 혜택을 유지하겠다고 한다.

즉, 임대사업자에 대한 혜택을 부여시 임대주택법에 의하여 등록한 사업자만 대상으로 규정하고 있었기 때문에 소급하여 혜택을 빼앗지는 못하고, 1회 의무사용기간 동안만 혜택을 주겠다는 것이다.

셋째, 임대의무기간 종료 전에도 일정의무기간을 채운 임대사업자가 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용한다. 이 때 임대의무기간 준수 위반 과태료도 면제하고, 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해서 유지한다.

위와 같은 변화 속에서 중과세가 배제되는 임대주택의 요건을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 조정대상지역에서 신규취득하는 주택은 무조건 중과세 대상이 된다.

둘째, 2018년 9월 13일이 이전에 취득(계약일 기준)한 경우에는 임대개시당시 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하의 기준시가의 주택이어야 한다.

이때 임대개시당시라고 하는 것은 구청에 임사등록, 세무서에 임사등록, 세입자전입의 3가지 요건을 충족한 상태를 의미한다. 따라서 아파트의 경우 기존에 임사등록을 하지 않은 상태라고 한다면, 9.13이전에 취득한 경우라고 하더라도 현재 구청에 임사등록이 불가하기 때문에 중과세대상이 된다.

셋째, 임대주택법의 개정으로 인하여 장기임대주택사업자만 남아있으므로 의무임대기간은 10년으로 늘어난다. 다만, 기존의 요건을 충족한 임대사업자의 경우 2018.3.31.이전 임대개시사업자는 5년 이상만 임대하며 되고, 2018.4.1.부터는 8년 이상 임대하면 세법상의 의무임대기간은 충족된다. 단, 임대의무기간 내에 자진등록말소하는 경우로서 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 중과세 배제한다.

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