우리나라의 대표적인 주거형태로 자리잡은 아파트를 개발.시행하는 방식에는 공영개발방식을 제외하면 현재로서는 도시및주거환경정비법(이하‘도정법’이라고 합니다.)에 근거한 재건축.재개발 방식과 주택법상의 지역주택조합 방식이 주를 이루는 것으로 보입니다. 최근에는 수도권 및 지방도시에 교통 축선을 따라 기존에 개발된 택지 또는 나대지를 매수하여 조합원을 모집하는 지역주택조합 방식이 인기를 얻고 있는 바, 이는 서울등 대도시의 기존의 고가의 아파트를 매수할 수 없는 서민들이 상대적으로 적은 자금으로 아파트를 소유할 수 있는 기회를 가질 수 있기 때문인 것으로 생각됩니다.

도정법에 의한 재건축.재개발조합 방식이든 주택법상의 지역주택조합 방식이든 조합창립총회를 개최하여 정식으로 조합을 설립하기까지는 그 준비단계로서 추진위원회의 단계를 거치는 것이 통상적인 절차입니다. 이러한 조합 설립 전 ‘추진위원회’에 관하여 재건축.재개발 조합을 규율하는 도정법의 태도와 지역주택조합을 규율하는 주택법의 태도가 상이합니다. 추진위원회에 관하여 우선 재건축.재개발조합을 규율하는 도정법은 제31조 내지 재34조에 걸쳐 조합설립추진위원회의 구성.승인, 추진위원회의 기능, 추진위원회의 조직 및 운영에 관하여 상세히 규정하여 법정단체로 규율하고 있습니다. 이에 반하여 지역주택조합을 규율하는 주택법은 제11조 내지 제14조의2에 걸쳐 지역주택조합의 설립, 주택조합의 업무의 대행 등, 조합원의 모집 신고 및 공개모집, 조합임원의 결격사유, 주택조합에 대한 감독, 주택조합사업의 시공보증등에 관하여 규정하여 지역주택조합에 대한 규율을 하고 있으나 그 ‘추진위원회’에 대하여는 규정을 하지 않아 ‘임의단체’로 분류되고 있는 상태입니다.

과거 도정법 시행 전에는 재건축.재개발 조합의 경우에도 비법인 사단으로 분류되었고, 당연히 추진위원회도 임의단체의 성격을 가지고 있었습니다. 이에 따라 재건축.재개발사업에 따른 각종 이권 등을 목적으로 재건축.재개발 조합의 헤게모니를 잡기 위한 추진위원회가 난립을 하여 다툼을 벌였고, 이에 따라 조합설립을 위한 창립총회를 둘러싼 각종 송사로 인하여 사업지연의 초래와 사업비 증가에 따른 조합원들의 경제적으로 부담으로 연결되는 폐단을 낳았습니다. 이에 도정법을 제정하여 재건축.재개발 사업을 위한 추진위원회와 조합을 법정단체로 규율하여 그 혼란을 종식시켰습니다. 본질적으로 재건축.재개발사업의 경우에는 재건축.재개발사업 정비구역으로 지정된 후 특정 사업단지 내에 주택을 소유하는 소유주들은 장차 설립되는 조합의 조합원이 되든가 매도 내지는 청산대상자가 되는가 하는 선택만이 가능하여 장래 설립되는 조합의 구성원이 사실상 특정되어 있습니다. 따라서 재건축.재개발 조합의 전신인 추진위원회를 법정단체로 규율하는 데에 별다른 장애가 없었던 것으로 보입니다.

추진위원회를 법정단체로 규율하느냐 아니면 임의단체로 보느냐에 따른 가장 큰 차이점은 조합설립 전 추진위원회가 행한 각종 법률행위가 향후 설립되는 조합에 자동으로 승계되느냐 여부에 있습니다. 재건축.재개발 사업을 규율하는 도정법은 추진위원회 규정 중 제34조 제3항에 추진위원회는 수행한 업무를 조합 총회에 보고를 하여야 하며, 그 업무와 관련된 권리.의무는 조합이 포괄 승계한다. 라는 규정을 두어 자동승계 원칙을 천명하고 있습니다. 이에 반하여 주택법상의 지역주택조합 추진위원회는 임의단체에 불과하여, 추진위원회가 행한 업무의 조합에로의 승계 여부가 문제됩니다.

이에 관하여 법원은 ‘도정법은 정비사업을 위한 조합설립의 주체로 추진위원회로 한정하고 있고, 추진위원회의 구성, 업무 등에 관하여 규율하며 추진위원회가 수행한 업무와 관련된 권리.의무는 포괄승계 한다고 명시적인 규정을 두고 있는 것과 달리, 주택법은 제11조의 3 제1항에서 조합원을 모집하려는 자의 행위만을 규정하고 있어, 지역주택조합 설립을 위한 조합원 모집 주체를 추진위원회에 한정하고 있지 아니하고 권리.의무의 포괄승계에 관한 규정을 두고 있지 아니하고, 주택법에 의하여 설립되고 인가받은 지역주택조합과 추진위원회 사이에는 그 인적 구성과 조직 형태 등 법적 성격이 동일 하다고 보기 어려워 별개의 단체로 보아야 한다.’(서울중앙지방법원 2019가합543651 약정금 사건)라고 판시하고 있습니다. 따라서 현재로서는 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회가 행한 업무에 따른 권리.의무가 조합에 승계되기 위하여는 조합의 총회에서의 추인결의가 필요하다 할 것입니다.

이에 따라 실무적으로 지역주택조합 설립을 위한 추진 단계에서는 추진위원회가 병존할 수 있고, 기존의 추진위원회가 해산되고 새로이 결성된 추진위원회에 의하여 조합이 설립된 경우에 기존의 추진위원회와 각종 법률관계를 맺은 조합원 가입자, 투자자, 업무대행사 등은 설립된 지역주택조합의 총회에서 권리관계에 대한 추인결의를 받지 못하는 경우에는 권리구제가 어려운 실정이고, 이에 관하여 많은 법적 분쟁이 있는 것이 현실입니다. 따라서 지역주택조합의 추진위원회에 관한 문제가 입법적으로 해결되기 전에는 조합가입 예정자, 투자자 등 사업참여자들은 법률관계의 상대방인 추진위원회의 진정성과 신뢰성에 관하여 면밀한 검토를 한 후에 사업에 참여를 하는 지혜가 필요하다 할 것입니다.

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