국세청은 조합이 2015년부터 복식부기의무자가 되었음에도 사업용계좌 개설신고를 하지 않았다는 이유로, 2015년 귀속종합소득세 사업용계좌 미신고가산세 52,101,210원을 추징하였다.

지율 조합은 “조합규약에 따라 조합원, 대표자, 총회, 집행기관이 구성되어 있는 등 단체로서의 조직을 갖추고 조합설립인가를 받았고, 이 사건 주택조합에서 발생하는 수익과 손실은 이 사건 주택조합 자체에 귀속되는 것이므로, 이 사건 주택조합은 국세기본법 제13조 제1항 제1호의 ‘법인으로 보는 단체’에 해당한다. 따라서 이사건 주택조합이 법인세를 납부할 의무를 부담할 뿐, 원고가 복식부기의무를 부담하는 개인사업자에 해당하는 것을 전제로 이 사건 주택조합의 사업용계좌를 신고할 의무를 부담한다고 볼 수 없다.”는 취지로 행정소송을 제기하였다.

해설) 지역주택조합의 경우 도정법상 재건축재개발등 사업과 근거 법령과 진행방식에서 많은 차이를 두고 있다. 그러나 조합원의 입장에서 볼 때 지역주택조합은 현금출자만으로 아파트를 받게 되고, 도정법상 재개발재건축은 현금출자와 현물출자를 통해서 아파트를 받는 다는 점 외에 실질적으로 다른 점은 없다.

도정법상 재개발 재건축에 대해서는 조특법 제104조의7 제2항에서 조합을 비영리내국법인으로 규정하여 법인세법에 따라서 소득에 대한 세금을 과세하고 있다. 그러나, 지역주택조합의 경우 특별한 규정을 두고 있지 않다. 이에 따라서 국세기본법상의 인격구분에 의하여 과세가 달라지게 된다.

발생한 소득에 대해서 개인에 대해서는 소득세를 부과하고 법인에 대해서는 법인세를 부과한다. 조합원이 출자한 현금 및 현물에 대응하여 취득하게 되는 아파트에 대해서는 소득이 아니므로 원칙적으로 과세하지 않는다. 다만, 과세체계상의 일부소득과 일반분양을 통해서 조합원에게 분배되는 소득에 대해서는 소득세 또는 법인세가 과세되고 있다.

소득세법과 법인세법의 경우 소득금액을 계산하는 구조가 원칙적으로 유사하다. 다만, 소득금액에 적용되는 세율 차이가 크다. 법인세의 경우 최고세율이 25%지만, 소득세율은 42%로 거의 두 배 가까운 차이가 발생한다. 물론 법인세 과세 후 조합원에게 분배시에 배당소득으로 개인으로서의 세금격차를 조정하게 되지만, 현재까지 완벽한 조정은 이루어지지 않고 있는 상태다.

사례의 경우 행정소송 1심과 2심에서 각각 그 판단을 달리하고 있는 사안이다. 법원에서 조차 판단이 달라지고 있으니, 일선 세무서에서 사업자등록 발급 때 마다 큰 혼선이 있는 상황이다.

1심의 판단은 다음과 같은 사유로 지역주택조합을 법인으로 판단하고 있다.

1) 국세기본법은 “법인으로 등기하지 않은 단체 중 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체 등으로 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 법인세법을 적용한다”라고 규정하고 있다. 따라서 구성원에게 수익을 분배하지 않아야 법인사업자가 되고, 분배할 경우 개인사업자가 된다.

대법원 판례(2005. 6. 10. 선고 2003두2656)는 주택법 제32조에 따라 설립인가를 받은 지역주택조합이 법인격 없는 사단으로서 국세기본법의 ‘법인으로 보는 단체’에 해당하는 경우에는 지역주택조합의 일반분양에 의하여 발생한 소득에 대하여 지역주택조합이 비영리내국법인의 수익사업으로 인하여 생긴 소득으로 법인세를 납부할 의무가 있다고 보았다. 즉, 지역주택조합을 법인으로 판단하였다.

이후 수익을 분배하는 지 여부에 따라서 그 판단이 달라지도록 국세기본법의 개정되었다. 즉, 조합원에게 수익을 분배하지 않는 경우는 법인으로 과세하고, 수익을 분배할 때는 개인으로 보아 소득세를 과세하도록 변경되었다.

2) 해당 사건에 대해서 1심 재판부는 “주택조합이 수익을 구성원에게 분배하는지에 관하여 조합규약은 수익과 손실을 조합에 귀속하기로 하는 것으로 수정하는 결의하였고, 이에 의하면, 조합원은 이 사건 조합의 규약에서 정한 바에 따라 공급계약서상의 기준공급가액으로 아파트 1세대를 취득하게 될 뿐이고, 이사건 주택조합의 사업과 관련하여 발생한 수익을 구체적으로 분배받게 되는 것은 아니다. 따라서 각 조합원에 대한 이익의 분배방법이나 분배비율이 정해져 있다고 볼 수 없다.”고 보아 해당 지역주택조합을 법인으로 보았다.

2심의 판단은 1심과 다른 판단을 하고 있다. 요지는 반대되는 판단을 하고 있다.

즉, 조합원의 건축비에 일반분양으로 부터의 이익이 충당되므로 조합원에게 수익이 분배되었다고 보는 논리다. 다만, 이익이 조합원에게 어떤 비율로 분배 되었는지는 모르겠다고 한다.

요약하면, 지역주택조합은 법인이 아닌 단체이다. 단, 일반분양을 할 경우 수익을 구성원에게 분배하는 것으로 간주한다. 수익을 분배하기는 하는 데, 그 분배비율은 알 수가 없다. 따라서 지역주택조합은 개인사업자이고, 그 중에서 공동사업이 아닌 1거주자로서 납세의무를 지게 된다는 것이 2심 재판부의 판단인 것이다.

대법원판단이 유보된 상태에서 현재까지 법원의 입장에 따른 지역주택조합의 과세방법을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 사업자등록이다.

법인으로 사업자등록을 하기 위해서는 당초에 일반분양이 없어야 한다. 일반분양이 예정된 경우로서 규약에서 조합원에 대한 분배비율을 정한 경우 공동사업자로 사업자등록을 해야 한다. 규약에서 분배비율을 정하지 않은 경우라면, 1거주자로서 사업자등록을 한다.

둘째, 부가가치세와 소득세 과세방법이다.

대부분 일반 분양이 있고, 분배비율이 없는 경우가 많으므로 1거주자로 사업자등록을 하게 될 것이고, 이 경우 국민주택규모초과분아파트와 상가분양에 대해서는 부가가치세가 과세된다.

일반분양분에서 발생하는 소득에 대해서는 소득세가 과세된다. 다만, 해당 소득은 조합원의 다른 소득과 합산과세 되지는 않는다.

만약, 분배비율이 정해져 있는 경우라면, 공동사업자가 되어, 과중한 납세협력의무가 발생하게 된다. 조합원개개인이 사업자이므로 4대 사회보험 및 부가세 예정고지와 복식부기의무자로서의 차별과세등 여러 가지 문제에 봉착하게 된다. 따라서 가급적 분배비율을 별도로 정하는 일은 삼가야 한다.

소득세의 경우 조합아파트의 준공연도에 매출인식을 하게 된다. 따라서 일반분양에 따른 소득이 큰 경우 거액의 소득세가 발생하게 된다. 사업의 완료시점에 잔여소득에 대해서 조합원에게 분배할 경우 분배비율이 정해진 것으로 볼 수 있으므로 유의해야 한다.

한편, 상가분양의 경우 개인사업자에 대해서 토지 등 매매차익예정신고의무를 부과하고 있으므로 특히 유의해야한다. 양도소득세 신고처럼, 1거주자로서 상가 분양에 대해서 소유권이전시 매매차익 예정신고를 하고, 이를 종합소득세 신고시 정산반영하여야 한다. 매매차익예정신고를 누락할 경우 거액의 가산세가 추가되므로 잊지 않도록 한다.

문의) 02-555-5366