주택공급 활성화를 위해 도입된 고밀 재건축 방안이 외면을 받음에 따라 보다 실효성 있는 완화조치 필요성이 제기되고 있다.

정부는 8·4대책을 발표하며 고밀도 개발을 통한 공공 재건축 방식으로 5만 세대를 공급한다고 밝혔다. 이에 15개 단지가 사전컨설팅에 참여한 것으로 알려지지만 은마아파트와 잠실5단지 등 영향력이 큰 대규모 단지의 반응은 차갑기만 하다.

시장 분위기가 냉담함에 따라 기부채납 비중 최소화 및 기본형 건축비 적용 등 추가 조치를 검토하고 있지만 얼어붙은 민심을 되돌리기엔 턱없이 부족하다. 이대로라면 공공재건축을 통한 5만 가구 공급계획은 이루기 어려울 전망이다.

이에 공공 재건축 방식이 당초 목표를 달성하기 위해서는 민심을 바꿔줄 획기적인 완화조치가 필요하다는 의견이 대두되고 있다. 분양가 상한제나 초과이익환수제 폐지 정도의 추가 인센티브가 있어야 조합원들이 납득할 수 있다는 의견이다.

이와 관련 최근 서울연구원이 발표한 논문에서 재건축 초과이익환수제의 적정성에 물음표를 던지고 있어 관심이 집중되고 있다. 해당 논문은 ‘그랜저 인과관계 분석을 통한 아파트 재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구’로 지난 6월 서울도시연구에 게재됐다.

해당 연구에서는 ‘재건축초과이익환수법’에 따른 재건축 초과이익환수제가 당면한 현안문제를 규명하고 실증분석을 진행했다. 해당 연구에서는 핀셋대책 대상지였던 강남3구의 재건축아파트와 비재건축아파트 각각의 단지에 대한 가격 선행성 및 인과성 분석을 목적으로 이뤄졌다.

세대규모가 가장 컸던 송파 가락시영, 강남 청실, 서초 신반포1차 주변에서 재건축아파트 21개 단지와 비재건축 아파트 21개 단지의 가격시계열을 구축했고, 교차상관분석, 그랜저 인과관계분석, 공적분 검정, 이중차이분석을 진행했다.

그 주요 결과는 첫째, 강남 재건축아파트가 집값 불안을 야기한다는 제도 도입배경이 타당한지를 규명하고자 진행한 교차상관분석 결과, 비재건축 아파트가격이 재건축 아파트가격에 선행하는 경우가 반대의 경우에 비해 많은 것으로 나타났다. 따라서 재건축 아파트가격이 비재건축 아파트가격에 선행하며, 집값 불안을 야기한다고 볼 근거는 없는 것으로 판단할 수 있다.

둘째, 비재건축아파트의 과거 가격시계열이 재건축 아파트의 현재 또는 미래 가격시계열을 충실히 설명하여 그랜저 인과하는 경우가 반대의 경우에 비해 더 많아 비재건축아파트에서 재건축아파트로 가격전이효과가 나타났다고 볼 수 있다.

따라서 예정 중인 다른 사업의 기대가능성이나 완료된 다른 사업의 신축효과로 인한 이익이 현재 재건축아파트로 전이되는 경향이 있다는 것을 알 수 있다. 이는 재건축아파트에서 발생된 개발이익도 아니고 환수의 대상도 아니지만, 현행법상 재건축 초과이익으로 산정될 여지가 있다는 것을 의미한다.

셋째, 공적분 검정결과 재건축 아파트가격과 비재건축 아파트가격은 장기적 균형관계에 있었으며, 이중차이분석 결과 재건축아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않을 수 있다고 나타났다.