임대주택법이 개정됨에 따라서 양도소득세 감면과 특례장기보유특별공제에 대한 내용도 재검토가 필요하다. 양도소득세 감면은 2018.12.31.까지 한시적으로 적용하는 것으로 이미 개정되어 임대주택 신규취득에 대한 양도소득세 감면은 현재 없다. 다만, 기존에 감면대상으로 임대사업자 등록한 경우 양도세 100%감면은 유지되고 있다.

양도소득세 100% 감면을 받기 위해서는 다음의 조건을 모두 충족해야 한다.

1. 2015.1.1.부터 2018.12.31.까지 취득해야 한다. 다만, 2018.12.31 이전까지 계약하고 계약금 지급한 근거를 제시할 수 있는 경우라면, 잔금 또는 소유권이전등기가 해당 일까지 이루어지지 않아도 된다.

2. 취득일부터 3개월 이내에 구청에 8년짜리 장기일반민간임대주택으로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 해야 한다. 이후 10년 이상 임대사업을 영위하다가 양도해야 한다.

3. 임대기간은 사업자등록이후 임대를 개시한때부터 기산하게 되며, 기존의 임차인이 퇴거하고 6개월까지는 계속 임대한 것으로 기간 계산한다.

도정법상 재개발 재건축, 빈집소규모특별법상 소규모재건축사업 또는 주택법상 리모델링 사업으로 인해서 임대할 수 없는 경우에는 관리처분계획인가일(소규모는 사업계획인가일, 리모델링은 건축허가일)전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 본다.

즉, 공사기간동안은 임대사업자등록이 말소되어 임대사업자요건이 충족되지 않지만, 준공 후 6개월 이내에 다시 임대사업자를 구청과 세무서에 등록하여 임대개시하는 경우라면, 기존 임대기간과 합산하여 10년 임대기간을 계산해 준다는 것이다.

4. 공동주택의 전용면적은 국민주택규모이하이어야 하고, 다가구주택은 호별로 국민주택규모여부를 판단하게 된다.

기존에 임대주택이 국민주택규모이하이었지만, 재개발재건축등으로 신규취득한 아파트가 국민주택규모를 초과하는 경우에는 감면되지 않는다. 임대개시시점 및 양도시점 모두 국민주택규모이하인 경우에만 감면을 해주겠다는 것이 취지이다.

기존에 한 채의 임대주택이었으나, 2채로 조합원분양받은 경우에 분담금을 추가로 납부하지 않는 범위 내에서 신규아파트의 규모가 국민주택규모이하라면, 감면을 적용받을 수 있다. 즉, 추가부담금에 상응하는 양도차익에 대해서는 감면이 배제될 것으로 보인다.

5. 호별 기준시가는 제한이 없다가, 2018.9.14.이후(매매계약 또는 분양계약일 기준)는 임대개시당시에 공시가액이 6억원 이하(수도권외의 지역은 3억원 이하)인 경우에 한하여 대상이 된다.

재개발 재건축의 경우 여러 가지 경우의 수를 예상해 볼 수 있다. 첫째, 재개발전 종전 주택에 임대사업을 하고 있다가 새로운 아파트를 분양받는 경우, 둘째, 종전주택에 별도의 임대사업자등록을 하지 않은 상태에서 신축아파트에 임대사업자등록을 하는 경우, 셋째, 조합원입주권상태로 취득한 경우다.

첫 번째의 경우 종전주택에 대해서 임대사업자등록을 하고 있었기 때문에 국민주택규모만 유지한다면, 공시가액에 대한 제한은 받지 않을 것으로 판단된다.

두 번째 사례의 경우 2018.9.13.이전에 조합원분양계약을 한 경우와 그렇지 않은 경우로 구분하여 해석(법령해석과 2957, 2019.11.11.)하고 있다. 즉, 9.13이전에 계약된 경우 공시가액에 대한 제한을 적용받지 않기 때문에 신축된 아파트의 공시가액에 상관없이 국민주택규모이하면 대상이 된다고 한다. 그런데, 감면을 받기 위해서는 최초취득시부터 3개월 이내에 임대사업자등록절차를 완료해야 한다. 따라서 기존의 종전주택을 취득할 때 등록하지 않은 조합원이 신규아파트를 취득하면서 감면을 적용받기는 어려울 것으로 판단된다.

세 번째 사례의 경우 조합원입주권과 분양권을 동일한 관점에서 보고 판단하면 될듯하다. 즉, 9.13이전에 취득계약을 체결한 경우 준공 후 3개월 이내에 임대사업자등록을 통한 감면이 가능한 것으로 보아야 할 것이다.

6. 임대료 상한 5%를 유지해야 하고 주택으로 등록해야 한다. 재개발 재건축등으로 신축된 경우 종전임대주택의 임대료를 기준으로 하지 않고, 신축아파트의 최초임대계약을 기준으로 5%를 판단하게 된다.

위의 요건을 충족하는 경우 임대기간 중에 발생하는 양도소득에 대한 양도세를 100%를 감면해준다. 이때 감면액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

양도소득세감면혜택을 유지하기 위해서는 위 요건을 반드시 충족해야한다.

그런데 이번 민간임대주택법의 개정에 따라서 2020.7.11.이후에 준공되는 아파트에 대해서는 임대주택으로 등록할 수 없다.

그 결과 종전주택의 임대사업자로서 임대기간을 채우지 못한 조합원과 임대주택으로 운영하기 위해서 분양받은 수분양자의 경우 신축아파트를 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 감면요건을 채우지 못하게 된다. 예측하지 못한 세금폭탄에 직면하게 되는 것이다.

또한 자동등록말소되는 유형도 아직 보완책이 마련되지 않아 피해가 우려된다. 감면대상인 경우 동시에 중과세율적용대상인 경우도 많다.

아파트를 보유한 장기민간임대사업자의 경우 민간임대주택법상 8년의무임대기간이 경과되면, 관련법에 의하여 등록이 말소된다. 이 경우 10년이라는 감면의무기간을 채우지 못하게 되므로 감면이 배제되고, 다주택자의 경우 중과세적용대상이 된다는 큰 위기를 맞이하게 된다. 아직까지 이에 대한 보완책은 마련되지 않은 상태이다.

이러한 문제점은 2022.12.31.까지 적용되는 장기임대사업자에 대한 장기보유특별공제혜택의 경우도 동일하다.

장기임대사업자의 경우 8년 이상 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되며, 10년 이상 임대시 70%의 장기보유특별공제를 적용해 준다.

임대주택의 가격요건, 임대기간의 계산, 면적기준, 임대료상한, 구청과 세무서등록요건 모두 동일하거나 유사하다.

아파트의 경우 8년간의 장기임대가 종료시 장기임대사업자등록이 자동말소된다. 이 경우 50%의 장기보유특별공제는 가능하겠지만, 10년을 임대해야 적용되는 70%의 적용은 불가능하게 되는 것이다. 예를 들어 기존에 다가구주택을 신규 취득하여 임대등록하였다가 재건축으로 2020.7.11.이후 아파트가 된 경우에는 당초에 양도세 100% 감면, 또는 장기보유특별공제 70% 혜택은 현행 규정상으로는 불가능해 진다. 반드시 이에 대한 입법보완이 있어야 할 것으로 판단된다.

현재 신규로 주택을 취득해서 장기보유특별공제를 받기 위해서는 다음의 요건이 추가로 필요하다. 우선, 아파트가 아니어야 한다. 따라서 주거용오피스텔, 다세대주택, 다가구주택이 대상이 된다.

기존의 주택도 아직 임대사업자등록을 한 적이 없다면, 검토해 볼 필요가 있다. 2018.9.13.이전에 이미 보유한 주택의 경우 현재 공시가액이 6억원(지방은 3억원)을 넘는 경우에도 장기보유특별공제가 가능하다. 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 전면배제되고 있으나, 이 경우에는 최대 70%까지 가능한 것이다.

현재(구청+세무서등록)공시가액이 6억원(지방3억원)이 넘지 않는 경우로서 2018.9.13.이전에 이미 보유한 주택은 장기임대주택등록시 추가 혜택이 있다. 거주주택에서 제외되는 임대주택이 되고, 양도소득세 중과세도 적용배제된다. 또한 종부세에서도 합산배제되는 임대주택이 된다.

현재(구청+세무서등록)공시가액이 6억원(지방3억원)이 넘지 않는 경우로서 2018.9.14.이후에 취득한 경우 비록 조정대상지역에 있지만, 임대사업자로 등록할 경우 거주주택양도시 주택수에서 제외되는 임대주택이 될 수 있다. 물론 이 경우 임대등록당시 공시가액 6억원(지방3억원) 이하이어야 한다.

결국, 2018.9.13.이전에 취득한 다가구 주택이 아직까지 임대사업자로서의 세제혜택을 최대한 누릴 수 있는 주택의 형태라 할 수 있다.

문의) 02-555-5366