민법상 결의권 평등원칙 적용, 별도규정 없는한 하나만 인정해야


1. 머리말

현행 <주택건설촉진법>은 재건축조합원중 1세대가 2주택 이상을 소유하고 있는 경우에는 이를 1조합원으로 보아 1주택만 공급하도록 되어 있다. 다만, 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인 등 대통령령이 정하고 있는 경우에는 그러하지 아니하다(주택건설촉진법 제44조 제6항).

이에 따라 <주택건설촉진법 시행령>은 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우를 1조합원 1주택의 예외로 규정하고 있다(주택건설촉진법 시행령 제42조의 6).

이러한 다주택 소유법인 등의 결의권을 어떻게 인정해야 할 것인지가 실무에서 논란이 되고 있으며, 결의권의 수를 어떻게 인정할 것인가에 따라 총회의 의사, 의결정족수가 달라지게 된다. 재건축결의에 필요한 결의요건과 조합원총회의 의결에 필요한 결의요건이 구별되므로 이를 구분할 필요가 있다.


2. 재건축결의시의 결의권의 수

<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 의하여 각 구분소유자의 의결권은 규약에 달리 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적비율에 의한다. 재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수의 결의에 의하도록 정해져 있다.

재건축결의시 다주택 소유법인 등의 경우 구분소유자의 수는 1로 계산되어질 것이지만, 의결권은 전유부분의 면적비율에 의하도록 되어 있으므로 결과적으로는 소유주택 수만큼의 권리행사를 할 수 있다.


3. 재건축조합총회 운영시의 결의권

가)결의권 평등의 원칙

<주택건설촉진법>에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 법률상 성질은 비법인사단이다. 비법인사단이란 사단법인과 유사하게 조직, 대표자, 구성원 등을 갖추어 구성원 중 일부의 변경으로 인하여 단체로서의 속성이 변하지 않을 정도로 단체로서의 실질을 갖추었음에도 불구하고 사단법인으로 등록을 하지 않은 단체를 말하는 것이다.

따라서 비법인사단의 경우 등기 등 일부 사항을 제외하고는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용할 수 있다. 사단법인의 경우 각 구성원의 결의권은 평등하다(민법 제73조 제1항). 다만, 정관으로 달리 정할 수 있다(민법 제73조 제2항).

이러한 법리에 따라 재건축조합 조합원의 결의권은 조합규약으로 달리 정하지 않는 한 평등한 것으로 보아야 할 것이다.

나)표준규약의 규정 해석

표준규약은 주택건설촉진법령의 규정에 따라 1세대 또는 동일인이 2개 이상의 주택을 소유하였을 경우에는 그 소유주택의 수에 관계없이 1인의 조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 규정하고 있다. 단 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인, 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 2개 이상의 주택을 소유하고 있는 경우에는 1인의 조합원으로 보되, 주택의 공급은 종전의 주택 수만큼 공급하도록 정하고 있다(표준규약 제 8조 2항). 조합원의 권한은 평등하다고 규정하여 민법의 결의권 평등 원칙을 반영하고 있다(표준규약 제9조 2항).

한편, 표준규약 제19조는 총회의 결의방법에 대하여 정하고 있는데, 재적조합원 1/2 이상의 출석으로 개의하고 출석조합원 및 출석조합원 의결권의 각 1/2 이상의 찬성으로 의결한다고 정하고 있다.

의결권에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 규정에 의한 구분소유자의 전유부분 면적의 비율을 말함이라고 설명하고 있다. 위 표준규약 제19조는 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 따른 구분소유권자의 의결권 규정을 그대로 원용한 것이다.

그러나 현실적으로 조합원총회운영을 할 때 구분소유권자의 전유부분 면적을 따져 의결권을 인정하는 것은 너무 복잡하며, 전유부분의 면적비율을 따지기 위해서는 비밀투표의 방식을 원천적으로 배제할 수밖에 없다. 따라서 실무에서는 표준규약 제19조의 내용대로 조합규약을 마련하고 있는 조합은 거의 없는 것으로 보이며, 의결권은 전유부분의 면적비율을 고려하지 않고 1인의 조합원에게 하나의 의결권을 부여하는 내용의 조합규약이 대부분이다.

사단법인의 사원의 결의권은 평등하되, 정관의 규정으로 달리 정할 수 있는 것인데, 현행 표준규약은 총회 결의권을 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 따라 구분소유권자의 전유부분의 면적비율로 정한 것이다. 그러나 이러한 내용은 총회운영의 현실을 반영하지 못한 것이기 때문에, 위 표준규약의 내용을 채용하기는 어려운 것이 현실이다.

다)실무상 운용되는 조합규약의 해석

대부분의 조합규약을 살펴보면 총회운영시의 결의권에 대한 특별한 규정은 없으며 공급주택수는 <주택건설촉진법> 및 재건축 표준규약의 내용대로 정하고 있는 경우가 많다. 이 경우에 조합원 총회시 다주택 소유법인 등의 결의권을 하나만 인정할 것인지, 아니면 소유 주택의 수만큼 인정할 것인지가 실무상 가장 논란이 되고 있는 문제이다. 이러한 문제들이 불거지자 최근에는 조합규약에 명시적으로 다주택 소유법인 등의 결의권을 하나만 부여하는 내용을 추가하는 조합들도 있으며, 조합규약에 의결권의 내용이 명시되어 있다면 이에 따르면 될 것이다.

조합규약에 주택의 공급은 종전의 주택 수만큼 공급하도록 규정하였으나, 결의권에 대하여는 명시적인 언급이 없는 경우에는 결의권의 수는 하나만 인정하여야 한다고 생각한다. 조합규약에 다른 규정이 없는 한 사원의 결의권은 평등하다는 민법의 원칙이 적용되기 때문이다.


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