김종광 변호사 / 법무법인 클라스

토지등 소유자가 도시정비법 규정이나 조합설립 동의를 통해 조합원이 되었다고 하더라도, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하거나, 분양신청을 하였다가 분양신청기간 내에 철회한 경우, 분양신청을 하였으나 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우 등에는, 조합은 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 해야 하고, 협의가 성립되지 아니하면, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하며, 60일을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등 소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다(도시정비법 제73조). 이는 조합원이 된 토지등 소유자에게 분양신청 절차를 통해 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하고, 탈퇴하는 경우 종전자산의 가액을 관계 법령에서 정한 절차에 따라 평가하여 현금으로 청산하도록 함으로써 토지등소유자의 재산권을 보장하려는 취지이다. 한편, 조합 정관에서 ‘조합원이 관리처분계획 인가 후 조합이 정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하는 경우 도시정비법에서 정한 현금청산대상자와 마찬가지로 현금청산을 한다.’고 정하고 있다면, 이는 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합 관계에서 탈퇴하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이고, 그러한 정관 조항은 도시정비법에 위배되지 않으므로 유효하다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).

조합이 공사에 착수하기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고, 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차 등을 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차 등을 거치지 아니한 때에는 도시정비법 제49조 제6항 본문의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없는 것이 원칙이다. 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 현금청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 된다. 매도청구의 경우에도 청산금을 지급 받음과 동시에 조합에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결 참조). 수용절차 등에 의한 경우에는, 부동산 인도에 앞서 현금청산금 등의 지급절차가 이루어져야 함이 원칙이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).

도시정비법 제81조 제1항의 취지는, 관리처분계획 인가·고시 전에 현금청산 사유가 발생한 경우, 즉 토지등 소유자가 분양신청기간에 분양신청을 포기하여 현금청산대상자가 된 경우에, 조합으로부터 적법한 보상을 받을 때까지 종전자산을 기존대로 사용·수익할 수 있다는 것일 뿐, 일단 조합원으로서의 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지등 소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하여 인도한 종전자산의 반환을 다시 구할 수 있다는 의미는 아니다. 이 경우 조합은 현금청산 대상자에게 기존에 출자받은 종전자산을 다시 반환할 필요가 없고, 단지 현금청산대상자에게 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 지급할 의무만 부담한다. 따라서 조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원 없는 점유라거나 불법점유라고 할 수도 없으며, 다만, 청산금의 지급 지체에 따른 책임이 문제될 수 있을 뿐이다.

재결신청 등에 대한 지연가산금은 토지보상법이 특별히 정한 책임으로서, 사업시행자가 정해진 기간 내에 재결신청을 하지 않고 지연한 데 대한 제재와 토지소유자 등의 손해에 대한 전보라는 성격을 아울러 가지고 있다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두63361 판결 참조). 지연가산금 제도는 사업시행자가 재결신청을 지연하지 않도록 강제함으로써 재결신청 청구권의 실효성을 확보하여 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 하는 것에 그 의의를 가진 것으로서, 수용에 따라 재산권을 상실하게 됨으로써 발생하는 손실에 대한 정당한 보상금을 산정하기 위한 손실보상금제도와는 그 목적이나 성격을 달리한다.

즉, 현금청산금 지급 지체에 따른 지연배상금 청구권과 재결신청 등 지연가산금 청구권은 그 근거 규정과 요건·효과를 달리 하는 것으로서 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이다. 다만 재결신청 지연가산금에는 이미 ‘손해 전보’라는 요소가 포함되어 있어 같은 기간에 대하여 양자의 청구권을 동시에 행사할 수 있다고 본다면 이중배상의 문제가 발생하므로, 같은 기간에 대하여 양자의 청구권이 동시에 성립하더라도 토지등 소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수는 없다. 다만, 실무적으로는 주위적 예비적으로 청구하거나 선택적으로 청구하는 것이 일반적이다. 토지소유자 등이 적법하게 재결신청청구를 하였다고 볼 수 없거나 사업시행자가 재결신청을 지연하였다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 해당 기간 동안은 지연가산금이 발생하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두63361 판결 등 참조). 이와 관련하여 판례는 조합이 3차례나 재결신청을 청구하는 내용의 우편물의 수취를 거부한 경우에 이는 부당하게 이 사건 각 우편물의 수취를 거부한 것으로 보아 수취 거부에도 불구하고 재결신청청구서가 이 사건 각 우편물을 통해 피고에게 도달한 것으로 보았고, 이에 대한 지연가산금을 지급해야 한다는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두34630 판결 참조).

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