도시정비사업에 대한 전반적 규제 기조가 계속되는 가운데 공급확대에 대한 필요성으로 정부가 재개발과 재건축에 대한 입장차를 분명히 하고 있다. 재개발은 규제 고삐를 늦추는 대신 재건축은 지속적인 규제 입장을 보이고 있는 것이다.

이런 상황에 발맞춰 서울시가 재개발 사업 임대주택 의무비율을 현재 수준인 15%로 유지하기로 했다. 아울러, 상업지역에도 임대주택 의무비율 5%를 도입했다.

서울시는 지난 24일 이같은 내용을 담은 ‘재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율안’을 고시했다.

도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 재개발 임대주택 의무비율이 서울은 10~15% → 10~20%, 경기·인천은 5~15% → 5~20%로 상향되고 자치구가 추가할 수 있는 비율도 기존 5%에서 10%로 높아졌다. 이에 따라 서울시의 경우 재개발 임대주택 비율이 최대 30%까지 확대될 수 있었던 상황.

업계에서는 그간 서울시가 임대비율을 법적 최대한도로 정해왔기에 이번에 17%~20% 정도로 높아질 것으로 예측해왔다.

예상과 달리 서울시가 15%를 유지한 것은 공공재개발 활성화 등 정부의 공급확대 기조를 따른 것으로 보인다.

각종 규제로 인해 정비사업이 극도로 위축된 상황에서 임대주택 비율까지 상향되면 사업성 저하로 인해 공급에 차질을 빚을 수 있다는 점을 고려한 것으로 예측된다.

시행령 개정으로 임대비율 상향이 적용되는 사업시행인가 이전 단계의 조합들은 이번 서울시의 고시로 한숨 돌렸다는 분위기다.

공공재개발, 임대비율 유지 등으로 기대감이 높아지고 있는 재개발과 달리 재건축은 악재가 계속되며 사업진행이 극도로 위축되고 있다.

지난 23일 서초구청이 반포주공1단지 3주구 조합에 재건축 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금이 1인당 4억200만원이라고 통지하면서 막대한 재건축부담금의 현실화 우려가 커지고 있다.

이번 반포1단지3주구의 재건축부담금은 조합 전체로는 총 5,965억6,844만원이 부과되는 것으로 초과이익환수제 시행 이후 최대 부담금으로 알려졌다. 공사비가 8,000억 정도인데 재건축부담금이 공사비의 75% 정도에 육박하는 것이다.

정부는 6·17대책을 통해 올해 하반기부터 본격적으로 재건축 부담금 징수에 나설 것이라고 밝혔다. 국토부는 서울시의 경우 조합원이 내야 할 재건축 부담금이 1000만원~7억원까지 나올 수 있다며 강남권은 평균 4~5억원 정도가 될 것이라고 예측했다.

조합원들은 재건축 부담금 액수에 대해 “어느 정도 예상은 하고 있었지만 실제로 통지를 보니 부담금 폭탄을 실감할 수 있게 됐다”는 분위기다.

한편, 목동9단지가 2차 정밀안전진단에서 재건축 불가 판정을 받으면서 초기 재건축 사업장에 비상이 걸렸다.

지난 24일 양천구는 ‘목동신시가지9단지’가 2차 적정성 검토 결과 총점 58점으로 재건축 불가 판정을 받았다고 밝혔다.

비슷한 시기 지어진 목동6단지가 지난 6월 안전진단을 통과한 것과는 대조적인 결과다.

업계에서는 6단지와 달리 9단지가 안전진단 적정성 검토를 통과하지 못한 것은 6·17 대책으로 안전진단 방식이 강화되었기 때문이라고 분석하고 있다.

정부는 지난 6월 기존 서류 심사 위주의 소극적 검토로 진행됐던 2차 안전진단에 대해 “철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해서는 현장조사가 필요하다”며 현장조사를 강화했다.

여기에 내년 상반기부터는 각 자치구가 담당했던 정밀안전진단 권한이 서울시나 광역시도로 넘어가게 되어 안전진단 통과는 더욱 어려워질 것으로 예상된다.

아예 재건축 초기단계 진입부터 제한하려는 정부의 규제방침이 현실화되면서 초기 재건축 사업장들의 불안이 가중되고 있다.