상계1구역, 사업시행인가 ‘획득’ … 상계2구역, 연말 공동사업시행자 선정

상계재정비촉진지구 전경.

잠잠했던 상계뉴타운이 마침내 지각변동을 예고하고 있다.

2005년 12월 뉴타운으로 지정된 상계지구는 2006년 8월 재정비촉진지구로 지정되며 재개발사업을 위한 토대가 마련됐다. 초기에는 무허가 토지가 많아 사업추진에 걸림돌이 있었던 1·2·3구역을 제치고 4·5·6구역을 중심으로 사업이 진행됐다.

현재 4구역과 6구역은 마무리 단계에 접어들었다. 지난 1월 공사가 완료된 4구역은 전체 810세대 규모의 ‘상계역 센트럴 푸르지오’로 성공적인 변화를 마쳤다. 1163세대인 6구역은 지난 7월 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’로 일반분양을 진행했다.

4·6구역과 함께 선두그룹을 형성했던 5구역은 조합원간 내분과 갈등으로 사업추진이 정체된 상태다. 2009년 6월 조합을 설립했지만 아직 건축심의도 통과하지 못한 채 공전하고 있다.

한편 그간 조용히 내실을 쌓았던 1,2구역은 그 성장세가 돋보이고 있다. 최근 상계1구역이 사업시행인가를 통과했으며, 상계2구역도 멀지 않아 사업시행인가를 받을 전망이다. 아울러 구역해제로 중단됐던 상계3구역은 정부의 공공재개발 활성화 방침에 힘입어 부활의 날개를 펴고 있어 향후 추이가 기대되고 있다.

 

∥상계1구역, 사업시행인가 획득

상계1구역 전경.

상계1구역은 2008년 12월 추진위원회 승인 및 2013년 8월 조합설립인가를 받았다. 작년 6월말 사업시행계획에 대해 주민 동의를 얻어 사업시행인가를 신청했다. 인가 신청 이후 조례개정에 따른 혼선으로 인해 환경영향평가 적용여부가 쟁점으로 부각됐지만 다행히 신청했던 계획안대로 진행됐다.

이 달 19일 노원구청이 사업시행인가를 결정함에 따라 후속 절차로 시공사 선정이 예상된다. 조합은 내년 상반기 이전 시공사 선정을 마치고 내년 안에 관리처분 절차를 완료할 계획이다.

상계1재정비촉진구역 서종오 조합장은 “환경영향평가 관련 쟁점사항이 있었지만 경과규정에 따른 종전적용을 받아 큰 문제없이 진행됐다”면서 “해당 구역이 환지지역에 속해 환지에 따른 조정절차를 위해 진행된 측량절차에서 예상외로 시간이 많이 걸렸다”고 말했다.

이어 “1년 4개월이란 긴 시간 동안 끝까지 기다려 주신 조합원 여러분께 감사의 인사를 전하고 싶다”며 “좋은 시공사를 선정해 명품단지로 조성하는 것이 조합원의 성원과 기대에 부응하는 것이며, 그 기대를 충족시킬 수 있도록 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

환경영향평가 관련 논란은 지난 7월초 개정됐던 환경영향평가 조례 관련 적용여부에 대한 서울시의 입장 변화에 대한 것이었다. 당초 영향평가 대상이 아니라고 했다가 인가 신청 이후에 적용대상이라고 입장을 바꿨던 것.

만일 영향평가 대상으로 적용됐다면 새로이 사업계획을 마련해야 하기 때문에 최소 1년 이상의 사업지연이 발생할 수 있었던 아찔한 상황이었다. 그러나 조례 개정에 따른 경과규정에 의거 기존 규정을 적용받음에 따라 사업지연 없이 당초 계획안으로 마무리할 수 있었다.

이밖에도 50억원 가량의 배수지 시설 관련 설치비용을 조합이 부담하도록 요구한 사례도 짚어볼 부분이다. 당초 해당 기관에서 원인자 부담을 명목으로 조합에 배수지 설치비용 부담을 주장했지만 조합이 당사자인 사업자가 부담해야한다는 논리로 반박해 결국 기관에서 부담하도록 대응한 경우다. 덕분에 사업비 50억원을 절감할 수 있었다.

상계1구역은 전체 구역면적 8만6432.5㎡에 건폐율 17.37% 용적률 215.54% 등이 적용된다. 지하5층~지상25층 아파트 17개동 1388세대를 공급한다. 전용면적 기준 규모별 세대수는 36㎡형 178세대, 42㎡형 121세대, 47㎡형 44세대, 59㎡형 498세대, 75㎡형 203세대, 84㎡형 344세대 등으로 이뤄진다.

 

상계1구역 조감도(추후 변동 가능).

∥상계2구역, 건설사 공동사업시행 추진

상계2구역 전경.
2010년 조합이 설립된 상계2구역은 시공사 무효소송과 공공관리제 도입에 따른 혼선, 촉진계획 변경에 따른 잦은 재심의 등 여러 가지 문제가 복잡하게 얽혀 사업추진에 애를 먹었다. 2014년 현 김남현 조합장을 중심으로 집행부가 재편되고, 2018년 재정비촉진계획 변경절차가 완료된 이후 본격적인 행보를 나타내기 시작했다.

지난 7월 사업시행인가를 신청했으며, 조합은 내년 3~4월경 인가가 결정될 것으로 전망하고 있다. 사업시행인가를 앞둔 현재 상계2구역은 공동사업시행자 선정을 진행하고 있어 업계의 주목을 끌고 있다.

공동사업시행 도입 관련 조합은 신속하고 원활한 사업추진을 위해 적합한 사업방식에 대해 고심이 깊었다. 신탁방식도 괜찮은 대안이었지만 시기적으로 늦은 감이 있어 공동사업 시행방식을 선택했다는 설명이다.

공동사업시행은 사업비 지원이 빨리 이뤄져 원활한 사업추진을 도모할 수 있으며, 각 사업절차마다 업계에 정통한 전문가인 건설사로부터 지원을 받을 수 있는 장점이 있다. 또한 각종 협력업체 선정시 원가 절감을 비롯해 전문성을 갖춘 업체 선정에도 용이하다는 평가다.

상계2재정비촉진구역 김남현 조합장은 “그간 본 사업에 적합한 사업방식을 찾고자 집행부가 수차례에 걸쳐 논의했다”면서 “어떤 사업방식이던지 각각의 장점과 단점이 모두 있다. 중요한 것은 장점은 최대한 살리고 단점은 최소화하는 것”이라고 전했다.

이어 “일각에서 공동시행방식의 단점을 지적하지만 그런 부분은 공동시행이던 단독시행이던 공통적으로 나타나는 문제”라며 “일반분양이 적은 상계2구역의 특성상 수익성이 높지 않은 편이기에 빠른 사업진행을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

상계2구역은 이 달 8일 공동사업시행 건설업차 선정을 위한 입찰을 공고했다. 16일 현장설명회 개최 결과 대우, 한신공영, 동부, 현대, 쌍용, 두산, 포스코, 한양, 호반, 현대엔지니어링, 코오롱, 효성중공업, 대림, 극동, 태영, 제일, 우미, 남광 등 19개 건설사가 참여했다.

입찰 마감은 12월 1일 예정돼있으며, 공동시행 건설사 선정을 위한 조합원총회는 12월말로 알려진다. 조합은 시공사 선정이 본격화됨에 따라 홍보과열에 따른 불상사를 방지하고자 홍보공영제에 따른 부정홍보 감시단을 운영 중이다.

상계2구역 재개발사업은 상계동 111-206번지 일대 10만842㎡를 대상으로 진행된다. 지하8층~지상25층 아파트 22개동 2200세대 가량을 건립할 계획이다. 3.3㎡당 공사비 입찰상한가는 472만원(VAT별도)이며, 공사비 예정가격은 약4780억원 규모이다.

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