재건축사업 추진에 따른 개발이익 일정부분 상가평가시에도 반영돼야
Ⅰ. 머리말
재건축사업은 기존의 노후, 불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택 등의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업으로서, 종전 주택보다 견고하고 이용이 편리한 새로운 주택을 건설함으로써 주택 등 소유자의 삶의 질을 높이려는 주택개량사업의 일환으로 볼 수 있다.
재건축사업은 생활환경 개선을 통한 도시미관제고, 토지이용의 효율화를 통한 주택공급의 확대, 주거문화수준의 향상과 함께 재건축사업에서 발생하는 이익으로 재산 증식 등의 효과를 수반한다. 이러한 재건축사업은 사업의 신속, 원활한 추진이 재건축조합원의 재산상 이익과 밀접한 관련이 있다.
이하에서는 재건축사업과 상가문제, 상가 감정평가의 중요성 및 유의사항 등에 대하여 살펴봄으로써 재건축사업의 원활한 추진에 일조가 되었으면 하는 바램과 기대를 가져본다.
Ⅱ. 재건축사업과 상가 문제
앞에서 언급했듯이 재건축사업의 신속한 추진이 재건축조합원의 기간이익과 직결된다고 볼 수 있는데, 많은 재건축조합이 상가의 동의를 얻지 못하여 재건축사업 추진이 늦어지는 것을 흔히 볼 수 있다. 이는 상가측의 과도한 요구에 기인하는 경우도 있고, 아파트측에서 개발 이익부분을 독점하려는 것에 기인하는 경우도 있다. 심한 경우는 상가측과 협의가 안되어 상가부분을 제외하고 재건축사업을 추진하려는 경우도 있다. 하지만, 상가부분을 제외하려해도 상가가 아파트단지 외곽 한편에 위치해야 고려해 볼 수 있는 사항이지 아파트단지 내부에 위치해 있는 경우에는 고려해 볼 수도 없다.
상가측이나 아파트측에서 과도한 욕심을 버리고 서로 상대방의 입장에서 생각해보고, 적정한 수준으로 양보하는 것이 빠른 재건축사업의 추진을 통한 기간이익을 취하는 것이 보다 양측의 이익에 부합된다고 생각한다.
Ⅲ. 상가 감정평가 방법
상가측이나 아파트측에서 기본적으로 상가 감정평가액을 기준으로 하여 플러스 알파에 대하여 협상을 진행하는 것이 보통인데, 그 기준이 되는 상가 감정평가는 어떠한 방법으로 이루어지는지 개괄적으로 살펴보고자 한다.
1. 상권 분석
상가는 대상부동산의 규모와 시장지역의 크기에 따라 여러 가지로 구분되나 재건축사업과 관계있는 아파트단지내 상가는 식품점, 약품점, 잡화점, 세탁소, 이발소, 부동산 중개업소 등과 같이 생활과 밀접한 관련을 가지는 상점들로 구성된 근린상가에 해당된다고 볼 수 있다.
상권분석의 첫 번째 단계는 대상상가의 거래시장지역의 범위를 확인하는 것이다. 거래시장지역은 상가의 시장가치와 직접적인 관련이 있다. 시장가치는 연간 예상되는 상가의 매상고에 좌우된다. 그런데, 상가의 연간 매상고는 거래시장지역의 인구 특성이나 가구 소득과 밀접한 관계를 맺고 있다.
아파트 단지내 상가는 당해 아파트 주민과 인근의 주민이 주요고객이 될 것이다. 평가사는 시장지역의 전체인구와 성별, 연령별 인구 등을 분석하여, 예상되는 매상고를 추계한다. 평가사는 대상지역내의 인구를 소득계층별로 나누어 구매력을 평가한다. 이렇게 함으로써 평가사는 상가 수익성을 보다 정확하게 통찰할 수 있다.
평가사는 소득계층별로 가구소득에서 물품이나 서비스 구매에 소비되는 비율을 산정하고, 이것을 계층별 인구에 곱함으로써 전체매상고를 추정한다. 전체매상고는 다시 상가가 제공하는 상품이나 서비스의 범주에 따라 할당된다. 시장지역의 전체소득에서 얼마 정도가 대상상가에서 소비되고, 전체매상고가 각 범주별로 어떻게 할당되는가는 유사상가를 비교분석함으로써 알 수 있다.
2. 수익환원법의 적용
상가의 소득은 유사한 경쟁업체의 임대료를 비교하여 결정되며, 평가사가 소득자료를 조정하는데 있어 고래해야 할 또 다른 요소는 상가의 관리적 측면이다. 소득이 추계되면 유사부동산에 대한 자료를 분석하여 상가의 영업경비를 추계한다.
상가의 전체소득에서 영업경비를 차감하여 순영업소득이 구해지면, 이에 적용할 자본환원율을 구해야 한다. 자본환원율은 유사부동산의 분석으로부터 시장에서 구해져야 한다. 이렇게 구한 자본환원율을 평가대상 상가의 순영업소득에 적용시킴으로써 시장가치를 구할 수 있다.
3. 복성식 평가법
복성식평가법은 상가의 시장가치를 추계하는데 흔히 적용되지 않는다. 복성식평가법으로 상가를 평가할 경우에는 부지의 가치추계, 건물의 가치추계, 그리고 감가상각의 추계가 행해져야 한다.
상가의 부지가치는 고객과의 접근성에 의해 많은 영향을 받는다. 부지는 일반에서 잘 알려져 있고, 많은 교통량에 쉽게 노출될 수 있는 곳일수록 좋다. 또한, 상가부지는 크기가 적절하고, 모양이 규칙적일 것이 요구된다. 부지모양이 불규칙할 경우에는 건물의 구조나 접근성에 좋지 않은 영향을 끼친다. 부지가치는 유사한 매매사례를 검토하여 구해진다. 건물의 가치는 주요 구성부분에 따라 별도로 추계되어 합산된다.
상가에 대해서도 물리적, 기능적, 그리고 경제적의 세가지 형태의 감가상각을 한다. 이렇게 감가상각한 건물 등의 가치와 토지가치를 합하여 상가의 가치를 구한다.
4. 거래사례비교법
상가의 비교매매사례의 분석에서는, 대상부동산의 물리적 특성보다도 수익성에 더 많은 비중이 주어진다. 상가의 매수 동기는 주로 투자가치로부터 연유된다. 따라서 평가사는 상가가 제공하는 투자의 질에 대한 판단을 우선적으로 할 필요가 있다.
상가가 제공하는 투자의 질에는, 매기간 소득의 안정성, 자본이득의 증식, 세제상의 혜택 등 여러 가지가 있을 수 있다. 상가의 단위당 가격은, 투자의 질에 대한 매도자와 매수자의 판단에 의해 영향을 받는다.
평가사가 상가의 비교매매사례를 해석할 경우 유의해야 할 사항은 다음과 같다.
첫째, 상가의 매상고는 새로운 경쟁업체의 등장과 밀접한 관련이 있다.
둘째, 시장지역 주민들의 구매력 변동은 대상상가의 시장가치에 영향을 준다.
셋째, 교통수단이나 시설의 변화는 상가 시장지역의 경계를 변화시킨다.
넷째, 시장지역내의 인구이동은 상가에 대한 수요을 변화시킨다.
비교매매사례에 대한 시장자료의 분석은 상가에 대한 표준적인 영업실적을 제시한다. 임대차계약의 내용과 임차자의 질에 대해서도 분석을 할 필요가 있다. 상가에 대한 마직막 분석영역으로는 각종 수익률에 관한 지표들이 있다. 특히 시장자료와 부동산의 가치를 나타내는 소득승수, 종합환원율, 지분에 대한 수익률은 반드시 고려되어야 한다.
5. 조정
세 가지 평가방법에 의한 시산가치는 조정의 단계를 거쳐 최종의 가치결론에 이르게 된다. 복성식평가법은 예상하고 있는 상가의 개발사업의 타당성분석에는 유력한 대안이 되지만 기존 상가의 시장가치의 평가에는 신빙성이 상당히 떨어진다. 기존 상가의 평가에는 거래사례비교법과 수익환원법에 상대적 비중이 더 많이 주어진다.
따라서, 이 두 방법에 의한 시산가치, 특히 수익환원법에 의한 그것은 상가의 시장가치를 지지하는 강력한 근거가 된다.
Ⅳ. 상가 감정평가시 유의사항
이상의 방법에 의하여 상가를 평가하는 것이 추구해야 될 올바른 방법이라고 생각되나 우리나라에서는 대부분 거래사례비교법에 의하여 층별, 위치별 지수 등 수익성에 영향을 미치는 요인을 고려하여 평가하고 있는 것이 현실이다.
재건축사업의 경우에는 층별, 위치별 지수의 편차를 크게 두지 않는 것이 타당할 것으로 본다. 일반인들의 인식에는 재건축사업을 추진하게 되면 건물을 철거하게 되고 토지만 남게된다는 생각이 있어 통상 수익성의 차이에 따른 가치 편차를 크게 두지 않고 거래되기 때문이다. 특히, 재건축사업의 추진에 따른 개발이익의 일정부분은 상가 평가시에도 적정한 고려가 되어야 할 것으로 본다.
Ⅴ. 맺는말
위에서 재건축사업과 상가 감정평가에 대하여 개략적으로 살펴보았다. 한정된 지면과 균형성을 고려하여 개괄적인 검토 밖에 되지 못하여 아쉬운 점이 있으나 일반인들이 평가의 구체적 기법까지 알 필요는 없다고 보여졌기 때문이기도 하다.
상가측과 협의가 되지 않아 원활한 사업추진이 되지 않는 재건축조합에서는 상가측과 적정한 선에서 양보하여 하루라도 빨리 사업을 추진하는 것이 보다 더 서로에게 이익이 될 것으로 보여지며, 이 글이 재건축사업의 원활한 추진에 조금이라도 보탬이 되었으면 하는 바램을 다시 한번 가져본다.
유정근 감정평가사
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